Închirierea locuinței turiștilor în Austria: taxe, Gewerbe și taxa turistică

Dacă vrei să închiriezi turiștilor o locuință în Austria prin Airbnb sau printr-o platformă similară, trebuie să verifici mai multe categorii de reguli. Contează dacă locuința este închiriată sau proprietate personală, ce servicii oferi oaspeților și ce venituri obții. Acest articol oferă o prezentare generală a regulilor valabile în 2026.

Pe scurt

• La o locuință închiriată, contractul de închiriere și Mietrechtsgesetz (MRG) pot limita subînchirierea.
• O locuință proprie aflată într-o clădire cu destinație rezidențială poate fi închiriată regulat turiștilor numai după schimbarea destinației și cu acordul unanim al celorlalți proprietari.
• Dacă oferi servicii precum curățenie, lenjerie de pat sau Wi-Fi, activitatea poate deveni o activitate comercială și poate necesita un Gewerbe.
• În 2026, veniturile din cazare de peste 730 de euro pot duce la obligația depunerii declarației fiscale, dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții.
• În Viena, locuința proprie poate fi închiriată pe termen scurt cel mult 90 de zile pe an prin sistemul Home-Sharing, dacă îți păstrezi domiciliul permanent.

Poți închiria locuința?

Locuința închiriată

Mai întâi trebuie verificat dacă pentru locuință se aplică integral, parțial sau deloc Mietrechtsgesetz (MRG). Majoritatea contractelor de închiriere interzic din start subînchirierea (Untervermietung). În cazul locuințelor municipale și cooperatiste (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung), subînchirierea nu este, în general, permisă.

Dacă locuința intră sub incidența MRG, proprietarul poate rezilia contractul atunci când:

• închiriezi întreaga locuință și este evident că nu mai ai nevoie de ea, cu excepția unei absențe temporare, de exemplu pentru șederea sau studiile în străinătate;
• închiriezi doar o parte la un preț vădit disproporționat.

În cazul locuințelor aflate integral sub incidența MRG, chiria de subînchiriere poate depăși cu cel mult 50% chiria principală permisă. O parte a locuinței poate fi închiriată și fără acordul chiriașului principal dacă folosești în continuare cea mai mare parte a locuinței și nu există alte motive de excludere, precum supraaglomerarea sau perturbarea liniștii comunității de locatari.

Locuința proprie

Destinația locuinței este prevăzută în contractul de proprietate asupra apartamentului (Wohnungseigentumsvertrag). Dacă destinația este rezidențială, închirierea turiștilor este permisă numai după schimbarea destinației. Pentru aceasta este necesar acordul unanim al celorlalți proprietari; aprobarea administrației imobilului (Hausverwaltung) nu este suficientă. În anumite situații, acordul lipsă poate fi înlocuit de instanță.

Dacă locuința este înregistrată ca apartament de vacanță (Ferienappartement), ea poate fi închiriată turiștilor. Închirierea repetată pentru perioade cuprinse între 2 și 30 de zile este considerată închiriere pe termen scurt. Pentru o singură închiriere de scurtă durată sau pentru schimbul locuinței pe perioada concediului nu este necesară schimbarea destinației.

Regulile din Viena și cele ale landurilor

Închirierea turistică pe termen scurt este reglementată diferit de la un land la altul. În Viena, în zonele rezidențiale (Wohnzonen) există reguli deosebit de stricte.

Este permis în continuare așa-numitul Home-Sharing: locuința poate fi închiriată temporar cel mult 90 de zile într-un an calendaristic, cu condiția să îți păstrezi domiciliul permanent.

Pot fi relevante și normele de amenajare a teritoriului, precum și planurile locale de reglementare (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), care pot limita utilizarea locuinței în anumite zone.

Este necesară înregistrarea unui Gewerbe?

Încadrarea activității ca simplă închiriere sau ca activitate comercială de cazare (gewerbsmäßige Beherbergung) se stabilește individual. Sunt importante în special:

• durata și obiectul contractului;
• serviciile oferite, precum curățenia, lenjeria de pat, internetul sau televizorul;
• modul de promovare, de exemplu folosirea unui nume propriu sau listarea pe platforme turistice;
• servirea mesei.

Închirierea fără servicii suplimentare nu constituie activitate comercială. Totuși, închirierea poate fi considerată activitate comercială atunci când locuința este promovată pe platforme, se oferă spălare, Wi-Fi, televizor și curățenie finală, oaspeții stau de regulă una sau două nopți, iar tariful este mult mai mare decât o chirie obișnuită.

Excepția pentru activitatea secundară în gospodărie

Excepția numită häusliche Nebenbeschäftigung include și închirierea unei camere private (Privatzimmervermietung). Printre condiții se numără:

• camerele se află în propria gospodărie, în care locuiești și tu;
• sunt disponibile cel mult zece paturi pentru oaspeți;
• nu există angajați din afara gospodăriei;
• activitatea rămâne subordonată activităților obișnuite ale gospodăriei.

Dacă nu se aplică această excepție, trebuie înregistrat un Gewerbe, sub forma unei activități de cazare din domeniul ospitalității (Gastgewerbe). O pensiune cu mic dejun și cel mult zece paturi poate reprezenta un Gewerbe liber, pentru care nu este necesară dovedirea calificării (Befähigungsnachweis).

Înregistrarea se face la autoritatea districtuală (Bezirkshauptmannschaft) sau, într-un oraș cu statut legal propriu, la Magistrat. Pentru un Gewerbe reglementat trebuie dovedită și calificarea.

Când și cât impozit plătești?

Veniturile din cazare pot fi încadrate fie ca venituri din activitate comercială (Einkünfte aus Gewerbebetrieb), fie ca venituri din închiriere și arendare (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).

Închirierea simplă, fără servicii suplimentare, este considerată închiriere. Dacă sunt disponibile mai mult de zece paturi pentru oaspeți, veniturile sunt considerate venituri din activitate comercială. Îndepărtarea zăpezii, evacuarea deșeurilor, încălzirea și apa caldă nu sunt considerate servicii suplimentare.

În 2026, declarația de impozit pe venit (Einkommensteuererklärung) trebuie depusă, printre altele, în următoarele situații:

• Există și venituri salariale: venitul total impozabil depășește 14.769 de euro, iar veniturile din cazare depășesc 730 de euro.
• Există doar venituri din cazare: veniturile depășesc 13.539 de euro.
• Există mai multe raporturi de muncă sau mai multe pensii simultan: veniturile depășesc 14.769 de euro.

Dacă ai și venituri salariale, poți beneficia de deducerea numită Veranlagungsfreibetrag. În cazul închirierii unei camere private, profitul se stabilește de regulă prin evidența veniturilor și cheltuielilor (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). În anumite condiții este posibilă și impozitarea forfetară (Basispauschalierung).

Taxa pe cifra de afaceri (Umsatzsteuer)

Limita pentru regimul micilor întreprinderi (Kleinunternehmerregelung) este de 55.000 de euro. Sub această limită nu trebuie plătită Umsatzsteuer către administrația fiscală, însă nu poate fi dedusă nici taxa achitată în amonte (Vorsteuer).

Taxa turistică și evidența oaspeților

Unitatea de cazare trebuie să colecteze de la oaspeți și să vireze taxa turistică (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). În Viena, aceasta se plătește către Magistrat Wien, iar pentru fiecare an trebuie depusă o declarație. Încălcarea regulilor poate fi sancționată.

Din cauza obligației de înregistrare, trebuie ținută și o evidență a oaspeților (Gästeverzeichnis), pe hârtie sau în format electronic. Începând cu 1 noiembrie 2023 se folosesc noi formulare pentru evidența oaspeților. Oaspetele trebuie înregistrat fără întârziere, dar cel târziu în 24 de ore de la sosire, iar la plecare trebuie radiat.

Întrebări frecvente

Pot închiria pe Airbnb o locuință pe care o am cu chirie?

Numai dacă acest lucru este permis de contractul de închiriere și de Mietrechtsgesetz. Pentru închirierea întregii locuințe este necesar, de regulă, acordul proprietarului.

Câte zile pot închiria locuința în Viena?

În cadrul Home-Sharing, cel mult 90 de zile într-un an calendaristic, dacă îți păstrezi domiciliul permanent.

Când devine închirierea o activitate comercială?

Evaluarea depinde de servicii precum curățenia, lenjeria de pat și Wi-Fi, de promovarea pe platforme, de durata scurtă a șederii și de tarifele mai mari decât chiria obișnuită. Decizia se ia de la caz la caz.

În cât timp trebuie înregistrat un oaspete?

Fără întârziere, dar cel târziu în 24 de ore de la sosire.

Pași practici înainte de prima rezervare

1. Verifică dacă locuința este închiriată sau proprie și citește contractul de închiriere ori Wohnungseigentumsvertrag.
2. Stabilește dacă se aplică MRG și dacă ai nevoie de acordul proprietarului sau al celorlalți proprietari.
3. Verifică regulile landului și ale localității, inclusiv Wohnzonen și Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
4. Analizează serviciile oferite, durata șederilor și modul de promovare pentru a vedea dacă este necesar un Gewerbe.
5. Dacă este necesar, înregistrează activitatea la Bezirkshauptmannschaft sau la Magistrat.
6. Ține evidența veniturilor și cheltuielilor și verifică obligația de depunere a Einkommensteuererklärung.
7. Verifică aplicarea limitei de 55.000 de euro pentru Kleinunternehmerregelung.
8. Înregistrează oaspeții în Gästeverzeichnis, colectează Fremdenverkehrsabgabe sau Ortstaxe și respectă termenul de 24 de ore.

Important: Aceste informații reprezintă o prezentare generală și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Pentru o evaluare a situației concrete, este recomandat să consulți un avocat, un specialist fiscal sau autoritatea competentă.

Sursă: oesterreich.gv.at