Avusturya’da Turistlere Ev Kiralama (Airbnb): Vergi, Gewerbe ve Konaklama Vergisi

Avusturya’da Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden turistlere ev kiralamak istiyorsanız, birden fazla kuralı aynı anda dikkate almanız gerekir. Evin kiralık mı yoksa size mi ait olduğu, konuklara hangi hizmetleri sunduğunuz ve gelirinizin miktarı önemlidir. Bu yazı, 2026 yılında geçerli temel kurallara genel bir bakış sunar.

Kısaca önemli noktalar

• Kiralık bir evde kira sözleşmesi ve Mietrechtsgesetz (MRG), alt kiralamayı sınırlayabilir.
• Kendi mülkünüz olan bir daireyi konut olarak belirlenmiş bir binada turistlere düzenli şekilde kiralamak için kullanım amacının değiştirilmesi ve diğer tüm maliklerin oybirliğiyle onayı gerekebilir.
• Temizlik, nevresim veya Wi-Fi gibi hizmetler sunulması, faaliyetin Gewerbe kapsamına girmesine ve Gewerbe kaydı yapılmasına yol açabilir.
• 2026’da konaklama gelirinin 730 Euro’yu aşması, diğer şartlar da mevcutsa gelir vergisi beyannamesi yükümlülüğü doğurabilir.
• Viyana’da sürekli ikamet yerinizi koruduğunuz sürece, Home-Sharing kapsamında kendi evinizi yılda en fazla 90 gün kısa süreli kiralayabilirsiniz.

Evi kiraya vermeniz hukuken mümkün mü?

Kiralık ev (Mietwohnung)

Öncelikle evinizin Mietrechtsgesetz (MRG) kapsamına tamamen, kısmen veya hiç girmediğini kontrol etmelisiniz. Birçok kira sözleşmesi alt kiralamayı (Untervermietung) baştan yasaklar. Belediye ve kooperatif konutlarında (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) alt kiralama genellikle mümkün değildir.

Ev MRG’nin tam kapsamındaysa, ev sahibi aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesini feshetmeye çalışabilir:

• Evin tamamını alt kiraya veriyor ve görünüşe göre artık evin kendisine ihtiyacınız yoksa. Geçici olarak yurt dışında bulunma veya eğitim gibi durumlar istisna oluşturabilir.
• Evin bir bölümünü orantısız derecede yüksek bir bedelle kiraya veriyorsanız.

MRG’nin tam olarak uygulandığı evlerde alt kira bedeli, izin verilen ana kira bedelinin en fazla yüzde 50 üzerinde olabilir. Evin bir bölümünü, evin büyük kısmını kullanmaya devam ettiğiniz ve aşırı kalabalık ya da bina sakinlerinin huzurunun bozulması gibi başka bir engel bulunmadığı sürece, ana kiracının izni olmadan da kiraya vermek mümkün olabilir.

Kendi eviniz (Eigentumswohnung)

Kat mülkiyeti sözleşmesinde (Wohnungseigentumsvertrag) dairenin kullanım amacı belirtilir. Kullanım amacı konut ise turistlere düzenli kısa süreli kiralama yapmak için öncelikle kullanım amacının değiştirilmesi gerekir. Bunun için diğer tüm maliklerin oybirliğiyle onayı gereklidir; Hausverwaltung tarafından verilen izin tek başına yeterli değildir. Eksik onayın bazı durumlarda mahkeme tarafından tamamlanması mümkün olabilir.

Daire Ferienappartement olarak kayıtlıysa turistlere kiralanabilir. İki ila 30 gün arasındaki tekrarlanan kiralamalar kısa süreli kiralama sayılır. Tek seferlik kısa süreli kiralama veya tatil döneminde yapılan ev değişimi için kullanım amacının değiştirilmesi gerekmez.

Viyana ve eyaletlerdeki kurallar

Kısa süreli turistik kiralama kuralları eyaletten eyalete değişir. Viyana’daki konut bölgelerinde (Wohnzonen) özellikle sıkı kurallar uygulanır. Bununla birlikte, Home-Sharing hâlâ mümkündür: Sürekli ikamet yerinizi koruduğunuz sürece evinizi takvim yılı başına en fazla 90 gün geçici olarak kiralayabilirsiniz.

Ayrıca imar kuralları ile yerel planlar, yani Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, bazı bölgelerde kullanım şeklini kısıtlayabilir.

Gewerbe kaydı gerekir mi?

Faaliyetin basit ev kiralama mı yoksa ticari konaklama (gewerbsmäßige Beherbergung) mı olduğu her durumda ayrı değerlendirilir. Özellikle şu unsurlar önemlidir:

• Sözleşmenin süresi ve konusu,
• Temizlik, nevresim, internet veya televizyon gibi hizmetler,
• İlanın sunuluş biçimi; örneğin kendi adınızla tanıtım veya turizm platformlarında ilan,
• Yiyecek ve içecek hizmeti sunulup sunulmadığı.

Ek hizmet sunulmayan basit bir ev kiralaması genellikle Gewerbe faaliyeti sayılmaz. Ancak evin platformlarda ilan edilmesi, çamaşır yıkama hizmeti, Wi-Fi, düz ekran televizyon ve çıkış temizliği sunulması, konukların çoğunlukla bir veya iki gece kalması ve ücretin normal kira bedelinden belirgin şekilde yüksek olması, faaliyetin ticari konaklama olarak değerlendirilmesine neden olabilir.

Häusliche Nebenbeschäftigung istisnası

Häusliche Nebenbeschäftigung kapsamında Privatzimmervermietung, yani özel odaların kiralanması da yer alabilir. Başlıca şartlar şunlardır:

• Odalar sizin de yaşadığınız kendi evinizde bulunmalıdır.
• En fazla 10 misafir yatağı olmalıdır.
• Ev dışından çalışan personel bulunmamalıdır.
• Faaliyet, ev işlerine kıyasla ikincil nitelikte olmalıdır.

Bu istisna uygulanmıyorsa, konaklama hizmetleriyle ilgili bir Gastgewerbe kaydı yapılması gerekir. En fazla 10 yataklı ve kahvaltı sunan pansiyon, serbest Gewerbe olabilir; bu durumda mesleki yeterlilik kanıtı (Befähigungsnachweis) aranmaz. Kayıt, ilçe makamında (Bezirkshauptmannschaft) veya statüye sahip şehirlerde Magistrat nezdinde yapılır. Düzenlemeye tabi bir Gewerbe için yeterlilik de kanıtlanmalıdır.

Gelir vergisi: Ne zaman ve ne kadar?

Konaklama geliri, ticari faaliyetten elde edilen gelir (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) veya kiralama ve taşınmaz kiraya vermeden elde edilen gelir (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) olarak sınıflandırılabilir. Ek hizmet sunulmayan normal kiralama genellikle kiralama geliri sayılır. Ancak 10’dan fazla misafir yatağı bulunması, gelirin ticari faaliyet geliri olarak değerlendirilmesine yol açabilir. Kar temizleme, çöp toplama, ısıtma ve sıcak su ek hizmet sayılmaz.

2026’da aşağıdaki durumlarda, diğer şartların da karşılanması hâlinde Einkommensteuererklärung, yani gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekir:

• Hem ücret geliri hem konaklama geliri varsa: Konaklama geliri 730 Euro’nun üzerinde ve toplam vergilendirilebilir gelir 14.769 Euro’nun üzerindeyse.
• Yalnızca konaklama geliri varsa: Gelir 13.539 Euro’nun üzerindeyse.
• Aynı anda birden fazla iş ilişkisi veya birden fazla emekli maaşı varsa: Toplam gelir 14.769 Euro’nun üzerindeyse.

Ücret geliriniz de varsa, Veranlagungsfreibetrag adı verilen indirimden yararlanabilirsiniz. Özel oda kiralamada kâr çoğunlukla gelir-gider hesabıyla (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) belirlenir. Belirli şartlar altında götürü vergilendirme yöntemi (Basispauschalierung) de mümkün olabilir.

Katma değer vergisi (Umsatzsteuer)

Kleinunternehmerregelung kapsamında ciro sınırı 55.000 Euro’dur. Bu sınırın altında kalan işletmelerin Finanzamt’a Umsatzsteuer ödemesi gerekmez. Ancak bu durumda ödenmiş alış vergisinin (Vorsteuer) indirilmesi de mümkün değildir.

Konaklama vergisi ve konuk kaydı

Konaklama sağlayan kişi, konuklardan konaklama vergisini (Fremdenverkehrsabgabe veya Ortstaxe) tahsil edip ilgili makama ödemelidir. Viyana’da ödeme Magistrat Wien nezdinde yapılır ve her yıl için beyanname verilmesi gerekir. Kurallara aykırılık cezalandırılabilir.

Meldepflicht, yani bildirim yükümlülüğü nedeniyle bir konuk kaydı (Gästeverzeichnis) da tutulmalıdır. Kayıt kâğıt üzerinde veya elektronik olarak tutulabilir. 1 Kasım 2023’ten beri yeni konuk kayıt formları kullanılmaktadır. Konuk, gelişinden hemen sonra ve en geç 24 saat içinde kaydedilmeli; ayrılırken de kaydı kapatılmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kiralık evimi Airbnb’de ilan edebilir miyim?

Yalnızca kira sözleşmesi ve Mietrechtsgesetz buna izin veriyorsa. Evin tamamını alt kiraya vermek için genellikle ev sahibinin onayı gerekir.

Viyana’da evimi kaç gün kiraya verebilirim?

Home-Sharing kapsamında, sürekli ikamet yerinizi koruduğunuz sürece takvim yılı başına en fazla 90 gün.

Kiralamayı Gewerbe faaliyeti yapan unsurlar nelerdir?

Temizlik, nevresim ve Wi-Fi gibi hizmetler, platformlarda ilan verme, kısa konaklama süreleri ve normal kira bedelinden yüksek ücretler değerlendirmede önemlidir. Sonuç her olayın şartlarına göre belirlenir.

Konuk kaydı ne kadar sürede yapılmalıdır?

Konuk, gelişinden hemen sonra ve en geç 24 saat içinde kaydedilmelidir.

Pratik olarak hangi adımları atmalısınız?

1. Kira sözleşmenizi veya Wohnungseigentumsvertrag’ı inceleyerek kısa süreli kiralamaya izin verilip verilmediğini kontrol edin.
2. Evin kullanım amacını ve ilgili Flächenwidmungs- und Bebauungspläne kurallarını yerel makamdan öğrenin.
3. Sunacağınız hizmetleri, konaklama süresini ve ilan biçimini listeleyerek Gewerbe gerekip gerekmediğini değerlendirin.
4. Gerekliyse Bezirkshauptmannschaft veya Magistrat nezdinde Gewerbe kaydı yaptırın.
5. Gelir ve giderlerinizi düzenli şekilde kaydedin ve gelir vergisi ile Umsatzsteuer yükümlülüklerinizi kontrol edin.
6. Ortstaxe veya Fremdenverkehrsabgabe tahsilatı ve yıllık bildirim sürecini ilgili makamla netleştirin.
7. Gästeverzeichnis kaydını doğru şekilde tutun; konukları gelişlerinden itibaren en geç 24 saat içinde kaydedin.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki ya da vergisel danışmanlık değildir. Kişisel durumunuz için bir avukata, vergi danışmanına veya ilgili makama başvurun.

Kaynak: oesterreich.gv.at