Krátkodobý prenájom turistom v Rakúsku: Airbnb, dane a povolenia

Ak chcete v Rakúsku prenajímať byt turistom cez Airbnb alebo podobnú platformu, musíte súčasne zohľadniť viacero pravidiel. Rozhoduje, či ide o prenajatý alebo vlastný byt, aké služby poskytujete hosťom a aké vysoké sú vaše príjmy. Nasledujúci prehľad opisuje všeobecné pravidlá platné v roku 2026.

Najdôležitejšie pravidlá v skratke

• Pri prenajatom byte môže ďalšie prenajímanie obmedzovať nájomná zmluva a Mietrechtsgesetz (MRG).
• Vlastný byt určený na bývanie možno v budove určenej na bytové účely pravidelne prenajímať turistom až po zmene účelu užívania a so súhlasom všetkých ostatných vlastníkov.
• Ak hosťom poskytujete aj služby, napríklad upratovanie, posteľnú bielizeň alebo Wi-Fi, môže ísť o podnikateľskú činnosť, na ktorú je potrebné Gewerbe.
• V roku 2026 môže príjem z ubytovania nad 730 eur viesť k povinnosti podať daňové priznanie, ak sú splnené aj ostatné podmienky.
• Vo Viedni je v rámci Home-Sharing možné krátkodobo prenajímať vlastný byt najviac 90 dní za kalendárny rok, ak si zachováte trvalé bydlisko.

Je možné byt vôbec prenajímať?

Ak ide o prenajatý byt

Najprv treba zistiť, či sa na byt vzťahuje Mietrechtsgesetz (MRG) v plnom rozsahu, čiastočne alebo vôbec. Väčšina nájomných zmlúv ďalšie prenajímanie (Untervermietung) priamo zakazuje. Pri obecných a družstevných bytoch (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) ďalšie prenajímanie spravidla nie je dovolené.

Ak sa na byt vzťahuje MRG, prenajímateľ môže nájomnú zmluvu vypovedať najmä vtedy, keď:

• prenajímate celý byt a je zrejmé, že ho sami nepotrebujete; výnimkou môže byť dočasná neprítomnosť, napríklad pobyt v zahraničí alebo štúdium,
• alebo časť bytu prenajímate za neprimerane vysokú cenu.

Pri bytoch, na ktoré sa MRG vzťahuje v plnom rozsahu, môže byť podnájomné najviac o 50 % vyššie než povolené hlavné nájomné. Časť bytu možno za určitých podmienok prenajímať aj bez súhlasu hlavného prenajímateľa, ak naďalej sami používate jeho väčšiu časť a neexistuje iný dôvod na zákaz, napríklad preplnenie bytu alebo rušenie pokoja v dome.

Ak ide o vlastný byt

Pri vlastníckom byte (Eigentumswohnung) je účel užívania uvedený v zmluve o vlastníctve bytu (Wohnungseigentumsvertrag). Ak je byt určený na bývanie, pravidelné ubytovávanie turistov je možné až po zmene účelu užívania. Potrebný je jednomyseľný súhlas ostatných vlastníkov; súhlas správcu domu (Hausverwaltung) sám osebe nestačí. Chýbajúci súhlas môže za určitých okolností nahradiť súd.

Ak je byt zapísaný ako dovolenkový apartmán (Ferienappartement), možno ho prenajímať turistom. Opakovaný krátkodobý prenájom na dva až 30 dní sa považuje za krátkodobý prenájom. Pri jednorazovom krátkodobom prenájme alebo výmene bytu počas dovolenky sa zmena účelu nevyžaduje.

Pravidlá vo Viedni a v spolkových krajinách

Krátkodobé turistické prenajímanie upravuje každá spolková krajina odlišne. Vo Viedni platia najmä v obytných zónach (Wohnzonen) prísnejšie pravidlá. Naďalej je však možné Home-Sharing: byt možno dočasne prenajímať najviac 90 dní za kalendárny rok, ak si zachováte svoje trvalé bydlisko.

Relevantné môžu byť aj pravidlá územného plánovania a miestne plány (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), ktoré môžu v niektorých zónach obmedziť spôsob využívania nehnuteľnosti.

Kedy treba ohlásiť Gewerbe?

To, či ide iba o prenájom bytu alebo o podnikateľské ubytovanie (gewerbsmäßige Beherbergung), sa posudzuje individuálne. Dôležité sú najmä:

• trvanie a predmet zmluvy,
• poskytované služby, napríklad upratovanie, posteľná bielizeň, internet alebo televízia,
• spôsob prezentácie, napríklad používanie vlastného názvu a ponuka na turistických platformách,
• poskytovanie stravovania.

Samotný prenájom bez doplnkových služieb spravidla nie je podnikateľskou činnosťou. O Gewerbe však môže ísť napríklad vtedy, ak byt ponúkate cez platformy, zabezpečujete pranie, Wi-Fi, satelitnú televíziu a záverečné upratovanie, hostia zostávajú prevažne jednu alebo dve noci a cena výrazne prevyšuje bežné nájomné.

Výnimka: häusliche Nebenbeschäftigung

Výnimkou môže byť vedľajšia činnosť v domácnosti (häusliche Nebenbeschäftigung), kam patrí aj prenajímanie súkromnej izby (Privatzimmervermietung). Medzi podmienky patrí najmä to, že izby sa nachádzajú vo vašej vlastnej domácnosti, v ktorej aj bývate, je k dispozícii najviac desať lôžok, nemáte zamestnancov mimo domácnosti a činnosť má voči domácim prácam iba vedľajší význam.

Ak sa výnimka neuplatní, treba ohlásiť Gewerbe v oblasti ubytovania v rámci pohostinstva (Gastgewerbe). Penzión s raňajkami s najviac desiatimi lôžkami môže patriť medzi voľné živnosti; v takom prípade sa nevyžaduje doklad o odbornej spôsobilosti (Befähigungsnachweis). Ohlásenie sa vykonáva na okresnom úrade (Bezirkshauptmannschaft), respektíve v štatutárnom meste na úrade Magistrat. Pri regulovanej živnosti treba odbornú spôsobilosť preukázať.

Daň z príjmu v roku 2026

Príjem z ubytovania môže patriť buď medzi príjmy z podnikateľskej činnosti (Einkünfte aus Gewerbebetrieb), alebo medzi príjmy z prenájmu (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Čistý prenájom bez doplnkových služieb sa považuje za prenájom. Pri viac než desiatich lôžkach však ide už o príjem z podnikania. Odpratávanie snehu, odvoz odpadu, kúrenie a teplá voda sa za doplnkové služby nepovažujú.

V roku 2026 môže vzniknúť povinnosť podať daňové priznanie (Einkommensteuererklärung) najmä v týchto situáciách:

• Ubytovanie nad 730 eur a súčasne príjem zo zamestnania: celkový zdaniteľný príjem je vyšší než 14 769 eur.
• Iba príjem z ubytovania: príjem je vyšší než 13 539 eur.
• Viac pracovných pomerov alebo viac dôchodkov naraz: príjem je vyšší než 14 769 eur.

Ak máte aj mzdu, môžete využiť takzvaný Veranlagungsfreibetrag. Pri prenajímaní súkromnej izby sa zisk zvyčajne určuje pomocou evidencie príjmov a výdavkov (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). Za určitých podmienok je možná aj paušalizácia (Basispauschalierung).

DPH a Kleinunternehmerregelung

Hranica pre režim malého podnikateľa (Kleinunternehmerregelung) je 55 000 eur. Do tejto hranice sa DPH nemusí odvádzať finančnému úradu, zároveň však nie je možné odpočítať vstupnú DPH (Vorsteuer).

Ortstaxe a evidencia hostí

Ubytovateľ musí od hostí vyberať a odvádzať turistickú daň (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). Vo Viedni sa odvádza úradu Magistrat Wien a za každý rok sa podáva daňové priznanie. Porušenie týchto pravidiel môže byť sankcionované.

Pre účely prihlasovacej povinnosti treba viesť evidenciu hostí (Gästeverzeichnis) v papierovej alebo elektronickej forme. Od 1. novembra 2023 platia nové evidenčné formuláre. Hosťa treba zapísať bezodkladne, najneskôr do 24 hodín po príchode, a pri odchode ho odhlásiť.

Praktický postup pred prvým prenájmom

1. Skontrolujte nájomnú zmluvu alebo Wohnungseigentumsvertrag a overte účel užívania bytu.
2. Zistite, či platia miestne pravidlá, najmä Flächenwidmungs- und Bebauungspläne a osobitné pravidlá spolkovej krajiny.
3. Posúďte, či poskytované služby a spôsob prenajímania neznamenajú povinnosť ohlásiť Gewerbe.
4. Vypočítajte príjem a výdavky a overte, či vzniká povinnosť podať Einkommensteuererklärung alebo uplatniť Kleinunternehmerregelung.
5. Zaregistrujte a veďte Gästeverzeichnis, vyberajte Ortstaxe a dodržte lehotu 24 hodín na zápis hosťa.
6. Pri nejasnostiach si vyžiadajte individuálne právne alebo daňové poradenstvo.

Pravidlá sa môžu líšiť podľa konkrétnej nehnuteľnosti a miesta. Tento článok má všeobecný informačný charakter a nenahrádza právne ani daňové poradenstvo.

Zdroj: oesterreich.gv.at