Turistáknak történő lakáskiadás Ausztriában: Airbnb, adó és engedélyek

Az Airbnb-n vagy más turisztikai platformon történő lakáskiadás Ausztriában több különböző szabályrendszert érint. Nem mindegy, hogy bérelt vagy saját tulajdonú lakásról van szó, nyújtasz-e szolgáltatásokat a vendégeknek, illetve mekkora bevételt érsz el.

Az alábbi áttekintés a 2026-ban érvényes főbb szabályokat mutatja be. A rövid távú kiadás megkezdése előtt mindig ellenőrizd a helyi előírásokat és szükség esetén kérj szakmai tanácsot.

Először azt kell tisztázni, kiadható-e a lakás

Bérelt lakás

Bérelt lakásnál a bérleti szerződés és a bérleti törvény (Mietrechtsgesetz, MRG) korlátozhatja az albérletbe adást (Untervermietung). A legtöbb bérleti szerződés eleve tiltja vagy a bérbeadó előzetes hozzájárulásához köti a továbbadást.

Önkormányzati és szövetkezeti lakásoknál (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) az albérletbe adás általában nem megengedett.

Ha a lakásra a MRG teljes hatálya kiterjed, a főbérlő felmondhatja a szerződést többek között akkor, ha:

• a teljes lakást albérletbe adod, miközben láthatóan nincs rá szükséged;
• az albérleti díj aránytalanul magas;
• a továbbadás túlzsúfoltságot vagy a házközösség nyugalmának zavarását okozza.

A teljes hatályú MRG alá tartozó lakásoknál az albérleti díj legfeljebb 50 százalékkal haladhatja meg a megengedett főbérleti díjat. A lakás egy része a főbérlő engedélye nélkül is kiadható lehet, ha a lakás nagyobbik részét továbbra is te használod, és nincs más kizáró ok.

Saját tulajdonú lakás

Társasházi lakásnál (Eigentumswohnung) ellenőrizni kell a társasházi szerződésben (Wohnungseigentumsvertrag) szereplő rendeltetést. Ha a lakás lakáscélra rendelt épületben található, a turistáknak történő rendszeres kiadáshoz átminősítésre lehet szükség.

Ehhez a többi tulajdonos egyhangú hozzájárulása kell; a közös képviselet (Hausverwaltung) engedélye önmagában nem elegendő. A hiányzó hozzájárulást bizonyos esetekben bíróság pótolhatja. Ha a lakás nyaralóként (Ferienappartement) van bejegyezve, turistáknak kiadható.

A 2 és 30 nap közötti, ismétlődő kiadás rövid távú kiadásnak számít. Egy egyszeri rövid kiadáshoz vagy a nyaralás idejére szóló lakáscseréhez nem kell átminősítés.

Bécsi és tartományi korlátozások

A rövid távú turisztikai kiadás szabályai tartományonként eltérhetnek. Bécs lakóövezeteiben (Wohnzonen) különösen szigorú előírások érvényesülnek.

A Home-Sharing ugyanakkor továbbra is megengedett: a saját lakás naptári évenként legfeljebb 90 napig adható ki átmenetileg, ha az állandó lakóhelyedet megtartod.

A területrendezési szabályokat és a helyi szabályozási terveket (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne) is figyelembe kell venni, mert egyes zónák korlátozhatják a turisztikai célú használatot.

Mikor kell Gewerbe?

Az egyszerű lakáskiadás és az ipari szállásadás (gewerbsmäßige Beherbergung) elhatárolása mindig egyedi. A következő szempontok különösen fontosak:

• a szerződés időtartama és tárgya;
• a vendégeknek nyújtott szolgáltatások, például takarítás, ágynemű, internet vagy televízió;
• a hirdetés módja, például saját név használata és turisztikai platformokon való megjelenés;
• nyújtasz-e étkezést;
• milyen rövid időre maradnak a vendégek;
• mennyivel magasabb a díj a normál lakbérnél.

Szolgáltatás nélküli lakáskiadás általában nem ipari tevékenység. Iparinak minősülhet azonban a kiadás, ha a lakást platformokon hirdetik, mosást, wifit, síkképernyős televíziót és záró takarítást is biztosítanak, a vendégek jellemzően egy-két éjszakára érkeznek, a díj pedig jóval meghaladja a szokásos lakbért.

Háztartási mellékfoglalkozás

A háztartási mellékfoglalkozás (häusliche Nebenbeschäftigung) kivételt jelenthet. Ide tartozhat a magánszoba-kiadás (Privatzimmervermietung) is, ha többek között:

• a szobák a saját, általad is lakott háztartásban találhatók;
• legfeljebb tíz vendégágy áll rendelkezésre;
• nincs háztartáson kívüli alkalmazott;
• a tevékenység a háztartási teendőkhöz képest alárendelt marad.

Ha a kivétel nem alkalmazható, az ipart be kell jelenteni. A szállásadás a vendéglátóipar (Gastgewerbe) körébe tartozhat. A legfeljebb tíz ágyas, reggelit kínáló panzió szabad ipar lehet, amelyhez nem kell képesítés igazolása (Befähigungsnachweis).

A bejelentést a kerületi hatóságnál (Bezirkshauptmannschaft), törvényhatósági városban pedig a Magistrat előtt kell intézni. Szabályozott ipar esetén a képesítést is igazolni kell.

Jövedelemadó a szállásadás után

A szállásadásból származó jövedelem vagy ipari tevékenységből (Einkünfte aus Gewerbebetrieb), vagy bérbeadásból (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) származik.

A tiszta, mellékszolgáltatás nélküli kiadás jellemzően bérbeadásnak számít. Tíznél több vendégágy felett azonban már ipari jövedelemnek minősülhet. A hóeltakarítás, a szemétszállítás, a fűtés és a melegvíz nem számít mellékszolgáltatásnak.

2026-ban többek között az alábbi esetekben merülhet fel jövedelemadó-bevallási (Einkommensteuererklärung) kötelezettség:

• ha a szállásadásból származó jövedelem 730 euró felett van, mellette pedig munkabért is kapsz, és az összes adóköteles jövedelem meghaladja a 14.769 eurót;
• ha csak szállásadásból van jövedelmed, és az meghaladja a 13.539 eurót;
• ha egyszerre több munkaviszonyod vagy több nyugdíjad van, és az összes jövedelmed meghaladja a 14.769 eurót.

Munkabér mellett igénybe vehető lehet a Veranlagungsfreibetrag kedvezmény. Magánszoba-kiadásnál a nyereséget többnyire bevétel-kiadás nyilvántartással (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) állapítják meg. Bizonyos feltételekkel az átalányadózás (Basispauschalierung) is alkalmazható.

Umsatzsteuer és kisvállalkozói szabály

A kisvállalkozói szabály (Kleinunternehmerregelung) határa 55.000 euró. Ez alatt általában nem kell forgalmi adót befizetni a pénzügyhivatalnak, viszont az előzetesen felszámított adó (Vorsteuer) sem vonható le.

Idegenforgalmi adó és vendégnyilvántartás

A szállásadónak a vendégektől idegenforgalmi adót (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe) kell beszednie és befizetnie. Bécsben ezt a Magistrat Wien felé kell teljesíteni, és minden évről bevallást kell beadni. A szabályok megszegése büntetendő lehet.

A bejelentési kötelezettség miatt vendégnyilvántartást (Gästeverzeichnis) is kell vezetni papíron vagy elektronikusan. 2023. november 1. óta új vendégnyilvántartó lapok vannak érvényben.

A vendéget haladéktalanul, de legkésőbb az érkezését követő 24 órán belül be kell jegyezni. Távozáskor a vendéget ki kell jelenteni.

Gyakori kérdések

Kiadható-e Airbnb-n egy bérelt lakás?

Csak akkor, ha a bérleti szerződés és az alkalmazandó MRG-szabályok ezt megengedik. A teljes lakás továbbadásához általában a főbérbeadó hozzájárulása szükséges.

Hány napig adható ki egy saját lakás Bécsben?

Home-Sharing keretében naptári évenként legfeljebb 90 napig, feltéve, hogy az állandó lakóhelyedet megtartod.

Mitől válhat a kiadás ipari tevékenységgé?

A szolgáltatások, a turisztikai platformokon történő hirdetés, a rövid tartózkodás és a normál lakbérnél magasabb ár egyaránt ebbe az irányba mutathat. A minősítés mindig az összes körülmény alapján történik.

Mikor kell bejegyezni a vendéget?

Haladéktalanul, de legkésőbb az érkezést követő 24 órán belül.

Gyakorlati lépések a kiadás megkezdése előtt

1. Ellenőrizd a bérleti vagy társasházi szerződést és a lakás hivatalos rendeltetését.
2. Bérelt lakásnál kérj írásos hozzájárulást a főbérbeadótól, ha erre szükség van.
3. Nézd meg a tartományi és helyi területrendezési szabályokat, különösen Bécsben.
4. Írd össze a nyújtott szolgáltatásokat, és tisztázd, hogy szükséges-e Gewerbe-bejelentés.
5. Számítsd ki a várható bevételt és költségeket, majd vezesd az Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nyilvántartást.
6. Ellenőrizd az Umsatzsteuer, az Ortstaxe és a vendégnyilvántartás kötelezettségeit.
7. A kiadás megkezdése előtt egyeztess a helyileg illetékes Bezirkshauptmannschaft vagy Magistrat hivatalával, illetve szükség esetén adó- vagy jogi szakemberrel.

Ez az összefoglaló általános tájékoztatás, és nem helyettesít jogi vagy adótanácsadást. A konkrét követelmények a lakás helyétől, rendeltetésétől, a szerződésektől és a nyújtott szolgáltatásoktól is függhetnek.