Здавання житла туристам в Австрії (Airbnb): податки, Gewerbe та туристичний збір

Якщо ви плануєте здавати житло туристам в Австрії через Airbnb або подібну платформу, потрібно одночасно врахувати кілька груп правил. Значення мають те, чи є житло орендованим або власним, які послуги ви надаєте гостям і який дохід отримуєте. Нижче наведено загальний огляд правил, чинних у 2026 році.

Коротко

• Для орендованого житла договір оренди та закон про оренду Mietrechtsgesetz (MRG) можуть обмежувати передачу житла в суборенду.
• Власне житло в будинку, призначеному для проживання (gewidmet), зазвичай можна регулярно здавати туристам лише після зміни призначення та за одностайною згодою інших власників.
• Якщо разом із житлом надаються послуги, наприклад прибирання, постільна білизна або Wi-Fi, діяльність може вважатися підприємницькою і вимагати Gewerbe.
• У 2026 році дохід від здавання житла понад 730 євро може спричинити обов’язок подати податкову декларацію, якщо виконані й інші умови.
• У Відні власне житло можна здавати короткостроково в межах Home-Sharing не більше 90 днів на календарний рік, якщо ви зберігаєте постійне місце проживання.

Чи можна взагалі здавати житло?

Орендоване житло (Mietwohnung)

Спочатку потрібно з’ясувати, чи поширюється на житло закон про оренду повністю, частково або не поширюється взагалі. Більшість договорів оренди прямо забороняють суборенду (Untervermietung). У муніципальному та кооперативному житлі (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) суборенда зазвичай не дозволяється.

Якщо на житло поширюється MRG, основний орендодавець може розірвати договір, якщо:

• ви здаєте всю квартиру і очевидно більше не потребуєте її для себе, за винятком тимчасової відсутності, наприклад через перебування або навчання за кордоном;
• ви здаєте частину житла за явно непропорційно високою платою.

Для житла, на яке повністю поширюється MRG, плата за суборенду може бути не більшою ніж на 50 відсотків за дозволену основну орендну плату. Частину квартири можна здати без дозволу основного орендодавця, якщо ви й надалі користуєтеся більшою частиною житла та немає інших перешкод, наприклад надмірної кількості мешканців або порушення спокою в будинку.

Власне житло (Eigentumswohnung)

Призначення квартири визначається договором про право власності на житло (Wohnungseigentumsvertrag). Якщо квартира має житлове призначення, для регулярного здавання туристам може знадобитися зміна призначення. Для цього потрібна одностайна згода інших власників. Дозволу керуючої компанії будинку (Hausverwaltung) недостатньо. Відсутню згоду в окремих випадках може замінити суд. Якщо квартира зареєстрована як апартамент для відпочинку (Ferienappartement), її можна здавати туристам.

Повторюване короткострокове здавання на строк від 2 до 30 днів вважається короткостроковим. Для одноразового короткого здавання або обміну житлом на час відпустки зміна призначення не потрібна.

Правила Відня та федеральних земель

Короткострокове туристичне здавання регулюється по-різному в різних федеральних землях. У Відні, особливо в житлових зонах (Wohnzonen), діють суворі вимоги. Водночас залишається дозволеним так званий Home-Sharing: житло можна тимчасово здавати максимум 90 днів на календарний рік, якщо ви зберігаєте своє постійне місце проживання.

Також важливими можуть бути правила планування територій і місцеві плани використання та забудови (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), які можуть обмежувати використання житла в окремих зонах.

Чи потрібно реєструвати Gewerbe?

Чи є діяльність простою здачею житла або підприємницьким розміщенням гостей (gewerbsmäßige Beherbergung), визначається індивідуально. Враховуються, зокрема:

• строк і предмет договору;
• надані послуги: прибирання, постільна білизна, інтернет або телебачення;
• спосіб представлення пропозиції, наприклад реклама під власним ім’ям або на туристичних платформах;
• харчування.

Здавання житла без додаткових послуг не є Gewerbe. Однак здавання може вважатися підприємницькою діяльністю, якщо житло рекламується на платформах, надаються прання, Wi-Fi, телевізор і фінальне прибирання, гості зазвичай залишаються на одну-дві ночі, а плата значно перевищує звичайну орендну плату.

Домашня побічна діяльність

Винятком може бути домашня побічна діяльність (häusliche Nebenbeschäftigung), до якої належить також здавання приватних кімнат (Privatzimmervermietung). Серед умов:

• кімнати розташовані у вашому власному домогосподарстві, де ви також проживаєте;
• не більше десяти спальних місць для гостей;
• відсутність працівників, які не належать до домогосподарства;
• діяльність має бути другорядною порівняно з домашніми справами.

Якщо виняток не застосовується, потрібно зареєструвати Gewerbe у сфері готельно-ресторанного бізнесу (Gastgewerbe) у формі розміщення гостей. Пансіон із сніданком, що має не більше десяти ліжок, може належати до вільного Gewerbe. У такому разі підтвердження професійної кваліфікації (Befähigungsnachweis) не потрібне.

Реєстрація здійснюється в окружному органі влади (Bezirkshauptmannschaft), а в місті зі статусом округу — у Magistrat. Для регульованого Gewerbe потрібно також підтвердити кваліфікацію.

Коли та скільки податків сплачувати?

Дохід від розміщення може вважатися доходом від підприємницької діяльності (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) або доходом від оренди та лізингу (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Просте здавання без додаткових послуг зазвичай належить до оренди. Якщо є понад десять спальних місць для гостей, дохід уже вважається доходом від підприємницької діяльності. Прибирання снігу, вивезення сміття, опалення та гаряча вода не вважаються додатковими послугами.

У 2026 році декларацію з податку на доходи (Einkommensteuererklärung) потрібно подавати, зокрема, у таких випадках:

• якщо є заробітна плата та дохід від розміщення понад 730 євро — коли загальний оподатковуваний дохід перевищує 14 769 євро;
• якщо дохід є лише від розміщення — коли він перевищує 13 539 євро;
• якщо одночасно є кілька трудових відносин або кілька пенсій — коли дохід перевищує 14 769 євро.

Якщо ви також отримуєте заробітну плату, можна скористатися так званою пільгою Veranlagungsfreibetrag. Для здавання приватних кімнат прибуток зазвичай визначають за обліком доходів і витрат (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). За певних умов можлива також спрощена схема оподаткування (Basispauschalierung).

Податок з обороту (Umsatzsteuer)

Ліміт для правила малого підприємця (Kleinunternehmerregelung) становить 55 000 євро. Якщо оборот не перевищує цю суму, не потрібно сплачувати Umsatzsteuer до податкової служби, але водночас не можна віднімати вхідний податок (Vorsteuer).

Туристичний збір і реєстрація гостей

Особа, яка розміщує гостей, повинна стягувати з них туристичний збір (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe) і перераховувати його відповідному органу. У Відні цей збір сплачується до Magistrat Wien, а за кожен рік потрібно подавати декларацію. Порушення правил може каратися штрафом.

Через обов’язок реєстрації місця проживання потрібно вести журнал гостей (Gästeverzeichnis) у паперовій або електронній формі. З 1 листопада 2023 року використовуються нові реєстраційні форми. Гостя потрібно зареєструвати без зволікання, але не пізніше ніж через 24 години після прибуття, а під час виїзду — зняти з реєстрації.

Поширені запитання

Чи можна здавати орендовану квартиру через Airbnb?

Лише якщо це дозволяють договір оренди та MRG. Для здавання всієї квартири зазвичай потрібна згода основного орендодавця.

Скільки днів можна здавати квартиру у Відні?

У межах Home-Sharing — максимум 90 днів на календарний рік, якщо ви зберігаєте постійне місце проживання.

Що перетворює здавання на підприємницьку діяльність?

На це можуть вказувати додаткові послуги, такі як прибирання, постільна білизна та Wi-Fi, реклама на платформах, короткий строк проживання і ціна, вища за звичайну орендну плату. Рішення завжди приймається індивідуально.

Коли потрібно зареєструвати гостя?

Без зволікання, але не пізніше ніж через 24 години після його прибуття.

Практичні кроки перед початком здавання

1. Перевірте договір оренди або Wohnungseigentumsvertrag і з’ясуйте, чи дозволене туристичне здавання.
2. Визначте, чи потрібна зміна призначення житла та згода інших власників.
3. Перевірте правила вашої федеральної землі, муніципалітету, житлової зони та місцеві Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
4. Оцініть, чи є ваша діяльність простою орендою, häusliche Nebenbeschäftigung або Gewerbe.
5. За потреби зареєструйте Gewerbe у Bezirkshauptmannschaft або Magistrat.
6. Підготуйте облік доходів і витрат та перевірте обов’язок подання Einkommensteuererklärung.
7. З’ясуйте порядок сплати Umsatzsteuer і Ortstaxe.
8. Організуйте ведення Gästeverzeichnis та своєчасну реєстрацію і зняття з реєстрації гостей.

Важливо: цей матеріал має загальний інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи іншою професійною консультацією. За конкретною порадою зверніться до адвоката, податкового консультанта або іншого відповідного фахівця.

Джерело: oesterreich.gv.at