اجاره کوتاه‌مدت خانه به گردشگران در اتریش: مالیات، Gewerbe و Ortstaxe
اگر می‌خواهید خانه یا اتاقی را در اتریش از طریق Airbnb یا پلتفرم‌های مشابه به گردشگران اجاره دهید، باید چند نظام قانونی را هم‌زمان بررسی کنید. نوع ملک، اجاره‌ای یا شخصی بودن آن، خدماتی که به مهمان ارائه می‌دهید و میزان درآمد، همگی اهمیت دارند. این مطلب مروری کلی بر مقررات قابل اجرا در سال ۲۰۲۶ است.
خلاصه:
- در خانه اجاره‌ای، قرارداد اجاره و قانون اجاره Mietrechtsgesetz (MRG) ممکن است اجاره کوتاه‌مدت به دیگران را محدود کند.
- در خانه ملکی که کاربری آن مسکونی است، اجاره منظم به گردشگران معمولاً پس از تغییر کاربری و با رضایت یک‌صددرصدی سایر مالکان امکان‌پذیر است.
- ارائه خدماتی مانند نظافت، ملحفه یا وای‌فای ممکن است فعالیت تجاری محسوب شود و به ثبت Gewerbe نیاز داشته باشد.
- در سال ۲۰۲۶، درآمد اقامت‌دهی بیش از ۷۳۰ یورو، در صورت وجود سایر شرایط، می‌تواند موجب الزام به ارائه اظهارنامه مالیاتی شود.
- در وین، در قالب Home-Sharing می‌توان خانه شخصی را حداکثر ۹۰ روز در هر سال تقویمی اجاره داد، مشروط بر اینکه محل سکونت دائمی خود را حفظ کنید.
آیا اصولاً اجازه اجاره دادن خانه را دارید؟
خانه اجاره‌ای؛ Mietwohnung
ابتدا باید مشخص شود که قانون Mietrechtsgesetz (MRG) به‌طور کامل، جزئی یا اصلاً درباره خانه شما اجرا می‌شود یا نه. بسیاری از قراردادهای اجاره، اجاره دادن به شخص دیگر یا Untervermietung را ممنوع می‌کنند. در خانه‌های شهرداری و تعاونی، یعنی Gemeinde- und Genossenschaftswohnung، اجاره دادن معمولاً مجاز نیست.
اگر MRG درباره خانه شما اجرا شود، صاحب‌خانه ممکن است قرارداد را فسخ کند، از جمله در شرایط زیر:
- کل خانه را اجاره دهید و آشکار باشد که دیگر به آن نیاز ندارید؛ مگر در غیبت موقت، برای مثال اقامت یا تحصیل در خارج از کشور.
- بخشی از خانه را با مبلغی نامتناسب بالا اجاره دهید.
در خانه‌هایی که مشمول کامل MRG هستند، مبلغ اجاره فرعی معمولاً نباید بیش از ۵۰ درصد از اجاره اصلی مجاز بیشتر باشد. اجاره دادن بخشی از خانه بدون اجازه صاحب‌خانه نیز ممکن است امکان‌پذیر باشد، اگر همچنان بخش بزرگ‌تر خانه را خودتان استفاده کنید و مانع دیگری، مانند تراکم بیش از حد یا ایجاد مزاحمت برای ساکنان، وجود نداشته باشد.
خانه ملکی؛ Eigentumswohnung
کاربری خانه در قرارداد مالکیت آپارتمان، یعنی Wohnungseigentumsvertrag، مشخص می‌شود. اگر کاربری ملک مسکونی باشد، اجاره منظم به گردشگران معمولاً تنها پس از تغییر کاربری مجاز است. برای این کار رضایت یک‌صددرصدی سایر مالکان لازم است و اجازه Hausverwaltung به‌تنهایی کافی نیست. در برخی موارد ممکن است دادگاه رضایت مالک غایب را جایگزین کند.
اگر خانه به‌عنوان Ferienappartement ثبت شده باشد، اجاره آن به گردشگران امکان‌پذیر است. اجاره تکرارشونده برای دوره‌های بین ۲ تا ۳۰ روز، اجاره کوتاه‌مدت محسوب می‌شود. برای یک اجاره کوتاه‌مدتِ موردی یا تعویض خانه در زمان تعطیلات، تغییر کاربری لازم نیست.
قوانین وین و مقررات ایالتی
مقررات اجاره کوتاه‌مدت گردشگری در ایالت‌های اتریش یکسان نیست. در وین، محدودیت‌ها در مناطق مسکونی، یعنی Wohnzonen، به‌ویژه جدی است. با این حال، Home-Sharing همچنان مجاز است: اگر محل سکونت دائمی خود را حفظ کنید، می‌توانید خانه را در هر سال تقویمی حداکثر ۹۰ روز به‌طور موقت اجاره دهید.
قوانین مربوط به برنامه‌ریزی فضایی و طرح‌های محلی، یعنی Flächenwidmungs- und Bebauungspläne، نیز ممکن است استفاده از ملک را در بعضی مناطق محدود کنند.
آیا باید Gewerbe ثبت کنید؟
اینکه فعالیت شما اجاره ساده خانه است یا اقامت‌دهی تجاری، یعنی gewerbsmäßige Beherbergung، به شرایط هر مورد بستگی دارد. عوامل مهم عبارت‌اند از:
- مدت و موضوع قرارداد؛
- خدماتی مانند نظافت، ملحفه، اینترنت و تلویزیون؛
- نحوه معرفی فعالیت، برای مثال استفاده از نام تجاری یا تبلیغ در پلتفرم‌های گردشگری؛
- ارائه غذا.
اجاره خانه بدون خدمات جانبی معمولاً فعالیت تجاری محسوب نمی‌شود. اما اجاره‌ای که در پلتفرم‌ها تبلیغ شود و همراه با شست‌وشو، وای‌فای، تلویزیون صفحه‌تخت و نظافت نهایی باشد، مهمانان معمولاً فقط یک یا دو شب بمانند و مبلغ آن بسیار بیشتر از اجاره معمولی باشد، ممکن است فعالیت تجاری محسوب شود.
استثنا: häusliche Nebenbeschäftigung
یکی از استثناها، فعالیت جانبی خانگی، یعنی häusliche Nebenbeschäftigung، است که اجاره اتاق خصوصی، یعنی Privatzimmervermietung، را نیز شامل می‌شود. از جمله شرایط آن این است که اتاق‌ها در خانه‌ای باشند که خودتان در آن زندگی می‌کنید، حداکثر ۱۰ تخت مهمان وجود داشته باشد، کارمند خارج از خانوار نداشته باشید و این فعالیت در مقایسه با امور خانه نقش فرعی داشته باشد.
اگر این استثنا شامل حال شما نشود، باید Gewerbe ثبت کنید. این فعالیت در قالب نوعی اقامت‌دهی از بخش مهمان‌داری، یعنی Gastgewerbe، ثبت می‌شود. مهمان‌خانه‌ای با صبحانه و حداکثر ۱۰ تخت می‌تواند یک فعالیت آزاد، یعنی freies Gewerbe، باشد و در این حالت ارائه مدرک صلاحیت، یعنی Befähigungsnachweis، لازم نیست.
ثبت Gewerbe نزد Bezirkshauptmannschaft انجام می‌شود؛ در شهرهایی که دارای وضعیت قانونی شهر هستند، این کار در Magistrat انجام می‌شود. برای فعالیت‌های قانون‌مند، باید صلاحیت حرفه‌ای نیز اثبات شود.
مالیات بر درآمد در سال ۲۰۲۶
درآمد اقامت‌دهی ممکن است در یکی از دو گروه قرار گیرد: درآمد از فعالیت تجاری، یعنی Einkünfte aus Gewerbebetrieb، یا درآمد از اجاره و واگذاری، یعنی Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. اجاره ساده و بدون خدمات جانبی معمولاً در گروه اجاره قرار می‌گیرد؛ اما اگر بیش از ۱۰ تخت مهمان داشته باشید، درآمد می‌تواند درآمد تجاری محسوب شود. برف‌روبی، جمع‌آوری زباله، گرمایش و آب گرم، خدمات جانبی به شمار نمی‌آیند.
در سال ۲۰۲۶، در موارد زیر ممکن است ارائه اظهارنامه مالیات بر درآمد، یعنی Einkommensteuererklärung، الزامی باشد:
- اگر علاوه بر درآمد شغلی، از اقامت‌دهی بیش از ۷۳۰ یورو درآمد داشته باشید و مجموع درآمدهای مشمول مالیات از ۱۴٬۷۶۹ یورو بیشتر شود.
- اگر تنها درآمد شما از اقامت‌دهی باشد و از ۱۳٬۵۳۹ یورو بیشتر شود.
- اگر هم‌زمان چند رابطه کاری یا چند مستمری داشته باشید و درآمد از ۱۴٬۷۶۹ یورو بیشتر شود.
اگر درآمد شغلی نیز دارید، ممکن است بتوانید از مزیت Veranlagungsfreibetrag استفاده کنید. در اجاره اتاق خصوصی، سود معمولاً با ثبت درآمد و هزینه، یعنی Einnahmen-Ausgaben-Rechnung، محاسبه می‌شود. با رعایت برخی شرایط، استفاده از محاسبه ثابت، یعنی Basispauschalierung، نیز ممکن است.
مالیات بر گردش مالی؛ Umsatzsteuer
حد نصاب مقررات کسب‌وکارهای کوچک، یعنی Kleinunternehmerregelung، ۵۵٬۰۰۰ یورو است. تا این مبلغ، لازم نیست مالیات بر گردش مالی را به اداره مالیات پرداخت کنید؛ اما در مقابل، امکان کسر مالیات پرداخت‌شده در خریدها، یعنی Vorsteuer، وجود ندارد.
مالیات گردشگری و ثبت مهمانان
اقامت‌دهنده باید مالیات گردشگری را از مهمان دریافت و پرداخت کند. این مالیات با نام‌های Fremdenverkehrsabgabe یا Ortstaxe شناخته می‌شود. در وین، پرداخت آن به Magistrat Wien انجام می‌شود و برای هر سال باید اظهارنامه ارائه شود. رعایت نکردن این مقررات می‌تواند مجازات داشته باشد.
به دلیل الزام ثبت اقامت، باید دفتر یا فهرست مهمانان، یعنی Gästeverzeichnis، را کاغذی یا الکترونیکی نگهداری کنید. از ۱ نوامبر ۲۰۲۳ فرم‌های جدید ثبت مهمانان وجود دارد. مهمان باید بدون تأخیر و حداکثر تا ۲۴ ساعت پس از ورود ثبت شود و هنگام خروج نیز از فهرست خارج شود.
پرسش‌های متداول
آیا می‌توانم خانه اجاره‌ای خود را در Airbnb عرضه کنم؟
تنها در صورتی که قرارداد اجاره و MRG آن را اجازه دهند. برای اجاره دادن کل خانه معمولاً رضایت صاحب‌خانه اصلی لازم است.
در وین چند روز می‌توانم خانه‌ام را اجاره دهم؟
در قالب Home-Sharing، حداکثر ۹۰ روز در هر سال تقویمی، مشروط بر اینکه محل سکونت دائمی خود را حفظ کنید.
چه چیزی باعث می‌شود اجاره خانه فعالیت تجاری محسوب شود؟
ارائه خدماتی مانند نظافت، ملحفه و وای‌فای، تبلیغ در پلتفرم‌ها، اقامت‌های بسیار کوتاه و قیمت بالاتر از اجاره عادی می‌توانند در این ارزیابی مؤثر باشند. تصمیم نهایی به شرایط هر مورد بستگی دارد.
چه مدت برای ثبت مهمان فرصت دارم؟
مهمان باید بدون تأخیر و حداکثر تا ۲۴ ساعت پس از ورود ثبت شود.
مراحل عملی پیش از شروع
- قرارداد اجاره یا Wohnungseigentumsvertrag و کاربری ملک را بررسی کنید.
- قوانین ایالت، شهرداری و در صورت سکونت در وین، مقررات Wohnzonen و Home-Sharing را بررسی کنید.
- خدماتی که به مهمان ارائه می‌دهید، مدت اقامت و نحوه تبلیغ را مشخص کنید تا روشن شود آیا Gewerbe لازم است یا نه.
- در صورت نیاز، فعالیت را نزد Bezirkshauptmannschaft یا Magistrat ثبت کنید.
- درآمد، هزینه‌ها و تعداد روزهای اجاره را مستند نگه دارید و آستانه‌های مالیاتی سال ۲۰۲۶ را بررسی کنید.
- برای دریافت و پرداخت Ortstaxe و نگهداری Gästeverzeichnis، روال مشخصی ایجاد کنید.
- پیش از شروع فعالیت، برای بررسی دقیق قرارداد، کاربری ملک و مالیات با وکیل، مشاور مالیاتی یا مرجع محلی مربوط مشورت کنید.
توجه: این مطلب اطلاعات عمومی است و جایگزین مشاوره حقوقی یا مالیاتی نیست. مقررات ممکن است با توجه به شهر، ایالت و وضعیت ملک متفاوت باشند.