Oddajanje stanovanja turistom v Avstriji (Airbnb): davki, dejavnost in turistična taksa

Če želite svoje stanovanje v Avstriji oddajati turistom prek Airbnbja ali podobne platforme, morate upoštevati več sklopov pravil. Pomembno je, ali gre za najeto ali lastno stanovanje, katere storitve nudite gostom in kako visoki so vaši prihodki. V nadaljevanju je splošen pregled pravil, ki veljajo leta 2026.

Na kratko

• Pri najetem stanovanju lahko oddajanje omejujeta najemna pogodba in Mietrechtsgesetz (MRG).
• Lastno stanovanje, ki je namenjeno bivanju, je mogoče redno oddajati turistom šele po spremembi namembnosti in s soglasjem vseh drugih etažnih lastnikov.
• Če poleg nastanitve nudite tudi storitve, kot so čiščenje, posteljnina ali wifi, lahko gre za dejavnost, za katero je potrebno dovoljenje oziroma prijava Gewerbe.
• Leta 2026 lahko prihodek od nastanitve nad 730 evrov ob izpolnjenih drugih pogojih povzroči obveznost davčne napovedi.
• Na Dunaju je mogoče lastno stanovanje v okviru Home-Sharing kratkoročno oddajati največ 90 dni v koledarskem letu, če obdržite svoje stalno prebivališče.

Ali lahko stanovanje sploh oddajate?

Najeto stanovanje (Mietwohnung)

Najprej preverite, ali za stanovanje velja najemno pravo v celoti, delno ali sploh ne. Večina najemnih pogodb oddajanje v podnajem (Untervermietung) izrecno prepoveduje. Pri občinskih in zadružnih stanovanjih (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) podnajem praviloma ni dovoljen.

Če za stanovanje velja Mietrechtsgesetz, lahko najemodajalec odpove pogodbo, če:

• oddate celotno stanovanje in ga očitno ne potrebujete; izjema je lahko začasna odsotnost, na primer zaradi bivanja ali študija v tujini,
• ali del stanovanja oddate za nesorazmerno visoko najemnino.

Pri stanovanjih, za katera v celoti velja najemno pravo, podnajemnina praviloma ne sme biti več kot 50 odstotkov višja od dovoljene glavne najemnine. Del stanovanja lahko v določenih primerih oddate tudi brez soglasja glavnega najemodajalca, če še naprej uporabljate večji del stanovanja in ni drugih razlogov za prepoved, na primer prevelika zasedenost ali motenje miru v stavbi.

Lastno stanovanje (Eigentumswohnung)

Namembnost stanovanja je navedena v pogodbi o etažni lastnini (Wohnungseigentumsvertrag). Če je stanovanje namenjeno bivanju, ga lahko turistom oddajate šele po spremembi namembnosti. Za to je potrebno soglasje vseh drugih etažnih lastnikov. Dovoljenje upravljavca stavbe (Hausverwaltung) samo po sebi ni dovolj. Manjkajoče soglasje lahko v nekaterih primerih nadomesti sodišče.

Če je stanovanje vpisano kot počitniško stanovanje (Ferienappartement), ga je mogoče oddajati turistom. Ponavljajoče se oddajanje za obdobje od 2 do 30 dni šteje za kratkoročno oddajanje. Za enkratno kratkoročno oddajo ali zamenjavo stanovanja v času dopusta sprememba namembnosti ni potrebna.

Dunaj in pravila zveznih dežel

Kratkoročno turistično oddajanje je urejeno različno po posameznih zveznih deželah. Na Dunaju veljajo zlasti stroga pravila na stanovanjskih območjih (Wohnzonen).

Še naprej je dovoljeno tako imenovano Home-Sharing: stanovanje lahko začasno oddajate največ 90 dni v koledarskem letu, če obdržite svoje stalno prebivališče.

Pomembni so lahko tudi predpisi prostorskega načrtovanja in lokalni načrti rabe prostora (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), ki lahko v posameznih območjih omejujejo takšno uporabo.

Ali je treba prijaviti dejavnost (Gewerbe)?

Ali gre za navadno oddajanje stanovanja ali za gospodarsko nastanitveno dejavnost (gewerbsmäßige Beherbergung), se presoja od primera do primera. Upoštevajo se zlasti:

• trajanje in predmet pogodbe,
• storitve, kot so čiščenje, posteljnina, internet in televizija,
• način oglaševanja, na primer uporaba lastnega imena in turističnih platform,
• prehrana.

Oddajanje brez dodatnih storitev praviloma ni gospodarska dejavnost. Oddajanje pa se lahko šteje za dejavnost, če stanovanje oglašujete na platformah, zagotavljate pranje, wifi, televizijo in končno čiščenje, gostje večinoma ostanejo eno ali dve noči, cena pa je precej višja od običajne najemnine.

Gospodarska stranska dejavnost v gospodinjstvu

Izjema je gospodarska stranska dejavnost v gospodinjstvu (häusliche Nebenbeschäftigung), kamor spada tudi oddajanje zasebnih sob (Privatzimmervermietung). Med pogoji so:

• sobe so v vašem lastnem gospodinjstvu, v katerem tudi sami živite,
• na voljo je največ deset postelj za goste,
• nimate zaposlenih oseb zunaj gospodinjstva,
• dejavnost je glede na običajna gospodinjska opravila podrejena.

Če izjema ne velja, je treba prijaviti dejavnost. Gre za obliko gostinske dejavnosti (Gastgewerbe) za nastanitve. Prenočišče z zajtrkom z največ desetimi posteljami je lahko prosta dejavnost; v tem primeru dokazilo o strokovni usposobljenosti (Befähigungsnachweis) ni potrebno.

Dejavnost se prijavi pri okrajnem organu (Bezirkshauptmannschaft) oziroma v statutarnem mestu pri magistratu (Magistrat). Pri regulirani dejavnosti je treba dokazati tudi ustrezno usposobljenost.

Kdaj in koliko davka plačate?

Prihodek od nastanitve se lahko šteje med prihodke iz gospodarske dejavnosti (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) ali med prihodke iz oddajanja in dajanja v zakup (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Čisto oddajanje brez dodatnih storitev se šteje kot oddajanje, pri več kot desetih posteljah za goste pa že kot prihodek iz gospodarske dejavnosti. Odstranjevanje snega, odvoz smeti, ogrevanje in topla voda se ne štejejo za dodatne storitve.

Davčno napoved za dohodnino (Einkommensteuererklärung) morate leta 2026 med drugim vložiti v naslednjih primerih:

• Nastanitev nad 730 evrov in hkrati plača: skupni obdavčljivi prihodek presega 14.769 evrov.
• Prihodek samo iz nastanitve: prihodek presega 13.539 evrov.
• Več delovnih razmerij ali več pokojnin hkrati: skupni prihodek presega 14.769 evrov.

Če prejemate tudi plačo, lahko uveljavljate tako imenovani odbitek za obračun (Veranlagungsfreibetrag). Pri oddajanju zasebnih sob se dobiček večinoma ugotavlja z evidenco prihodkov in odhodkov (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung), pod določenimi pogoji pa je mogoča tudi pavšalna obdavčitev (Basispauschalierung).

Davek na promet (Umsatzsteuer)

Prag za ureditev malega podjetnika (Kleinunternehmerregelung) znaša 55.000 evrov. Pod tem pragom davka na promet ni treba plačati davčnemu uradu, vendar tudi ni mogoče uveljavljati odbitka vstopnega davka (Vorsteuer).

Turistična taksa in evidenca gostov

Nastanitelj mora od gostov pobrati in plačati turistično takso (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). Na Dunaju se taksa plača mestu oziroma organu Magistrat Wien, za vsako leto pa je treba predložiti tudi napoved. Kršitve teh pravil so lahko kaznovane.

Zaradi prijavne obveznosti je treba voditi evidenco gostov (Gästeverzeichnis) v papirni ali elektronski obliki. Od 1. novembra 2023 veljajo novi obrazci za evidenco gostov. Gosta je treba vpisati nemudoma, najpozneje pa v 24 urah po prihodu. Ob odhodu ga je treba odjaviti.

Pogosta vprašanja

Ali lahko na Airbnbju oddajam najeto stanovanje?

Le če to dovoljujeta najemna pogodba in Mietrechtsgesetz. Za oddajo celotnega stanovanja v podnajem je običajno potrebno soglasje glavnega najemodajalca.

Koliko dni lahko oddajam stanovanje na Dunaju?

V okviru Home-Sharing največ 90 dni v koledarskem letu, če obdržite svoje stalno prebivališče.

Kdaj oddajanje postane gospodarska dejavnost?

Odločilni so med drugim dodatne storitve, kot so čiščenje, posteljnina in wifi, oglaševanje na platformah, kratkotrajno bivanje ter cena, ki je višja od običajne najemnine. Presoja je vedno individualna.

Kako hitro moram vpisati gosta?

Gosta morate vpisati nemudoma, najpozneje v 24 urah po njegovem prihodu.

Praktični koraki pred začetkom oddajanja

1. Preverite najemno pogodbo oziroma Wohnungseigentumsvertrag in namembnost stanovanja.
2. Pri najetem stanovanju pridobite potrebno soglasje najemodajalca; pri lastnem stanovanju preverite, ali so potrebna soglasja drugih etažnih lastnikov.
3. Preverite pravila svoje občine in zvezne dežele, zlasti Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
4. Presodite, ali vaše storitve pomenijo Gewerbe, in ga po potrebi prijavite pri Bezirkshauptmannschaft ali Magistrat.
5. Vzpostavite evidenco prihodkov in odhodkov ter preverite obveznost vložitve Einkommensteuererklärung.
6. Uredite pobiranje in plačevanje Ortstaxe ter vodenje Gästeverzeichnis.

Opozorilo: Ta članek je splošen pregled informacij in ne predstavlja pravnega, davčnega ali drugega strokovnega svetovanja. Za konkreten primer se obrnite na odvetnika, davčnega svetovalca ali pristojni organ. Vir: oesterreich.gv.at.