Dhënia e banesës me qira për turistë në Austri: Airbnb, taksat dhe Gewerbe

Nëse dëshiron ta japësh banesën me qira për turistë përmes Airbnb ose një platforme të ngjashme në Austri, duhet të marrësh parasysh disa rregulla njëkohësisht. Rëndësi kanë fakti nëse banesa është me qira apo në pronësi, shërbimet që u ofron mysafirëve dhe madhësia e të ardhurave. Ky artikull jep një përmbledhje të rregullave të vlefshme në vitin 2026.

Shkurtimisht

• Në një banesë me qira, kontrata e qirasë dhe Mietrechtsgesetz (MRG) mund ta kufizojnë nënqiranë.
• Një banesë në pronësi, e regjistruar për përdorim banimi, zakonisht mund t’u jepet rregullisht turistëve vetëm pas ndryshimit të destinimit dhe me pëlqimin unanim të pronarëve të tjerë.
• Nëse ofron edhe shërbime, si pastrim, çarçafë ose Wi-Fi, veprimtaria mund të konsiderohet Gewerbe dhe të kërkojë regjistrim.
• Në vitin 2026, të ardhurat nga akomodimi mbi 730 euro mund të krijojnë detyrim për deklaratë tatimore, nëse plotësohen edhe kushtet e tjera.
• Në Vjenë, banesa mund të jepet afatshkurtër deri në 90 ditë në vit në kuadër të Home-Sharing, nëse ruhet vendbanimi kryesor.

A lejohet dhënia e banesës me qira?

Banesë me qira (Mietwohnung)

Së pari duhet të kontrollosh nëse banesa i nënshtrohet plotësisht, pjesërisht ose aspak Mietrechtsgesetz (MRG). Shumë kontrata qiraje e ndalojnë drejtpërdrejt nënqiranë (Untervermietung). Në banesat komunale dhe kooperativiste (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung), nënqiraja zakonisht nuk lejohet.

Kur zbatohet plotësisht MRG, qiradhënësi mund ta ndërpresë kontratën nëse:

• e jep të gjithë banesën me nënqira dhe duket se nuk ke më nevojë për të, përveç mungesave të përkohshme, si qëndrimi ose studimi jashtë vendit;
• ose jep një pjesë të banesës me një çmim dukshëm të tepruar.

Në këto raste, çmimi i nënqirasë mund të jetë më së shumti 50 për qind mbi qiranë kryesore të lejuar. Një pjesë e banesës mund të jepet pa lejen e qiradhënësit nëse ti vazhdon të përdorësh pjesën më të madhe të banesës dhe nuk ekziston ndonjë arsye tjetër për ndalim, si mbipopullimi ose shqetësimi i komunitetit të banesës.

Banesë në pronësi (Eigentumswohnung)

Destinimi i banesës përcaktohet në kontratën e bashkëpronësisë (Wohnungseigentumsvertrag). Nëse destinimi është banim, dhënia e rregullt për turistë kërkon zakonisht ndryshim të destinimit. Për këtë nevojitet pëlqimi unanim i pronarëve të tjerë; miratimi i administrimit të ndërtesës (Hausverwaltung) nuk mjafton. Në rrethana të caktuara, pëlqimi që mungon mund të zëvendësohet nga gjykata.

Nëse banesa është e regjistruar si apartament pushimi (Ferienappartement), ajo mund t’u jepet turistëve. Dhënia e përsëritur me qira për periudha nga 2 deri në 30 ditë konsiderohet afatshkurtër. Për një dhënie të vetme afatshkurtër ose për shkëmbim banese gjatë pushimeve nuk kërkohet ndryshim destinimi.

Rregullat në Vjenë dhe në landet

Dhënia afatshkurtër për qëllime turistike rregullohet ndryshe në çdo land. Në Vjenë, në zonat e banimit (Wohnzonen), rregullat janë veçanërisht të rrepta. Megjithatë, Home-Sharing mbetet i lejuar: banesa mund të jepet përkohësisht deri në 90 ditë gjatë një viti kalendarik, nëse ruan vendbanimin e përhershëm.

Duhet të kontrollohen edhe rregullat e planifikimit hapësinor dhe planet lokale (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), të cilat mund ta kufizojnë përdorimin në zona të caktuara.

A duhet të regjistrosh një Gewerbe?

Nëse bëhet fjalë për dhënie të zakonshme me qira apo për akomodim komercial (gewerbsmäßige Beherbergung), vlerësohet rast pas rasti. Faktorët kryesorë janë:

• kohëzgjatja dhe objekti i kontratës;
• shërbimet, si pastrimi, çarçafët, interneti dhe televizioni;
• mënyra e ofrimit, për shembull përdorimi i një emri tënd dhe reklamimi në platforma turistike;
• ofrimi i ushqimit.

Dhënia e banesës pa shërbime shtesë nuk konsiderohet veprimtari tregtare. Megjithatë, dhënia e saj mund të konsiderohet Gewerbe kur reklamohet në platforma, ofrohen larja, Wi-Fi, televizor me ekran të sheshtë dhe pastrimi përfundimtar, mysafirët qëndrojnë zakonisht një ose dy net dhe çmimi është dukshëm më i lartë se qiraja normale.

Përjashtimi: häusliche Nebenbeschäftigung

Përjashtim mund të jetë veprimtaria dytësore familjare (häusliche Nebenbeschäftigung), ku përfshihet edhe dhënia e dhomave private (Privatzimmervermietung). Ndër kushtet janë që dhomat të jenë në banesën ku jeton edhe ti, të ketë deri në dhjetë shtretër për mysafirë, të mos ketë punonjës jashtë familjes dhe veprimtaria të jetë dytësore në krahasim me punët e shtëpisë.

Nëse nuk zbatohet ky përjashtim, duhet të regjistrosh një Gewerbe në fushën e hotelerisë dhe gastronomisë (Gastgewerbe) për akomodim. Një pension me mëngjes dhe deri në dhjetë shtretër mund të jetë një Gewerbe e lirë dhe nuk kërkon dëshmi kualifikimi (Befähigungsnachweis). Regjistrimi bëhet te autoriteti i distriktit (Bezirkshauptmannschaft) ose, në një qytet me statut të veçantë, te Magistrat. Për një Gewerbe të rregulluar duhet të dëshmosh edhe kualifikimin.

Kur dhe sa tatim paguan?

Të ardhurat nga akomodimi mund të jenë të ardhura nga veprimtaria tregtare (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) ose nga qiradhënia (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Dhënia e pastër me qira, pa shërbime shtesë, konsiderohet qiradhënie. Mbi dhjetë shtretër për mysafirë, të ardhurat konsiderohen të ardhura nga veprimtaria tregtare. Heqja e borës, largimi i mbeturinave, ngrohja dhe uji i ngrohtë nuk konsiderohen shërbime shtesë.

Në vitin 2026, ndër rastet kur duhet të dorëzohet deklarata e tatimit mbi të ardhurat (Einkommensteuererklärung) janë:

• Nëse ke edhe pagë: të ardhura nga akomodimi mbi 730 euro dhe të ardhura gjithsej të tatueshme mbi 14.769 euro.
• Nëse ke vetëm të ardhura nga akomodimi: mbi 13.539 euro.
• Nëse ke disa marrëdhënie pune ose disa pensione njëkohësisht: mbi 14.769 euro.

Nëse ke edhe të ardhura nga puna, mund të përdorësh lehtësimin Veranlagungsfreibetrag. Për dhënien e dhomave private, fitimi zakonisht përcaktohet me regjistrim të të ardhurave dhe shpenzimeve (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). Në kushte të caktuara është e mundur edhe llogaritja e tatimit me normë fikse (Basispauschalierung).

Tatimi i qarkullimit (Umsatzsteuer)

Kufiri i rregullit për bizneset e vogla (Kleinunternehmerregelung) është 55.000 euro. Nën këtë kufi nuk duhet t’i paguash Umsatzsteuer zyrës tatimore, por nuk mund të zbritësh as tatimin e parapaguar (Vorsteuer).

Ortstaxe dhe regjistrimi i mysafirëve

Ofruesi i akomodimit duhet të mbledhë nga mysafirët dhe të paguajë tatimin turistik (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). Në Vjenë, pagesa bëhet te Magistrat Wien dhe duhet të dorëzohet deklaratë për çdo vit. Shkelja e rregullave mund të dënohet.

Për shkak të detyrimit të regjistrimit duhet të mbash edhe regjistrin e mysafirëve (Gästeverzeichnis), në letër ose në formë elektronike. Që nga 1 nëntori 2023 përdoren formularë të rinj për regjistrimin e mysafirëve. Mysafiri duhet të regjistrohet pa vonesë, por jo më vonë se 24 orë pas mbërritjes, dhe të çregjistrohet në largim.

Pyetje të shpeshta

A mund ta jap me qira banesën time me qira në Airbnb?

Vetëm nëse kontrata e qirasë dhe Mietrechtsgesetz e lejojnë. Për dhënien e të gjithë banesës me nënqira zakonisht nevojitet pëlqimi i qiradhënësit.

Për sa ditë mund ta jap banesën në Vjenë?

Në kuadër të Home-Sharing, deri në 90 ditë për vit kalendarik, nëse ruan vendbanimin e përhershëm.

Kur konsiderohet dhënia me qira veprimtari tregtare?

Kjo mund të varet nga shërbimet, si pastrimi, çarçafët dhe Wi-Fi, reklamimi në platforma, qëndrimet e shkurtra dhe çmimi më i lartë se qiraja e zakonshme. Vendimi merret gjithmonë rast pas rasti.

Sa kohë kam për të regjistruar mysafirin?

Mysafiri duhet të regjistrohet pa vonesë dhe më së voni brenda 24 orëve nga mbërritja.

Hapat praktikë

1. Kontrollo kontratën e qirasë ose Wohnungseigentumsvertrag dhe destinimin e banesës.
2. Pyet Hausverwaltung, pronarin dhe autoritetin lokal nëse përdorimi turistik lejohet.
3. Vlerëso nëse shërbimet dhe mënyra e ofrimit kërkojnë regjistrim të një Gewerbe.
4. Kontrollo detyrimet tatimore, kufirin e Kleinunternehmerregelung dhe nevojën për Einkommensteuererklärung.
5. Organizo mbledhjen dhe pagesën e Ortstaxe, si edhe mbajtjen e Gästeverzeichnis.
6. Përpara fillimit, kërko këshillë nga një profesionist tatimor ose juridik, sepse zbatimi i rregullave varet nga rrethanat konkrete.

Shënim: Ky artikull bazohet në burime të disponueshme në internet dhe nuk përbën këshillë juridike apo tatimore. Përdorimi bëhet nën përgjegjësinë tënde. Burimi: oesterreich.gv.at.