Отдаване на жилище на туристи в Австрия (Airbnb): данъци, Gewerbe и туристическа такса

Ако отдавате жилище на туристи чрез Airbnb или подобна платформа в Австрия, трябва едновременно да съобразите правилата за наемане, предназначението на имота, Gewerbe, данъците и туристическата такса. Важни са също услугите, които предлагате, и размерът на приходите. Следващият преглед обобщава правилата, валидни през 2026 г.

Накратко:

• При наето жилище договорът за наем и Mietrechtsgesetz (MRG) могат да ограничат или забранят отдаването на туристи.
• Собствено жилище с предназначение за живеене обикновено може редовно да се отдава на туристи само след промяна на предназначението и с единодушното съгласие на останалите собственици.
• Услуги като почистване, спално бельо и Wi-Fi могат да превърнат отдаването в стопанска дейност, за която е необходимо Gewerbe.
• През 2026 г. приходите от настаняване над 730 евро могат да доведат до задължение за данъчна декларация, ако са изпълнени и останалите условия.
• Във Виена Home-Sharing е разрешен за максимум 90 дни годишно, ако запазите постоянния си адрес.

Може ли изобщо да отдавате жилището?

Наето жилище (Mietwohnung)

Първо проверете дали за жилището Mietrechtsgesetz (MRG) се прилага изцяло, частично или изобщо не се прилага. В повечето договори за наем отдаването на трети лица (Untervermietung) е забранено или е необходимо предварително съгласие от наемодателя. При общински и кооперативни жилища (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) поднаемът обикновено не е разрешен.

Когато MRG се прилага изцяло, наемодателят може да прекрати договора, ако:

• отдадете цялото жилище и очевидно вече нямате нужда от него, освен при временно отсъствие, например заради престой или обучение в чужбина;
• отдадете част от жилището на несъразмерно висока цена.

При жилища, попадащи изцяло под MRG, поднаемът може да бъде най-много с 50 процента по-висок от разрешения основен наем. Част от жилището може да се отдава и без съгласие на основния наемодател, ако продължавате да използвате по-голямата част от жилището и няма друга пречка, например пренаселеност или нарушаване на спокойствието в сградата.

Собствено жилище (Eigentumswohnung)

В Wohnungseigentumsvertrag е посочено предназначението на жилището. Ако то е предназначено за жилищни нужди, редовното отдаване на туристи обикновено изисква промяна на предназначението. За това е необходимо единодушното съгласие на останалите собственици. Разрешение само от Hausverwaltung не е достатъчно. При определени обстоятелства липсващото съгласие може да бъде заменено от съд.

Ако жилището е регистрирано като ваканционен апартамент (Ferienappartement), то може да се отдава на туристи. Повтарящото се отдаване за периоди от 2 до 30 дни се счита за краткосрочно отдаване. Еднократно кратко отдаване или размяна на жилище по време на ваканция не изисква промяна на предназначението.

Правила във Виена и провинциите

Краткосрочното туристическо отдаване се регулира по различен начин във всяка провинция. Във Виена има особено строги правила в жилищните зони (Wohnzonen). Home-Sharing обаче остава разрешен: жилището може временно да се отдава за максимум 90 дни през календарната година, ако запазите постоянния си адрес.

Проверете също правилата за териториално устройство и местните планове (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), тъй като в някои зони използването на имота може да бъде ограничено.

Необходимо ли е Gewerbe?

Дали става дума за обикновено отдаване под наем или за стопанско предоставяне на туристическо настаняване (gewerbsmäßige Beherbergung), се преценява индивидуално. Важни са:

• продължителността и предметът на договора;
• предлаганите услуги, например почистване, спално бельо, интернет и телевизия;
• начинът на предлагане, включително реклама под собствено име и публикуване в туристически платформи;
• предлагането на храна.

Отдаване на жилище без допълнителни услуги обикновено не представлява Gewerbe. То обаче може да бъде счетено за стопанска дейност, ако имотът се рекламира в платформи, предлага се пране, Wi-Fi, телевизор и финално почистване, гостите обикновено остават една или две нощувки, а цената е значително по-висока от стандартния наем.

Изключение: häusliche Nebenbeschäftigung

Изключение може да бъде домашната допълнителна дейност (häusliche Nebenbeschäftigung), включително отдаването на частна стая (Privatzimmervermietung). Сред условията са стаите да се намират в собственото домакинство, в което и вие живеете, да има най-много десет легла за гости, да няма служители извън домакинството и дейността да е второстепенна спрямо домакинските задължения.

Ако не е приложимо изключение, трябва да регистрирате Gewerbe. Това е форма на хотелиерска и ресторантьорска дейност (Gastgewerbe), свързана с настаняване. Пансион със закуска с най-много десет легла може да бъде свободно Gewerbe, за което не се изисква доказване на професионална квалификация (Befähigungsnachweis). Регистрацията се извършва пред районния орган (Bezirkshauptmannschaft), а в градове със статут на провинция — пред Magistrat. При регулирано Gewerbe трябва да докажете необходимата квалификация.

Данък върху доходите

Доходът от настаняване може да бъде доход от стопанска дейност (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) или доход от отдаване под наем и аренда (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Обикновеното отдаване без допълнителни услуги обикновено се третира като отдаване под наем. При повече от десет легла за гости доходът вече се счита за доход от Gewerbe. Почистването на сняг, извозването на отпадъци, отоплението и топлата вода не се считат за допълнителни услуги.

През 2026 г. може да възникне задължение за подаване на Einkommensteuererklärung в следните случаи:

• Имате доход от настаняване над 730 евро и трудово възнаграждение: общият облагаем доход е над 14 769 евро.
• Имате доход само от настаняване: доходът е над 13 539 евро.
• Имате няколко трудови правоотношения или няколко пенсии едновременно: доходът е над 14 769 евро.

Ако получавате и заплата, може да използвате облекчението Veranlagungsfreibetrag. При отдаване на частна стая печалбата обикновено се изчислява чрез отчет на приходите и разходите (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). При определени условия е възможно и облагане по фиксиран режим (Basispauschalierung).

Данък върху оборота (Umsatzsteuer)

Прагът за режима за малки предприятия (Kleinunternehmerregelung) е 55 000 евро. Под този праг не е необходимо да начислявате и внасяте Umsatzsteuer на Finanzamt, но също така не можете да приспадате предварително начисления данък (Vorsteuer).

Туристическа такса и регистър на гостите

Доставчикът на настаняване трябва да събира от гостите туристическа такса (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe) и да я внася на компетентния орган. Във Виена плащането се извършва към Magistrat Wien, като се подава декларация за всяка година. Нарушаването на тези правила може да бъде санкционирано.

Поради задължението за регистрация трябва да водите регистър на гостите (Gästeverzeichnis) на хартия или по електронен път. От 1 ноември 2023 г. се използват нови регистрационни формуляри за гости. Гостът трябва да бъде вписан незабавно, но най-късно до 24 часа след пристигането, а при напускане трябва да бъде отписан.

Често задавани въпроси

Мога ли да отдавам на Airbnb наето жилище?

Само ако договорът за наем и Mietrechtsgesetz го позволяват. За отдаване на цялото жилище обикновено е необходимо съгласие от основния наемодател.

За колко дни мога да отдавам жилището си във Виена?

В рамките на Home-Sharing — най-много 90 дни през календарната година, при условие че запазите постоянния си адрес.

Кога отдаването се счита за стопанска дейност?

Това може да зависи от услугите, рекламата в платформи, краткия престой и цената, която е по-висока от стандартния наем. Преценката винаги е индивидуална.

Колко време имам за регистрация на гост?

Гостът трябва да бъде регистриран незабавно, но най-късно до 24 часа след пристигането.

Практически стъпки преди първото отдаване

1. Проверете договора за наем или Wohnungseigentumsvertrag и предназначението на имота.
2. При жилище под наем поискайте необходимото съгласие от наемодателя.
3. При собствено жилище проверете нуждата от промяна на предназначението и единодушно съгласие на останалите собственици.
4. Проверете правилата на провинцията, общината и Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
5. Определете дали дейността е обикновено отдаване, häusliche Nebenbeschäftigung или изисква регистрация на Gewerbe.
6. Организирайте воденето на Einnahmen-Ausgaben-Rechnung и проверете данъчното си задължение за 2026 г.
7. Проверете дали се прилага Kleinunternehmerregelung и организирайте събирането и внасянето на Ortstaxe.
8. Подгответе Gästeverzeichnis и регистрирайте всеки гост в установения срок.

Важно: Този материал е обща информация и не представлява правна или данъчна консултация. За конкретния имот и модел на отдаване потърсете съвет от адвокат, данъчен консултант или компетентния орган. Източник: oesterreich.gv.at.