在奥地利向游客出租住房（Airbnb）：税务、营业许可与旅游税

如果你想在奥地利通过 Airbnb 或类似平台向游客出租住房，需要同时考虑多套规则。关键因素包括住房是租来的还是自有的、是否向住客提供额外服务，以及相关收入的金额。以下内容是对 2026 年规则的概览，不构成法律或税务建议。

首先确认：住房是否可以出租

租赁住房（Mietwohnung）

首先要确认该住房是否完全、部分或完全不受租赁法（Mietrechtsgesetz，简称 MRG）约束。大多数租赁合同本身禁止转租（Untervermietung）。市政府住房和合作社住房（Gemeinde- und Genossenschaftswohnung）通常也不允许转租。

如果住房适用完整的 MRG，房东可能在以下情况下终止租赁合同：

• 你把整套住房转租出去，而且明显已经不再需要该住房；因暂时出国或学习等原因短期离开可能属于例外。
• 你以明显过高的价格出租住房的一部分。

对于完全受 MRG 约束的住房，转租价格最高通常只能比允许的主租金高 50%。如果你继续使用住房的大部分面积，且不存在过度拥挤或扰乱邻里安宁等其他排除原因，未经房东许可出租住房的一部分在某些情况下也可能被允许。

自有住房（Eigentumswohnung）

公寓产权合同（Wohnungseigentumsvertrag）会规定住房的用途。如果用途是住宅，想定期向游客出租，通常需要先改变用途，并取得其他所有业主的一致同意。仅有物业管理公司（Hausverwaltung）的许可并不足够。缺少的同意在特定情况下可能由法院补充。

如果住房登记为度假公寓（Ferienappartement），则可以向游客出租。反复进行 2 至 30 天的出租属于短期出租。一次性的短期出租，或在度假期间进行住房交换，通常不需要改变用途。

维也纳及各州的规定

短期旅游出租由各州分别规定。维也纳住宅区（Wohnzonen）的限制尤其严格。与此同时，所谓的 Home-Sharing 仍然允许：只要你保留自己的主要住所，就可以在每个日历年内最多短期出租 90 天。

此外，还要注意土地规划规则以及当地的规划文件（Flächenwidmungs- und Bebauungspläne），因为某些区域可能限制住房的使用方式。

是否需要登记营业（Gewerbe）

普通住房出租和商业住宿经营（gewerbsmäßige Beherbergung）的区分，需要根据具体情况判断。常见的判断因素包括：

• 合同的期限和内容；
• 是否提供清洁、床上用品、网络或电视等服务；
• 宣传方式，例如是否使用自己的名称、是否在旅游平台上发布；
• 是否提供餐饮。

不提供额外服务的住房出租通常不属于 Gewerbe。但如果住房在平台上宣传，提供洗涤、无线网络、平板电视和退房清洁，客人通常只住一两晚，而且收费明显高于普通租金，则可能被认定为商业活动。

家庭副业（häusliche Nebenbeschäftigung）例外

家庭副业包括私人房间出租（Privatzimmervermietung）。其条件包括：出租的房间位于你本人居住的家庭住所内；最多提供十张客床；不雇用家庭以外的员工；并且该活动相对于日常家务属于从属性质。

如果不符合例外条件，通常需要登记 Gewerbe。这属于餐饮住宿业（Gastgewerbe）中的住宿形式。最多十张床位并提供早餐的旅馆式住宿可以属于自由营业（freies Gewerbe），无需提交专业资格证明（Befähigungsnachweis）。登记地点是区政府（Bezirkshauptmannschaft）；在法定城市则向市政府（Magistrat）办理。对于受监管的 Gewerbe，还必须证明相应资格。

所得税：何时需要申报

住宿收入可能属于商业经营所得（Einkünfte aus Gewerbebetrieb），也可能属于出租和租赁所得（Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung）。没有额外服务的单纯出租通常属于出租收入；但如果提供超过十张客床，则属于商业经营收入。除雪、垃圾处理、供暖和热水通常不被视为额外服务。

在 2026 年，以下情况可能需要提交所得税申报表（Einkommensteuererklärung）：

• 除住宿收入外还有工资收入：住宿收入超过 730 欧元，并且全部应税收入超过 14,769 欧元。
• 只有住宿收入：应税收入超过 13,539 欧元。
• 同时存在多个雇佣关系或多项养老金：全部应税收入超过 14,769 欧元。

如果你同时有工资收入，可能可以使用所谓的申报免税额（Veranlagungsfreibetrag）。私人房间出租的利润通常通过收入与支出记录（Einnahmen-Ausgaben-Rechnung）计算；在满足一定条件时，也可能适用定额核算（Basispauschalierung）。

增值税（Umsatzsteuer）

小企业规则（Kleinunternehmerregelung）的营业额门槛为 55,000 欧元。低于该金额时，通常无需向税务机关缴纳增值税，但也不能抵扣进项税（Vorsteuer）。

旅游税和住客登记

住宿经营者需要向住客收取并缴纳旅游税（Fremdenverkehrsabgabe、Ortstaxe）。在维也纳，应向 Magistrat Wien 缴纳，并且必须为每个年度提交申报。违反相关规定可能受到处罚。

由于住客登记义务，还必须以纸质或电子形式维护住客登记簿（Gästeverzeichnis）。自 2023 年 11 月 1 日起，使用新的住客登记表。住客必须立即登记，最迟不得晚于抵达后 24 小时；离开时还必须办理退住登记。

常见问题

我可以把租来的住房放在 Airbnb 上出租吗？

只有在租赁合同和租赁法允许的情况下才可以。出租整套住房通常需要主房东同意。

在维也纳最多可以出租多少天？

如果你保留自己的主要住所，在 Home-Sharing 框架下，每个日历年最多可以短期出租 90 天。

什么情况下会被视为商业住宿经营？

清洁、床上用品、无线网络等服务、通过平台宣传、短期住宿以及明显高于普通租金的价格，都可能成为判断因素。最终是否属于 Gewerbe，需要结合具体情况判断。

住客最迟多久必须登记？

应立即登记，最迟不得晚于住客抵达后的 24 小时。

实际办理步骤

1. 检查租赁合同、Wohnungseigentumsvertrag，以及住房所在地区的用途和规划规定。
2. 如果是租赁住房，先向房东确认转租许可；市政府住房和合作社住房还应向相关机构确认。
3. 如果是自有公寓，确认是否需要改变用途，并取得其他业主的一致同意。
4. 根据出租期限、服务内容、宣传方式和客床数量，向 Bezirkshauptmannschaft 或 Magistrat 咨询并办理必要的 Gewerbe。
5. 保存收入和支出凭证，判断是否需要提交 Einkommensteuererklärung，并检查 55,000 欧元的 Kleinunternehmerregelung 门槛。
6. 向住客收取 Ortstaxe 或 Fremdenverkehrsabgabe，按规定向 Magistrat Wien 或主管机关申报缴纳。
7. 准备 Gästeverzeichnis，确保住客在抵达后最迟 24 小时内登记，离开时及时注销。

提示：本文仅根据公开资料整理，不能替代法律、税务或其他专业建议。具体情况应向律师、税务顾问、主管机关或其他相关专业人士确认。

来源：oesterreich.gv.at