Izdavanje stana turistima u Austriji: Airbnb, porez i boravišna taksa

Ako u Austriji želite izdavati stan turistima putem Airbnb-a ili slične platforme, morate istovremeno provjeriti više različitih pravila. Važno je da li je stan iznajmljen ili u vašem vlasništvu, koje usluge nudite gostima i koliki prihod ostvarujete. U nastavku je opšti pregled pravila koja važe u 2026. godini.

Ukratko

• Kod iznajmljenog stana ugovor o najmu i Mietrechtsgesetz (MRG) mogu ograničiti podnajam.
• Stan u vlasništvu, koji je u zgradi namijenjenoj za stanovanje, turistima se redovno može izdavati tek nakon promjene namjene i uz jednoglasnu saglasnost ostalih vlasnika.
• Ako gostima nudite i usluge, poput čišćenja, posteljine ili Wi-Fi-ja, izdavanje može predstavljati djelatnost za koju je potrebno Gewerbe.
• U 2026. godini prihod od izdavanja smještaja veći od 730 eura može dovesti do obaveze podnošenja poreske prijave, ako su ispunjeni i ostali uslovi.
• U Beču se vlastiti stan u okviru takozvanog Home-Sharing režima može kratkoročno izdavati najviše 90 dana godišnje, pod uslovom da zadržite stalno prebivalište u njemu.

Da li uopšte smijete izdavati stan?

Iznajmljeni stan (Mietwohnung)

Najprije treba provjeriti da li se na stan u potpunosti, djelimično ili uopšte ne primjenjuje Mietrechtsgesetz (MRG). Većina ugovora o najmu izričito zabranjuje podnajam (Untervermietung). Kod opštinskih i zadružnih stanova (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) podnajam uglavnom nije dozvoljen.

Ako se na stan primjenjuje MRG, glavni najmodavac može otkazati ugovor ako:

• cijeli stan dajete u podnajam, a očigledno vam više nije potreban, osim u slučaju privremenog odsustva, na primjer zbog boravka u inostranstvu ili školovanja;
• dio stana izdajete po nerazmjerno visokoj cijeni.

Kod stanova na koje se MRG primjenjuje u punom obimu, podstanarina smije biti najviše 50 posto viša od dozvoljene glavne najamnine. Dio stana se u određenim slučajevima može izdavati i bez saglasnosti glavnog najmodavca ako i dalje koristite veći dio stana i ne postoji drugi razlog za zabranu, kao što su pretrpanost ili narušavanje mira u zgradi.

Stan u vlasništvu (Eigentumswohnung)

Namjena stana navedena je u ugovoru o etažnom vlasništvu (Wohnungseigentumsvertrag). Ako je stan namijenjen stanovanju, za redovno izdavanje turistima potrebna je promjena namjene. Za to je potrebna jednoglasna saglasnost ostalih vlasnika. Dozvola upravnika zgrade (Hausverwaltung) sama po sebi nije dovoljna. U određenim okolnostima saglasnost koja nedostaje može zamijeniti sud. Ako je stan upisan kao apartman za odmor (Ferienappartement), može se izdavati turistima.

Ponavljano kratkoročno izdavanje u trajanju od 2 do 30 dana smatra se kratkoročnim izdavanjem. Za jednokratno kratkoročno izdavanje ili zamjenu stana tokom odmora nije potrebna promjena namjene.

Pravila u Beču i saveznim pokrajinama

Kratkoročno turističko izdavanje uređeno je različito u pojedinim saveznim pokrajinama. U Beču postoje posebno stroga pravila u stambenim zonama (Wohnzonen). Ipak, takozvani Home-Sharing i dalje je dozvoljen: stan se može privremeno izdavati najviše 90 dana u kalendarskoj godini ako zadržite stalno prebivalište u njemu.

Važni mogu biti i propisi o prostornom uređenju te lokalni planovi korištenja i izgradnje (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), koji u pojedinim zonama mogu ograničiti ovu vrstu korištenja.

Da li morate prijaviti Gewerbe?

Da li se radi o običnom izdavanju stana ili komercijalnom pružanju smještaja (gewerbsmäßige Beherbergung) procjenjuje se od slučaja do slučaja. Posebno su važni:

• trajanje i predmet ugovora;
• usluge poput čišćenja, posteljine, interneta i televizije;
• način oglašavanja, na primjer nastupanje pod vlastitim imenom ili oglašavanje na turističkim platformama;
• ishrana gostiju.

Izdavanje bez dodatnih usluga ne predstavlja Gewerbe. Ipak, izdavanje može biti ocijenjeno kao komercijalna djelatnost ako se stan oglašava na platformama, nudi pranje, Wi-Fi, televizija i završno čišćenje, gosti uglavnom ostaju jednu ili dvije noći, a cijena je znatno viša od uobičajene najamnine.

Kućna sporedna djelatnost

Izuzetak može predstavljati kućna sporedna djelatnost (häusliche Nebenbeschäftigung), u koju spada i iznajmljivanje privatnih soba (Privatzimmervermietung). Uslovi između ostalog uključuju da se sobe nalaze u domaćinstvu u kojem i sami živite, da postoji najviše deset kreveta za goste, da nema zaposlenih izvan domaćinstva i da je djelatnost podređena uobičajenim kućnim poslovima.

Ako se izuzetak ne primjenjuje, potrebno je prijaviti Gewerbe. Radi se o obliku ugostiteljske djelatnosti (Gastgewerbe) koji obuhvata smještaj. Pansion s doručkom i najviše deset kreveta može biti slobodna djelatnost, za koju nije potrebno dokazivati stručnu osposobljenost (Befähigungsnachweis). Prijava se podnosi kod okružne uprave (Bezirkshauptmannschaft), odnosno kod Magistrat-a u gradu sa statusom pokrajine. Kod regulisane djelatnosti potrebno je dokazati stručnu osposobljenost.

Kada i koliko poreza plaćate?

Prihod od smještaja može biti prihod od poslovne djelatnosti (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) ili prihod od iznajmljivanja i davanja u zakup (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Čisto izdavanje bez dodatnih usluga smatra se iznajmljivanjem, ali se kod više od deset kreveta za goste prihod već smatra prihodom od poslovne djelatnosti. Čišćenje snijega, odvoz otpada, grijanje i topla voda ne smatraju se dodatnim uslugama.

U 2026. godini prijavu poreza na dohodak (Einkommensteuererklärung) između ostalog morate podnijeti u sljedećim situacijama:

• Ako pored prihoda od smještaja većeg od 730 eura imate i platu: ukupni oporezivi prihod veći od 14.769 eura.
• Ako prihod ostvarujete samo od smještaja: više od 13.539 eura.
• Ako istovremeno imate više radnih odnosa ili više penzija: više od 14.769 eura.

Ako imate i platu, možete koristiti takozvani Veranlagungsfreibetrag. Kod iznajmljivanja privatnih soba dobit se najčešće utvrđuje kroz evidenciju prihoda i rashoda (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). Pod određenim uslovima moguća je i paušalna procjena poreza (Basispauschalierung).

Porez na promet (Umsatzsteuer)

Granica za pravilo malog preduzetnika (Kleinunternehmerregelung) iznosi 55.000 eura. Ispod tog iznosa ne morate uplaćivati porez na promet poreskoj upravi, ali ne možete odbijati ni pretporez (Vorsteuer).

Boravišna taksa i evidencija gostiju

Osoba koja pruža smještaj mora od gostiju naplatiti i uplatiti boravišnu odnosno turističku taksu (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). U Beču se taksa uplaćuje instituciji Magistrat Wien, a za svaku godinu mora se podnijeti prijava. Kršenje pravila može biti kažnjivo.

Zbog obaveze prijave gostiju morate voditi evidenciju gostiju (Gästeverzeichnis), u papirnom ili elektronskom obliku. Od 1. novembra 2023. koriste se novi obrasci za evidenciju gostiju. Gosta morate upisati bez odlaganja, a najkasnije u roku od 24 sata nakon dolaska. Prilikom odlaska potrebno ga je odjaviti.

Česta pitanja

Mogu li svoj iznajmljeni stan oglašavati na Airbnb-u?

Samo ako to dozvoljavaju ugovor o najmu i Mietrechtsgesetz. Za izdavanje cijelog stana u podnajam uglavnom je potrebna saglasnost glavnog najmodavca.

Koliko dana godišnje mogu izdavati stan u Beču?

U okviru Home-Sharing režima najviše 90 dana u kalendarskoj godini, ako zadržite stalno prebivalište u stanu.

Kada izdavanje postaje komercijalna djelatnost?

Na to mogu ukazivati dodatne usluge, kao što su čišćenje, posteljina i Wi-Fi, oglašavanje na platformama, kratki boravci i cijene više od uobičajene najamnine. Procjena je uvijek pojedinačna.

Koliko vremena imam za upis gosta?

Gosta treba upisati bez odlaganja, a najkasnije 24 sata nakon njegovog dolaska.

Praktični koraci prije početka izdavanja

1. Provjerite ugovor o najmu ili Wohnungseigentumsvertrag i namjenu stana.
2. Ako živite u Beču, provjerite da li se na vašu adresu primjenjuju pravila za Wohnzonen i Home-Sharing.
3. Procijenite da li nudite samo smještaj ili i usluge koje mogu zahtijevati prijavu Gewerbe.
4. Provjerite da li morate izvršiti prijavu kod Bezirkshauptmannschaft ili Magistrat-a.
5. Vodite evidenciju prihoda i rashoda i provjerite obavezu podnošenja Einkommensteuererklärung.
6. Organizujte naplatu i uplatu Ortstaxe te vođenje Gästeverzeichnis-a.

Ovaj tekst je opšti informativni pregled na osnovu dostupnih izvora i ne predstavlja pravni, poreski ili drugi stručni savjet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu, poreskom savjetniku ili nadležnoj austrijskoj instituciji.

Izvor: oesterreich.gv.at