Izdavanje stana turistima u Austriji: Airbnb, porez i dozvole

Ako želite da stan u Austriji izdajete turistima preko Airbnb-a ili slične platforme, morate istovremeno proveriti više pravila. Važno je da li je stan iznajmljen ili u vašem vlasništvu, koje usluge pružate gostima i koliki prihod ostvarujete. Ovaj tekst daje opšti pregled pravila koja važe u 2026. godini.

Ukratko

• Kod iznajmljenog stana ugovor o najmu i Mietrechtsgesetz (MRG) mogu ograničiti podzakup.
• Stan u sopstvenom vlasništvu koji je namenjen za stanovanje može se redovno izdavati turistima tek nakon promene namene i uz jednoglasnu saglasnost ostalih vlasnika.
• Ako gostima pružate dodatne usluge, kao što su čišćenje, posteljina ili Wi-Fi, izdavanje može predstavljati privrednu delatnost za koju je potreban Gewerbe.
• U 2026. godini prihod od izdavanja može dovesti do obaveze podnošenja poreske prijave kada pređe 730 evra, ako su ispunjeni i ostali uslovi.
• U Beču je takozvani Home-Sharing moguć najviše 90 dana po kalendarskoj godini, pod uslovom da zadržite stalno prebivalište u stanu.

Da li uopšte smete da izdajete stan?

Iznajmljeni stan (Mietwohnung)

Najpre treba proveriti da li se na stan Mietrechtsgesetz primenjuje u celosti, delimično ili uopšte ne. Većina ugovora o najmu unapred zabranjuje podzakup (Untervermietung). Kod opštinskih i zadružnih stanova (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) podzakup uglavnom nije dozvoljen.

Ako se na stan primenjuje Mietrechtsgesetz, glavni stanodavac može otkazati ugovor ako:

• izdajete ceo stan i očigledno vam više nije potreban, osim kod privremenog odsustva, na primer zbog boravka u inostranstvu ili školovanja;
• deo stana izdajete po nesrazmerno visokoj ceni.

Kod stanova na koje se MRG primenjuje u celosti, podzakupnina može biti najviše 50% viša od dozvoljene glavne najamnine. Deo stana se može izdati i bez saglasnosti glavnog stanodavca ako i dalje koristite veći deo stana i ne postoji drugi razlog za zabranu, kao što su pretrpanost ili narušavanje mira u zgradi.

Stan u sopstvenom vlasništvu (Eigentumswohnung)

Namena stana navedena je u ugovoru o etažnom vlasništvu (Wohnungseigentumsvertrag). Ako je stan namenjen stanovanju, za redovno turističko izdavanje potrebna je promena namene. Za to je potrebna jednoglasna saglasnost ostalih vlasnika; dozvola upravnika zgrade (Hausverwaltung) nije dovoljna. U određenim slučajevima sud može zameniti saglasnost koja nedostaje.

Ako je stan upisan kao odmarališni apartman (Ferienappartement), može se izdavati turistima. Ponavljano kratkoročno izdavanje u trajanju od 2 do 30 dana smatra se kratkoročnim izdavanjem. Za jednokratno kratko izdavanje ili zamenu stana tokom odmora nije potrebna promena namene.

Pravila u Beču i saveznim pokrajinama

Kratkoročno turističko izdavanje uređeno je različito u saveznim pokrajinama. U Beču važe posebno stroga pravila u stambenim zonama (Wohnzonen). Ipak, Home-Sharing je i dalje dozvoljen: stan se može privremeno izdavati najviše 90 dana po kalendarskoj godini ako zadržite svoje stalno prebivalište u njemu.

Važni mogu biti i propisi o prostornom uređenju i lokalni planovi (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), koji u pojedinim zonama mogu ograničiti ovakvu upotrebu stana.

Da li je potrebno prijaviti Gewerbe?

Da li je reč o običnom izdavanju stana ili o privrednom pružanju smeštaja (gewerbsmäßige Beherbergung) procenjuje se pojedinačno. Važni su naročito:

• trajanje i predmet ugovora;
• dodatne usluge, kao što su čišćenje, posteljina, internet i televizija;
• način oglašavanja, na primer korišćenje sopstvenog imena ili turističkih platformi;
• pružanje hrane.

Izdavanje bez dodatnih usluga nije privredna delatnost. Ipak, izdavanje može biti ocenjeno kao Gewerbe ako se stan oglašava na platformama, obezbeđuju se pranje veša, Wi-Fi, televizor i završno čišćenje, gosti uglavnom ostaju jednu ili dve noći, a cena je znatno viša od uobičajene najamnine.

Kućna sporedna delatnost

Izuzetak može biti kućna sporedna delatnost (häusliche Nebenbeschäftigung), u koju spada i izdavanje privatne sobe (Privatzimmervermietung). Uslovi između ostalog obuhvataju sledeće:

• sobe se nalaze u domaćinstvu u kojem i sami živite;
• najviše je deset kreveta za goste;
• nema zaposlenih koji ne pripadaju domaćinstvu;
• delatnost je sporedna u odnosu na poslove u domaćinstvu.

Ako se ne primenjuje izuzetak, potrebno je prijaviti Gewerbe. To je oblik ugostiteljske delatnosti (Gastgewerbe) za pružanje smeštaja. Pansion sa doručkom i najviše deset kreveta može biti slobodna delatnost, za koju nije potrebno dokazivanje stručne osposobljenosti (Befähigungsnachweis). Prijava se podnosi nadležnom okružnom organu (Bezirkshauptmannschaft), odnosno organu Magistrat u statutarnom gradu. Kod regulisane delatnosti potrebno je dokazati stručnu osposobljenost.

Kada i koliko se plaća porez?

Prihod od smeštaja može biti prihod od privredne delatnosti (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) ili prihod od izdavanja i zakupa (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Čisto izdavanje bez dodatnih usluga obično se smatra izdavanjem, dok se kod više od deset kreveta za goste prihod smatra prihodom od privredne delatnosti. Čišćenje snega, odvoz otpada, grejanje i topla voda ne smatraju se dodatnim uslugama.

U 2026. godini prijavu poreza na dohodak (Einkommensteuererklärung) između ostalog morate podneti u sledećim situacijama:

• Prihod od smeštaja veći od 730 evra uz zaradu: kada ukupni oporezivi prihod prelazi 14.769 evra.
• Prihod postoji samo od smeštaja: kada prelazi 13.539 evra.
• Istovremeno imate više radnih odnosa ili više penzija: kada prihod prelazi 14.769 evra.

Ako imate i zaradu, možete koristiti poresku olakšicu Veranlagungsfreibetrag. Kod izdavanja privatne sobe dobit se najčešće utvrđuje evidencijom prihoda i rashoda (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). Pod određenim uslovima moguća je i paušalna procena poreza (Basispauschalierung).

Porez na promet (Umsatzsteuer)

Granica za pravilo malog preduzetnika (Kleinunternehmerregelung) iznosi 55.000 evra. Ispod te granice ne morate uplaćivati Umsatzsteuer poreskoj upravi, ali ne možete odbijati prethodno plaćeni porez (Vorsteuer).

Turistička taksa i evidencija gostiju

Pružalac smeštaja mora od gostiju naplatiti i uplatiti turističku taksu (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). U Beču se taksa uplaćuje organu Magistrat Wien, a za svaku godinu mora se podneti prijava. Kršenje ovih pravila može biti kažnjivo.

Zbog obaveze prijave boravka morate voditi evidenciju gostiju (Gästeverzeichnis), na papiru ili elektronski. Od 1. novembra 2023. koriste se novi obrasci za evidenciju gostiju. Gosta treba upisati bez odlaganja, a najkasnije u roku od 24 sata od dolaska. Prilikom odlaska gosta potrebno je izvršiti odjavu.

Česta pitanja

Da li mogu da izdajem iznajmljeni stan preko Airbnb-a?

Samo ako to dozvoljavaju ugovor o najmu i Mietrechtsgesetz. Za izdavanje celog stana obično je potrebna saglasnost glavnog stanodavca.

Koliko dana mogu da izdajem stan u Beču?

U okviru Home-Sharing-a najviše 90 dana po kalendarskoj godini, ako zadržite svoje stalno prebivalište u stanu.

Šta izdavanje čini privrednom delatnošću?

Na to mogu uticati dodatne usluge, kao što su čišćenje, posteljina i Wi-Fi, oglašavanje na platformama, kratko trajanje boravka i cena viša od uobičajene najamnine. Procena je uvek pojedinačna.

Koliko vremena imam za upis gosta?

Gosta treba upisati bez odlaganja, a najkasnije u roku od 24 sata od njegovog dolaska.

Praktični koraci pre početka izdavanja

1. Proverite ugovor o najmu ili Wohnungseigentumsvertrag i utvrdite da li je turističko izdavanje dozvoljeno.
2. Ako je potrebno, pribavite saglasnost stanodavca ili jednoglasnu saglasnost ostalih vlasnika.
3. Proverite pokrajinske i lokalne propise, posebno Flächenwidmungs- und Bebauungspläne i pravila za Wohnzonen u Beču.
4. Procene usluge koje ćete nuditi, trajanje boravaka i način oglašavanja kako biste utvrdili da li je potreban Gewerbe.
5. Ako je potrebno, prijavite delatnost kod Bezirkshauptmannschaft ili Magistrat.
6. Uredite poresku evidenciju, proverite obaveze za Einkommensteuer i Umsatzsteuer i vodite evidenciju prihoda i rashoda.
7. Registrujte se za naplatu i uplatu Ortstaxe i pripremite Gästeverzeichnis.
8. Svaki dolazak i odlazak gosta evidentirajte u propisanom roku.

Ovaj tekst je opšti pregled zasnovan na informacijama sa interneta i ne predstavlja pravni, poreski ili drugi stručni savet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu, poreskom savetniku ili nadležnom organu. Izvor: oesterreich.gv.at.