تأجير السكن للسياح في النمسا عبر Airbnb: الضرائب والتراخيص والضريبة السياحية

إذا كنت تفكر في تأجير شقتك للسياح عبر Airbnb أو منصة مشابهة في النمسا، فعليك مراعاة عدة أنظمة في الوقت نفسه. ويعتمد الوضع القانوني على ما إذا كانت الشقة مستأجرة أو مملوكة، وعلى الخدمات المقدمة للضيوف، وعلى قيمة الدخل. يقدم هذا المقال نظرة عامة على القواعد السارية في عام 2026.

خلاصة القواعد المهمة

• قد يقيّد عقد الإيجار وMietrechtsgesetz (MRG) تأجير الشقة من الباطن.
• في الشقة المملوكة داخل مبنى مخصص للسكن، قد يتطلب التأجير المنتظم للسياح تغيير الاستعمال والحصول على موافقة جميع المالكين الآخرين.
• تقديم خدمات مثل التنظيف وبياضات الأسرّة والإنترنت قد يجعل النشاط تجارياً ويتطلب تسجيل Gewerbe.
• في عام 2026، قد ينشأ الالتزام بتقديم الإقرار الضريبي عند تجاوز دخل التأجير 730 يورو، إذا تحققت الشروط الأخرى.
• في فيينا، يسمح نظام Home-Sharing بتأجير السكن لفترات قصيرة لمدة أقصاها 90 يوماً في السنة التقويمية، بشرط الاحتفاظ بمحل الإقامة الرئيسي.

هل يسمح القانون بتأجير الشقة أصلاً؟

الشقة المستأجرة (Mietwohnung)

يجب أولاً التحقق مما إذا كان Mietrechtsgesetz (MRG) ينطبق على الشقة بشكل كامل أو جزئي أو لا ينطبق عليها. فالكثير من عقود الإيجار تمنع التأجير من الباطن (Untervermietung) صراحة. كما أن تأجير الشقق البلدية والتعاونية (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) من الباطن غير مسموح به عادة.

عندما ينطبق قانون الإيجار بشكل كامل، يمكن للمالك إنهاء العقد في حالات منها:

• تأجير الشقة كاملة من الباطن مع عدم وجود حاجة واضحة لاستخدامها، باستثناء الغياب المؤقت مثل الإقامة أو الدراسة في الخارج.
• تأجير جزء من الشقة مقابل بدل مرتفع بشكل غير متناسب.

في الشقق الخاضعة بالكامل لقانون الإيجار، لا يجوز أن يتجاوز بدل التأجير من الباطن 50% من بدل الإيجار الرئيسي المسموح به. ويمكن تأجير جزء من الشقة من دون إذن المؤجر إذا كنت لا تزال تستخدم الجزء الأكبر منها، ولم يوجد مانع آخر مثل الاكتظاظ أو إزعاج هدوء السكان.

الشقة المملوكة (Eigentumswohnung)

يحدد عقد ملكية الشقة (Wohnungseigentumsvertrag) الغرض المخصص للعقار. فإذا كان الاستخدام مخصصاً للسكن، فقد يلزم تغيير التصنيف قبل التأجير المنتظم للسياح. ويتطلب ذلك موافقة جميع المالكين الآخرين بالإجماع؛ ولا تكفي موافقة إدارة المبنى (Hausverwaltung). وقد تتمكن المحكمة في بعض الحالات من استبدال الموافقة المفقودة.

إذا كانت الشقة مسجلة كشقة عطلات (Ferienappartement)، فيمكن تأجيرها للسياح. ويُعد التأجير المتكرر لمدة تتراوح بين يومين و30 يوماً تأجيراً قصير الأجل. أما التأجير القصير لمرة واحدة أو تبديل السكن خلال فترة العطلة، فلا يتطلب تغيير التصنيف.

القواعد في فيينا والولايات النمساوية

تختلف قواعد التأجير السياحي القصير بين الولايات النمساوية. وتطبق في فيينا، ولا سيما في المناطق السكنية (Wohnzonen)، قواعد أكثر تشدداً. ومع ذلك، يبقى Home-Sharing مسموحاً به، بحيث يمكن تأجير السكن مؤقتاً لمدة لا تتجاوز 90 يوماً في السنة التقويمية، إذا احتفظت بمحل إقامتك الرئيسي.

يجب أيضاً الانتباه إلى قواعد التخطيط العمراني وخطط استعمال الأراضي والبناء (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne)، إذ قد تفرض بعض المناطق قيوداً على هذا النوع من الاستخدام.

هل يجب تسجيل نشاط تجاري (Gewerbe)؟

يتوقف التمييز بين التأجير العادي وتأجير أماكن الإقامة التجاري (gewerbsmäßige Beherbergung) على ظروف كل حالة. ومن العوامل المهمة:

• مدة العقد وموضوعه.
• الخدمات المقدمة، مثل التنظيف وبياضات الأسرّة والإنترنت والتلفزيون.
• طريقة التسويق، مثل استخدام اسم تجاري خاص أو الإعلان عبر منصات سياحية.
• تقديم الطعام.

لا يُعد تأجير الشقة من دون خدمات نشاطاً تجارياً عادة. لكنه قد يصنف كنشاط تجاري إذا كان الإعلان يتم عبر المنصات، وتقدم خدمات الغسيل والإنترنت والتلفزيون والتنظيف النهائي، ويقيم الضيوف عادة ليلة أو ليلتين، ويكون السعر أعلى بكثير من الإيجار العادي.

العمل الجانبي المنزلي (häusliche Nebenbeschäftigung)

يشمل الاستثناء نشاط تأجير الغرف الخاصة (Privatzimmervermietung). ومن شروطه، من بين أمور أخرى، أن تكون الغرف ضمن المنزل الذي تقيم فيه أنت أيضاً، وألا يتجاوز العدد عشرة أسرّة للضيوف، وألا يكون لديك موظفون من خارج الأسرة، وأن يبقى النشاط ثانوياً مقارنة بالأعمال المنزلية.

إذا لم ينطبق هذا الاستثناء، فيلزم تسجيل نشاط ضمن قطاع الضيافة (Gastgewerbe) الخاص بتوفير أماكن الإقامة. ويُعد النزل الذي يقدم الإفطار وبحد أقصى عشرة أسرّة نشاطاً حراً (freies Gewerbe)، ولا يتطلب إثبات الكفاءة المهنية (Befähigungsnachweis). ويتم التسجيل لدى سلطة المنطقة (Bezirkshauptmannschaft) أو لدى Magistrat في المدن ذات النظام القانوني الخاص. أما النشاط المنظم، فيتطلب أيضاً إثبات الكفاءة.

ضريبة الدخل في عام 2026

يمكن أن يصنف دخل التأجير إما كدخل من نشاط تجاري (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) أو كدخل من التأجير وإيجار العقارات (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). ويعد التأجير البسيط من دون خدمات إضافية دخلاً من التأجير، بينما يصبح الدخل تجارياً عند تجاوز عشرة أسرّة للضيوف. ولا تعد إزالة الثلوج أو نقل النفايات أو التدفئة أو الماء الساخن خدمات إضافية.

في عام 2026، يجب تقديم إقرار ضريبة الدخل (Einkommensteuererklärung) في الحالات التالية، من بين حالات أخرى:

• إذا كان لديك دخل من التأجير يتجاوز 730 يورو إلى جانب راتب من العمل، وكان مجموع الدخل الخاضع للضريبة يتجاوز 14.769 يورو.
• إذا كان دخلك يأتي من التأجير فقط وتجاوز 13.539 يورو.
• إذا كان لديك أكثر من عمل أو أكثر من معاش تقاعدي في الوقت نفسه، وتجاوز الدخل 14.769 يورو.

إذا كان لديك راتب أيضاً، فقد تستفيد من الخصم المعروف باسم Veranlagungsfreibetrag. وفي تأجير الغرف الخاصة، يتم تحديد الربح غالباً من خلال حساب الإيرادات والمصروفات (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung)، وقد يكون الحساب الجزافي للضريبة (Basispauschalierung) ممكناً في ظل شروط معينة.

ضريبة القيمة المضافة (Umsatzsteuer)

يبلغ حد نظام المنشآت الصغيرة (Kleinunternehmerregelung) 55.000 يورو. وتحت هذا الحد لا يتعين دفع ضريبة القيمة المضافة إلى مصلحة الضرائب، لكن لا يمكن في المقابل خصم ضريبة المدخلات (Vorsteuer).

الضريبة السياحية وسجل الضيوف

يجب على مقدم السكن تحصيل الضريبة السياحية (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe) من الضيوف ودفعها إلى الجهة المختصة. وفي فيينا يتم الدفع إلى Magistrat Wien، كما يجب تقديم إقرار عن كل سنة. ويُعاقب على مخالفة هذه القواعد.

وبسبب واجب التسجيل، يجب الاحتفاظ بسجل للضيوف (Gästeverzeichnis) ورقياً أو إلكترونياً. ومنذ 1 نوفمبر 2023 تُستخدم نماذج جديدة لسجل الضيوف. يجب تسجيل الضيف دون تأخير، وبحد أقصى خلال 24 ساعة من وصوله، ثم تسجيل مغادرته عند الانصراف.

أسئلة شائعة

هل يمكنني تأجير شقتي المستأجرة عبر Airbnb؟

فقط إذا سمح بذلك عقد الإيجار وقانون الإيجار. وبالنسبة إلى تأجير الشقة كاملة من الباطن، يلزم عادة الحصول على موافقة المؤجر الرئيسي.

كم يوماً يمكنني تأجير شقتي في فيينا؟

ضمن نظام Home-Sharing، يمكن التأجير لمدة أقصاها 90 يوماً في السنة التقويمية، بشرط الاحتفاظ بمحل الإقامة الرئيسي.

متى يصبح التأجير نشاطاً تجارياً؟

قد تؤدي الخدمات مثل التنظيف وبياضات الأسرّة والإنترنت، والإعلان عبر المنصات، والإقامات القصيرة والأسعار الأعلى من الإيجار العادي إلى اعتبار النشاط تجارياً. ويُحسم الأمر بحسب ظروف كل حالة.

متى يجب تسجيل الضيف؟

دون تأخير، وبحد أقصى خلال 24 ساعة من وصوله.

خطوات عملية قبل بدء التأجير

1. راجع عقد الإيجار أو Wohnungseigentumsvertrag وحدد الغرض القانوني من استخدام الشقة.
2. تحقق من قواعد الولاية والبلدية، وخطط Flächenwidmungs- und Bebauungspläne، ولا سيما إذا كانت الشقة في فيينا.
3. حدد ما إذا كان النشاط تأجيراً عادياً أو gewerbsmäßige Beherbergung، بناءً على الخدمات ومدة الإقامة وطريقة التسويق.
4. سجل Gewerbe لدى Bezirkshauptmannschaft أو Magistrat إذا لم ينطبق استثناء häusliche Nebenbeschäftigung.
5. احتفظ بسجل الإيرادات والمصروفات، وتحقق من حدود تقديم Einkommensteuererklärung وKleinunternehmerregelung.
6. حصّل Fremdenverkehrsabgabe أو Ortstaxe، وقدّم الإقرارات المطلوبة إلى الجهة المختصة.
7. سجل كل ضيف في Gästeverzeichnis خلال 24 ساعة من الوصول، ثم سجّل المغادرة.

هذه المعلومات عامة ولا تُعد استشارة قانونية أو ضريبية. استشر محامياً أو مستشاراً ضريبياً أو الجهة الإدارية المختصة قبل بدء التأجير. المصدر: oesterreich.gv.at.