Изнајмување стан на туристи во Австрија (Airbnb): данок, Gewerbe и туристичка такса

Ако сакате да го изнајмувате вашиот стан на туристи преку Airbnb или слична платформа во Австрија, треба истовремено да ги проверите правилата за закуп или сопственост, Gewerbe, даноците и пријавувањето гости. Важно е дали станот е изнајмен или во ваша сопственост, какви услуги им нудите на гостите и колкав приход остварувате. Овој текст дава општ преглед на правилата што важат во 2026 година.

Накратко

• Кај изнајмен стан, договорот за закуп и Mietrechtsgesetz (MRG) може да го ограничат подзакупот.
• Сопствен стан во зграда наменета за домување (gewidmet) редовно може да се изнајмува на туристи само по промена на намената и со едногласна согласност од другите сопственици.
• Ако нудите услуги како чистење, постелнина или Wi-Fi, изнајмувањето може да се смета за Gewerbe, односно деловна активност за која е потребна пријава.
• Во 2026 година приходот од сместување над 730 евра може да создаде обврска за даночна пријава, ако се исполнети и другите услови.
• Во Виена, сопствениот стан може краткорочно да се изнајмува најмногу 90 дена годишно преку таканаречениот Home-Sharing, ако не го напуштите вашето постојано живеалиште.

Дали воопшто смеете да го изнајмувате станот?

Изнајмен стан (Mietwohnung)

Најпрво проверете дали за станот важи MRG во целост, делумно или воопшто не важи. Во повеќето договори за закуп подзакупот (Untervermietung) е забранет. Кај општински и кооперативни станови (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) подзакупот обично не е дозволен.

Ако за станот важи MRG, главниот закуподавач може да го раскине договорот кога:

• го изнајмувате целиот стан, а очигледно повеќе немате потреба од него, освен при привремено отсуство, на пример поради престој во странство или студирање;
• или дел од станот го изнајмувате по несразмерно висока цена.

Кај становите на кои целосно се применува MRG, подзакупнината може да биде најмногу 50 проценти повисока од дозволената главна закупнина. Дел од станот може да се изнајмува и без дозвола од главниот закуподавач ако и понатаму го користите поголемиот дел од станот и не постои друга пречка, како пренатрупаност или нарушување на мирот во зградата.

Сопствен стан (Eigentumswohnung)

Намената на станот е наведена во договорот за сопственост на станот (Wohnungseigentumsvertrag). Ако станот е наменет за домување, за туристичко изнајмување обично е потребна промена на намената. За тоа е потребна едногласна согласност од другите сопственици; дозвола само од управителот на зградата (Hausverwaltung) не е доволна. Во одредени случаи, суд може да ја замени согласноста што недостасува. Ако станот е регистриран како апартман за одмор (Ferienappartement), може да се изнајмува на туристи.

Повторливо краткорочно изнајмување во траење од 2 до 30 дена се смета за краткорочно изнајмување. За еднократно краткорочно изнајмување или замена на стан за време на одмор не е потребна промена на намената.

Правила во Виена и во покраините

Краткорочното туристичко изнајмување е регулирано различно во секоја покраина. Во Виена, особено строги правила важат во станбените зони (Wohnzonen). Сепак, таканаречениот Home-Sharing и понатаму е дозволен: станот може привремено да се изнајмува најмногу 90 календарски дена годишно, ако го задржите вашето постојано живеалиште.

Може да бидат важни и прописите за просторно уредување и локалните планови (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), кои во одредени зони можат да го ограничат користењето на станот.

Дали треба да пријавите Gewerbe?

Дали станува збор за обично изнајмување стан или за деловно обезбедување сместување (gewerbsmäßige Beherbergung) се утврдува поединечно. Важни се:

• траењето и предметот на договорот;
• услугите што ги нудите, како чистење, постелнина, интернет и телевизија;
• начинот на огласување, на пример под сопствено име или преку туристички платформи;
• дали нудите храна.

Изнајмувањето без дополнителни услуги не се смета за Gewerbe. Сепак, изнајмувањето може да се смета за деловна активност ако станот се огласува преку платформи, се обезбедуваат перење, Wi-Fi, телевизор и завршно чистење, гостите најчесто престојуваат една или две ноќи, а цената е значително повисока од вообичаената закупнина.

Исклучок: häusliche Nebenbeschäftigung

Исклучок може да биде домашната споредна активност (häusliche Nebenbeschäftigung), во која спаѓа и изнајмувањето приватна соба (Privatzimmervermietung). Меѓу условите се: собите да се наоѓаат во вашето домаќинство во кое и самите живеете, најмногу десет кревети за гости, да нема вработено лице надвор од домаќинството и активноста да биде споредна во однос на домашните обврски.

Ако не важи овој исклучок, треба да пријавите Gewerbe. Станува збор за форма на угостителска дејност (Gastgewerbe) за обезбедување сместување. Пансион со појадок со најмногу десет кревети може да биде слободно Gewerbe, за кое не е потребен доказ за стручна оспособеност (Befähigungsnachweis). Пријавата се поднесува кај окружната управа (Bezirkshauptmannschaft), а во град со сопствен статут кај Magistrat. Кај регулирано Gewerbe мора да се докаже и стручната оспособеност.

Кога и колку данок се плаќа?

Приходот од сместување може да биде приход од деловна активност (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) или приход од изнајмување и закуп (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Чистото изнајмување без дополнителни услуги обично се смета за изнајмување, но ако има повеќе од десет кревети за гости, може да се смета за деловен приход. Отстранувањето снег, собирањето отпад, греењето и топлата вода не се сметаат за дополнителни услуги.

Во 2026 година, меѓу другото, треба да поднесете даночна пријава за доход (Einkommensteuererklärung) во следниве случаи:

• Имате приход од сместување над 730 евра и истовремено плата: вкупниот оданочлив приход е над 14.769 евра.
• Имате приход само од сместување: приходот е над 13.539 евра.
• Имате повеќе работни односи или повеќе пензии истовремено: приходот е над 14.769 евра.

Ако имате и плата, може да го користите таканаречениот Veranlagungsfreibetrag. Кај изнајмување приватна соба, добивката најчесто се утврдува со евиденција на приходи и расходи (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). Под одредени услови можна е и паушализација (Basispauschalierung).

Данок на промет (Umsatzsteuer)

Границата за правилото за мал претприемач (Kleinunternehmerregelung) е 55.000 евра. Под оваа граница не треба да плаќате Umsatzsteuer во даночната управа, но не можете ниту да го одбиете претходно платениот данок (Vorsteuer).

Туристичка такса и евиденција на гости

Давателот на сместување треба да ја наплати од гостите и да ја уплати туристичката такса (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). Во Виена таксата се уплаќа кон Magistrat Wien, а за секоја година треба да се поднесе пријава. Непочитувањето на правилата може да биде казниво.

Поради обврската за пријавување, треба да водите евиденција на гости (Gästeverzeichnis) во хартиена или електронска форма. Од 1 ноември 2023 година важат нови формулари за евиденција на гости. Гостинот треба да се запише без одложување, а најдоцна во рок од 24 часа по пристигнувањето. При заминување треба да се одјави.

Практични чекори пред да започнете

1. Проверете дали станот е изнајмен или во ваша сопственост и прочитајте го договорот за закуп или Wohnungseigentumsvertrag.
2. Побарајте информации за MRG, локалните планови и правилата на покраината или општината.
3. Во Виена проверете дали користењето спаѓа во Home-Sharing и дали престојот останува во рамките на 90 дена годишно.
4. Проценете дали услугите, начинот на огласување и времетраењето на престојот значат дека треба да пријавите Gewerbe.
5. Организирајте евиденција на приходи и расходи и проверете дали имате обврска за Einkommensteuererklärung или Umsatzsteuer.
6. Пријавете се за собирање и уплата на Ortstaxe и водете го Gästeverzeichnis во согласност со рокот од 24 часа.
7. Пред започнување побарајте совет од даночен советник, адвокат или надлежниот Magistrat beziehungsweise Bezirkshauptmannschaft.

Напомена: Овој текст е општ информативен преглед и не претставува правен или даночен совет. Правилата можат да зависат од конкретниот стан, договорот, општината и покраината.

Извор: oesterreich.gv.at