Kratkoročni najam turistima u Austriji: porez, Gewerbe i boravišna pristojba

Ažurirano: 2026-10-26

Ako u Austriji želite iznajmljivati stan turistima putem Airbnbja ili slične platforme, morate istodobno provjeriti više pravnih i poreznih područja. Važno je je li stan iznajmljen ili u vašem vlasništvu, koje usluge nudite gostima i koliki prihod ostvarujete. Ovaj članak daje opći pregled pravila koja vrijede u 2026. godini.

Smijete li uopće iznajmljivati stan turistima?

Iznajmljeni stan (Mietwohnung)

Najprije provjerite primjenjuje li se na stan austrijski zakon o najmu u cijelosti, djelomično ili uopće ne. Većina ugovora o najmu izričito zabranjuje podnajam (Untervermietung). Kod općinskih i zadružnih stanova (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) podnajam u pravilu nije dopušten.

Ako se na stan primjenjuje Mietrechtsgesetz (MRG), glavni najmodavac može otkazati ugovor ako:

iznajmite cijeli stan i očito ga više ne trebate, osim kod privremene odsutnosti, primjerice zbog boravka u inozemstvu ili školovanja;
dio stana iznajmljujete za nerazmjerno visoku cijenu.

Kod stanova na koje se MRG primjenjuje u cijelosti, podnajamnina smije biti najviše 50 posto viša od dopuštene glavne najamnine. Dio stana može se iznajmiti i bez dopuštenja glavnog najmodavca ako i dalje koristite veći dio stana te ne postoji drugi razlog za zabranu, primjerice prenapučenost ili narušavanje mira u zgradi.

Vlastiti stan (Eigentumswohnung)

Namjena stana navedena je u ugovoru o etažnom vlasništvu (Wohnungseigentumsvertrag). Ako je stan namijenjen stanovanju, za redovito iznajmljivanje turistima potrebno je prethodno promijeniti namjenu. Za to je potrebna jednoglasna suglasnost ostalih vlasnika. Dopuštenje upravitelja zgrade (Hausverwaltung) samo po sebi nije dovoljno. U nekim slučajevima sud može nadomjestiti nedostajuću suglasnost.

Ako je stan upisan kao apartman za odmor (Ferienappartement), može se iznajmljivati turistima. Ponavljano kratkoročno iznajmljivanje u trajanju od 2 do 30 dana smatra se kratkoročnim najmom. Za jednokratni kratkoročni najam ili zamjenu stana tijekom godišnjeg odmora promjena namjene nije potrebna.

Posebna pravila u Beču i saveznim zemljama

Pravila za kratkoročni turistički najam razlikuju se među saveznim zemljama. U Beču su u stambenim zonama (Wohnzonen) propisi posebno strogi.

I dalje je dopušten takozvani Home-Sharing: vlastiti stan može se privremeno iznajmljivati najviše 90 dana u kalendarskoj godini ako zadržite svoje stalno prebivalište u tom stanu.

Osim toga, mogu biti važni propisi prostornog uređenja i lokalni planovi korištenja zemljišta (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), koji u pojedinim zonama mogu ograničiti takvu uporabu.

Je li potrebna prijava Gewerbea?

Hoće li se djelatnost smatrati običnim najmom stana ili komercijalnim pružanjem smještaja (gewerbsmäßige Beherbergung), procjenjuje se pojedinačno. Važni su osobito:

trajanje i predmet ugovora;
dodatne usluge, poput čišćenja, posteljine i interneta;
način oglašavanja, primjerice oglašavanje pod vlastitim imenom na turističkim platformama;
pružanje hrane i pića.

Iznajmljivanje bez dodatnih usluga nije Gewerbe. Međutim, iznajmljivanje može biti ocijenjeno kao komercijalna djelatnost ako se stan oglašava na platformama, uključuje pranje rublja, Wi-Fi, televizor i završno čišćenje, gosti uglavnom ostaju jednu ili dvije noći, a cijena je znatno viša od uobičajene najamnine.

Kućna sporedna djelatnost

Iznimka je kućna sporedna djelatnost (häusliche Nebenbeschäftigung), u koju može spadati i iznajmljivanje privatnih soba (Privatzimmervermietung). Među uvjetima su:

sobe se nalaze u vašem kućanstvu u kojem i sami živite;
najviše deset ležajeva za goste;
nema zaposlenika izvan kućanstva;
djelatnost je podređena uobičajenim poslovima u kućanstvu.

Ako se ne primjenjuje ova iznimka, potrebno je prijaviti Gewerbe. Riječ je o obliku ugostiteljske djelatnosti (Gastgewerbe) koji obuhvaća pružanje smještaja. Pansion s doručkom i najviše deset ležajeva može biti slobodno Gewerbe, za koje nije potreban dokaz stručne osposobljenosti (Befähigungsnachweis).

Prijava se podnosi nadležnom okružnom tijelu (Bezirkshauptmannschaft), odnosno tijelu Magistrat u gradu sa vlastitim statutom. Kod reguliranog Gewerbea potrebno je dokazati stručnu osposobljenost.

Kada se plaća porez na dohodak?

Prihod od smještaja može biti prihod od poslovanja (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) ili prihod od najma i zakupa (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Čisto iznajmljivanje bez dodatnih usluga u pravilu se smatra najmom. Ako postoji više od deset ležajeva za goste, prihod se smatra prihodom od Gewerbea.

Uklanjanje snijega, odvoz otpada, grijanje i topla voda ne smatraju se dodatnim uslugama.

U 2026. godini prijavu poreza na dohodak (Einkommensteuererklärung) među ostalim morate podnijeti u sljedećim situacijama:

Imate prihod od smještaja veći od 730 eura i istodobno plaću: ukupni oporezivi prihod prelazi 14.769 eura.
Prihod ostvarujete samo od smještaja: prihod prelazi 13.539 eura.
Istodobno imate više radnih odnosa ili više mirovina: prihod prelazi 14.769 eura.

Ako uz prihod od najma imate i plaću, možete koristiti takozvani Veranlagungsfreibetrag. Kod iznajmljivanja privatnih soba dobit se najčešće utvrđuje putem evidencije prihoda i rashoda (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). Pod određenim uvjetima moguća je i paušalizacija (Basispauschalierung).

Porez na promet (Umsatzsteuer)

Prag za primjenu pravila za male poduzetnike (Kleinunternehmerregelung) iznosi 55.000 eura. Ako je promet ispod tog iznosa, porez na promet ne morate uplaćivati poreznoj upravi, ali ne možete odbiti pretporez (Vorsteuer).

Turistička pristojba i evidencija gostiju

Osoba koja pruža smještaj mora od gostiju naplatiti i uplatiti turističku pristojbu (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). U Beču se pristojba uplaćuje tijelu Magistrat Wien, a za svaku godinu mora se podnijeti prijava. Kršenje ovih pravila može biti kažnjivo.

Zbog obveze prijave boravka potrebno je voditi evidenciju gostiju (Gästeverzeichnis), u papirnatom ili elektroničkom obliku. Od 1. studenoga 2023. koriste se novi obrasci za evidenciju gostiju. Gosta treba upisati bez odgode, a najkasnije u roku od 24 sata nakon dolaska. Prilikom odlaska gosta potrebno ga je odjaviti.

Česta pitanja

Mogu li svoj iznajmljeni stan oglašavati na Airbnbju?

Samo ako to dopuštaju ugovor o najmu i Mietrechtsgesetz. Za iznajmljivanje cijelog stana u pravilu je potrebna suglasnost glavnog najmodavca.

Koliko dana godišnje mogu iznajmljivati stan u Beču?

U okviru Home-Sharinga najviše 90 dana u kalendarskoj godini, pod uvjetom da zadržite svoje stalno prebivalište.

Kada iznajmljivanje postaje Gewerbe?

To može ovisiti o dodatnim uslugama, poput čišćenja, posteljine i Wi-Fija, oglašavanju na platformama, kratkom trajanju boravka i cijeni višoj od uobičajene najamnine. Procjena je uvijek pojedinačna.

U kojem roku moram upisati gosta?

Gosta treba upisati bez odgode, a najkasnije 24 sata nakon njegova dolaska.

Praktični koraci prije početka iznajmljivanja

Provjerite ugovor o najmu ili Wohnungseigentumsvertrag te dopuštenu namjenu stana.
Ako je riječ o vlastitom stanu, provjerite trebate li promjenu namjene i jednoglasnu suglasnost ostalih vlasnika.
Provjerite lokalne propise savezne zemlje, a u Beču osobito pravila za Wohnzonen i Home-Sharing.
Odredite pružate li samo najam ili i usluge koje mogu predstavljati gewerbsmäßige Beherbergung.
Ako je potrebna prijava, prijavite Gastgewerbe nadležnom tijelu Bezirkshauptmannschaft ili Magistrat.
Organizirajte poreznu evidenciju, provjerite prag od 55.000 eura za Kleinunternehmerregelung i utvrdite obvezu Einkommensteuererklärung.
Registrirajte se za naplatu i uplatu Ortstaxe te vodite Gästeverzeichnis za sve goste.

Napomena: Ovaj tekst predstavlja opći pregled i nije pravno ni porezno savjetovanje. Za konkretnu situaciju obratite se odvjetniku, poreznom savjetniku ili drugom kvalificiranom stručnjaku.