Сдача жилья туристам в Австрии через Airbnb: налоги, Gewerbe и туристический сбор

Если вы хотите сдавать жильё туристам через Airbnb или другую платформу в Австрии, необходимо одновременно учитывать несколько групп правил. Имеют значение то, арендуете вы жильё или владеете им, какие услуги предоставляете гостям и какой доход получаете. Ниже приведён общий обзор правил, действующих в 2026 году.

Кратко о главном

• В арендованной квартире договор аренды и Mietrechtsgesetz (MRG) могут ограничивать субаренду.
• Собственную квартиру, предназначенную для обычного проживания, можно регулярно сдавать туристам только после изменения назначения помещения и при единогласном согласии остальных собственников.
• Дополнительные услуги, например уборка, постельное бельё или Wi-Fi, могут превратить сдачу жилья в предпринимательскую деятельность, для которой требуется Gewerbe.
• В 2026 году доход от сдачи жилья свыше 730 евро может привести к обязанности подать налоговую декларацию, если выполняются и остальные условия.
• В Вене собственное жильё можно сдавать краткосрочно в рамках Home-Sharing не более 90 дней в календарном году, если вы сохраняете постоянное место жительства.

Можно ли вообще сдавать жильё?

Арендованная квартира (Mietwohnung)

Сначала нужно проверить, распространяется ли на квартиру Mietrechtsgesetz (MRG) полностью, частично или не распространяется вообще. Во многих договорах аренды субаренда (Untervermietung) прямо запрещена. В муниципальном и кооперативном жилье (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) субаренда, как правило, не разрешается.

Если на квартиру распространяется MRG, арендодатель может расторгнуть договор, если:

• вы сдаёте всю квартиру и очевидно больше не нуждаетесь в ней, кроме случаев временного отсутствия, например пребывания за границей или учёбы;
• вы сдаёте часть квартиры за несоразмерно высокую плату.

Для квартир, полностью подпадающих под действие MRG, субарендная плата может быть максимум на 50 процентов выше разрешённой основной арендной платы. Часть квартиры можно сдавать без согласия основного арендодателя, если вы продолжаете пользоваться большей частью жилья и нет других препятствий, например перенаселённости или нарушения спокойствия жильцов.

Собственная квартира (Eigentumswohnung)

Назначение квартиры обычно указано в договоре о собственности на квартиру (Wohnungseigentumsvertrag). Если помещение предназначено для проживания, регулярная сдача туристам возможна только после изменения назначения. Для этого требуется единогласное согласие остальных собственников. Разрешения управляющей компании (Hausverwaltung) недостаточно. В некоторых случаях отсутствующее согласие может быть заменено решением суда.

Если квартира зарегистрирована как жильё для отдыха (Ferienappartement), её можно сдавать туристам. Повторяющаяся краткосрочная сдача на срок от 2 до 30 дней считается краткосрочной. Для однократной краткосрочной сдачи или обмена жильём на время отпуска изменение назначения не требуется.

Правила Вены и федеральных земель

Краткосрочная туристическая сдача регулируется по-разному в отдельных федеральных землях. В Вене особенно строгие правила действуют в жилых зонах (Wohnzonen).

При этом остаётся разрешённым так называемый Home-Sharing: квартиру можно временно сдавать не более 90 дней в календарном году, если вы сохраняете в ней постоянное место жительства.

Также необходимо учитывать правила территориального планирования и местные планы использования и застройки (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne). В отдельных зонах они могут ограничивать такую форму использования жилья.

Нужно ли регистрировать Gewerbe?

В каждом конкретном случае нужно определить, является ли деятельность обычной сдачей жилья или коммерческим размещением туристов (gewerbsmäßige Beherbergung). Важны следующие обстоятельства:

• срок и предмет договора;
• наличие услуг: уборки, постельного белья, интернета или телевидения;
• способ продвижения, например объявление под собственным именем или размещение на туристических платформах;
• питание для гостей.

Сдача квартиры без дополнительных услуг не считается предпринимательской деятельностью. Однако сдача может быть признана Gewerbe, если жильё рекламируется на платформах, предоставляются стирка, Wi-Fi, телевизор и финальная уборка, гости обычно остаются на одну или две ночи, а цена значительно выше обычной арендной платы.

Исключение: häusliche Nebenbeschäftigung

Исключением может быть бытовая побочная деятельность (häusliche Nebenbeschäftigung), к которой относится и сдача частных комнат (Privatzimmervermietung). Среди условий:

• комнаты находятся в вашем собственном хозяйстве, в котором вы сами проживаете;
• предоставляется не более десяти спальных мест;
• нет работников, не входящих в состав домашнего хозяйства;
• деятельность имеет второстепенное значение по сравнению с ведением домашнего хозяйства.

Если исключение не применяется, необходимо зарегистрировать Gewerbe. Речь идёт о форме гостинично-ресторанной деятельности (Gastgewerbe), связанной с размещением гостей.

Пансион с завтраком максимум на десять мест может относиться к свободному виду Gewerbe. В этом случае подтверждение профессиональной квалификации (Befähigungsnachweis) не требуется. Регистрация проводится в районном органе (Bezirkshauptmannschaft), а в городе со статусом округа — в Magistrat. Для регулируемого вида Gewerbe квалификацию необходимо подтвердить.

Подоходный налог: когда и сколько платить

Доход от размещения может относиться либо к доходу от предпринимательской деятельности (Einkünfte aus Gewerbebetrieb), либо к доходу от аренды и сдачи имущества (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).

Простая сдача жилья без дополнительных услуг обычно считается сдачей в аренду. Однако при наличии более десяти спальных мест доход уже относится к предпринимательскому. Уборка снега, вывоз мусора, отопление и горячая вода дополнительными услугами не считаются.

В 2026 году декларацию по подоходному налогу (Einkommensteuererklärung) необходимо подать, в частности, в следующих случаях:

• если доход от размещения превышает 730 евро, одновременно есть заработная плата, а общий налогооблагаемый доход превышает 14 769 евро;
• если доход есть только от сдачи жилья и он превышает 13 539 евро;
• если одновременно существуют несколько трудовых отношений или несколько пенсий, а доход превышает 14 769 евро.

При наличии заработной платы можно использовать так называемый Veranlagungsfreibetrag. При сдаче частной комнаты прибыль обычно рассчитывается на основании учёта доходов и расходов (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). При определённых условиях возможен также расчёт по паушальной системе (Basispauschalierung).

Налог с оборота (Umsatzsteuer)

Порог для режима малого предпринимателя (Kleinunternehmerregelung) составляет 55 000 евро. Если оборот ниже этой суммы, налог с оборота не нужно перечислять в налоговую службу. Однако в таком случае нельзя вычитать входной налог (Vorsteuer).

Туристический сбор и регистрация гостей

Предоставляющий жильё обязан взимать с гостей туристический сбор (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe) и перечислять его в установленном порядке. В Вене сбор уплачивается в Magistrat Wien, а декларацию необходимо подавать за каждый год. Нарушение этих правил может повлечь наказание.

Из-за обязанности регистрировать прибывающих гостей необходимо вести гостевой реестр (Gästeverzeichnis) — на бумаге или в электронном виде. С 1 ноября 2023 года используются новые регистрационные листы. Гостя нужно внести в реестр без промедления, но не позднее чем через 24 часа после прибытия. При отъезде его необходимо снять с регистрации.

Частые вопросы

Можно ли сдавать арендованную квартиру через Airbnb?

Только если это разрешают договор аренды и применимые нормы Mietrechtsgesetz. Для сдачи всей квартиры обычно требуется согласие основного арендодателя.

Сколько дней можно сдавать квартиру в Вене?

В рамках Home-Sharing — максимум 90 дней в календарном году, если вы сохраняете постоянное место жительства.

Что превращает сдачу жилья в Gewerbe?

В частности, дополнительные услуги, такие как уборка, постельное бельё и Wi-Fi, размещение объявления на платформах, очень короткие сроки проживания и цена выше обычной арендной платы. Оценка всегда зависит от конкретных обстоятельств.

В какой срок нужно зарегистрировать гостя?

Без промедления, но не позднее 24 часов после его прибытия.

Практические шаги перед началом сдачи

1. Проверьте договор аренды или Wohnungseigentumsvertrag и выясните назначение помещения.
2. Если жильё арендованное, получите необходимые согласия арендодателя и проверьте применимость MRG.
3. Если квартира находится в собственности, уточните требования к изменению назначения и необходимость единогласного согласия других собственников.
4. Проверьте правила конкретной федеральной земли, муниципалитета, жилой зоны и местные Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
5. Определите, является ли деятельность обычной арендой, häusliche Nebenbeschäftigung или Gewerbe. При необходимости зарегистрируйте Gewerbe в Bezirkshauptmannschaft или Magistrat.
6. Организуйте учёт доходов и расходов и проверьте обязанность подачи Einkommensteuererklärung и применения Kleinunternehmerregelung.
7. Заранее подготовьте сбор Ortstaxe и ведение Gästeverzeichnis, включая регистрацию гостей в течение 24 часов.

Эта статья основана на материалах, опубликованных в интернете, включая oesterreich.gv.at, и не является юридической, налоговой или иной профессиональной консультацией. Ответственность за применение информации несёт читатель. Для оценки конкретной ситуации обратитесь к адвокату, налоговому консультанту или другому профильному специалисту.