Affittare un appartamento ai turisti in Austria: tasse, Gewerbe e Ortstaxe

Se vuoi affittare il tuo appartamento ai turisti tramite Airbnb o piattaforme simili in Austria, devi considerare contemporaneamente diverse normative. Sono importanti il fatto che l’abitazione sia in affitto o di proprietà, i servizi offerti agli ospiti e l’ammontare dei ricavi. Questo articolo offre una panoramica generale delle regole valide nel 2026.

In quali casi puoi affittare l’appartamento?

Appartamento in affitto (Mietwohnung)

Per prima cosa devi verificare se all’abitazione si applica interamente, parzialmente o per nulla la legge sugli affitti, il Mietrechtsgesetz (MRG). Molti contratti di locazione vietano già espressamente il subaffitto, cioè la Untervermietung. Negli alloggi comunali e cooperativi, Gemeinde- und Genossenschaftswohnung, il subaffitto in genere non è consentito.

Quando si applica il MRG, il locatore principale può disdire il contratto se:

• affitti l’intero appartamento e risulta evidente che non ne hai bisogno, salvo un’assenza temporanea, ad esempio per soggiorni all’estero o per studio;
• affitti solo una parte dell’abitazione a un prezzo sproporzionatamente elevato.

Per gli appartamenti soggetti integralmente al MRG, il canone di subaffitto può superare al massimo del 50% il canone principale consentito. Una parte dell’appartamento può essere affittata anche senza il consenso del locatore se continui a utilizzare la parte maggiore dell’abitazione e non sussistono altri motivi ostativi, come il sovraffollamento o il disturbo della quiete condominiale.

Appartamento di proprietà (Eigentumswohnung)

La destinazione dell’appartamento è indicata nel contratto di proprietà condominiale, il Wohnungseigentumsvertrag. Se l’unità è destinata a uso abitativo, l’affitto regolare ai turisti richiede una modifica della destinazione. Per questa modifica è necessario il consenso unanime degli altri proprietari; l’autorizzazione della gestione condominiale, la Hausverwaltung, non è sufficiente. In alcuni casi il consenso mancante può essere sostituito da una decisione giudiziaria.

Se l’appartamento è registrato come casa vacanze, cioè Ferienappartement, può essere affittato ai turisti. Un affitto breve una tantum o uno scambio di abitazione durante le vacanze non richiede invece la modifica della destinazione. Un affitto breve ripetuto, della durata compresa tra 2 e 30 giorni, è considerato affitto a breve termine.

Regole di Vienna e dei Länder

L’affitto turistico a breve termine è regolato in modo diverso nei singoli Länder. A Vienna le prescrizioni sono particolarmente rigide nelle zone residenziali, le Wohnzonen.

È comunque possibile il cosiddetto Home-Sharing: l’appartamento può essere affittato temporaneamente per un massimo di 90 giorni per anno solare, a condizione che tu mantenga la tua residenza principale.

Possono essere rilevanti anche le norme urbanistiche e i piani locali, cioè i Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, che in alcune zone possono limitare l’utilizzo dell’immobile.

È necessario registrare un Gewerbe?

La distinzione tra semplice affitto dell’abitazione e attività ricettiva commerciale, gewerbsmäßige Beherbergung, dipende dalle circostanze concrete. In particolare, vengono valutati:

• la durata e l’oggetto del contratto;
• i servizi offerti, come pulizia, biancheria da letto, internet e televisione;
• il modo in cui l’alloggio viene presentato, ad esempio con un nome proprio o su piattaforme turistiche;
• la presenza di servizi di ristorazione.

L’affitto dell’abitazione senza servizi aggiuntivi non costituisce un’attività commerciale. Tuttavia, può essere considerato un Gewerbe quando l’alloggio viene pubblicizzato su piattaforme, sono inclusi lavaggio, Wi-Fi, televisione e pulizia finale, gli ospiti soggiornano soprattutto una o due notti e il prezzo è molto superiore a un normale canone di locazione.

Eccezione: häusliche Nebenbeschäftigung

Un’eccezione è rappresentata dalla häusliche Nebenbeschäftigung, che comprende anche la locazione di camere private, la Privatzimmervermietung. Tra le condizioni principali:

• le camere devono trovarsi nella tua abitazione, nella quale vivi personalmente;
• possono esserci al massimo dieci posti letto per gli ospiti;
• non puoi avere dipendenti esterni al nucleo domestico;
• l’attività deve rimanere subordinata alle normali attività domestiche.

Se non si applica questa eccezione, devi registrare un’attività nel settore ricettivo, il Gastgewerbe. Una pensione con colazione fino a dieci posti letto può rientrare in un’attività libera e non richiede la prova delle competenze professionali, il Befähigungsnachweis. La registrazione si effettua presso la Bezirkshauptmannschaft oppure, nelle città con statuto autonomo, presso il Magistrat. Per un’attività regolamentata è necessario dimostrare anche le competenze richieste.

Imposta sul reddito: quando e quanto si paga?

Il reddito derivante dall’alloggio può essere classificato come reddito da attività commerciale, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, oppure come reddito da locazione, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. L’affitto semplice, senza servizi accessori, rientra generalmente nella locazione. Oltre dieci posti letto per gli ospiti, invece, il reddito è considerato di natura commerciale.

Lo sgombero della neve, la raccolta dei rifiuti, il riscaldamento e l’acqua calda non sono considerati servizi accessori.

Nel 2026 la dichiarazione dei redditi, Einkommensteuererklärung, deve essere presentata, tra gli altri casi, nelle seguenti situazioni:

• se hai redditi da alloggio superiori a 730 euro e anche un reddito da lavoro: il totale dei redditi imponibili supera 14.769 euro;
• se hai redditi esclusivamente dall’attività di alloggio: superano 13.539 euro;
• se hai più rapporti di lavoro o più pensioni contemporaneamente: il totale supera 14.769 euro.

Se hai anche uno stipendio, puoi usufruire del cosiddetto Veranlagungsfreibetrag. Per la locazione di camere private, il profitto viene generalmente calcolato con una registrazione di entrate e uscite, la Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. A determinate condizioni è possibile anche la tassazione forfettaria, la Basispauschalierung.

Imposta sul valore aggiunto (Umsatzsteuer)

La soglia prevista dalla disciplina per le piccole imprese, Kleinunternehmerregelung, è di 55.000 euro. Al di sotto di tale importo non è necessario versare l’imposta sul valore aggiunto al Finanzamt, ma non è nemmeno possibile detrarre l’imposta a monte, la Vorsteuer.

Ortstaxe e registro degli ospiti

Il gestore dell’alloggio deve riscuotere dagli ospiti e versare l’imposta turistica, chiamata Fremdenverkehrsabgabe o Ortstaxe. A Vienna il pagamento deve essere effettuato al Magistrat Wien e deve essere presentata una dichiarazione per ogni anno. La violazione delle regole è punibile.

Per l’obbligo di registrazione degli ospiti devi inoltre tenere un registro, il Gästeverzeichnis, in formato cartaceo o elettronico. Dal 1° novembre 2023 sono in vigore nuovi moduli per il registro degli ospiti. Ogni ospite deve essere registrato senza ritardo e comunque entro 24 ore dall’arrivo; alla partenza deve essere cancellato dal registro.

Domande frequenti

Posso affittare su Airbnb un appartamento in affitto?

Solo se il contratto di locazione e il Mietrechtsgesetz lo consentono. Per affittare l’intero appartamento è generalmente necessario il consenso del locatore principale.

Per quanti giorni posso affittare il mio appartamento a Vienna?

Nell’ambito dell’Home-Sharing, per un massimo di 90 giorni per anno solare, mantenendo la propria residenza principale.

Quando l’affitto diventa un’attività commerciale?

La valutazione dipende, tra l’altro, dai servizi offerti, come pulizia, biancheria e Wi-Fi, dalla pubblicità sulle piattaforme, dalla breve durata dei soggiorni e dai prezzi superiori a un normale canone di locazione. La decisione è sempre individuale.

Entro quando devo registrare un ospite?

Senza ritardo e comunque entro 24 ore dal suo arrivo.

Passaggi pratici prima di iniziare

1. Controlla il contratto di locazione oppure il Wohnungseigentumsvertrag e verifica la destinazione dell’immobile.
2. Se l’appartamento è in affitto, chiedi il consenso necessario al locatore principale.
3. Se l’appartamento è di proprietà, verifica con la Hausverwaltung e con gli altri proprietari se è necessaria una modifica della destinazione; ricorda che la gestione condominiale da sola non può sostituire il consenso unanime.
4. Verifica le regole del tuo Land e del Comune, inclusi i Flächenwidmungs- und Bebauungspläne e, a Vienna, le regole delle Wohnzonen.
5. Valuta se la tua attività rientra nella häusliche Nebenbeschäftigung o se devi registrare un Gewerbe presso la Bezirkshauptmannschaft o il Magistrat.
6. Organizza la contabilità, verifica l’obbligo di Einkommensteuererklärung e considera la soglia della Kleinunternehmerregelung.
7. Informati sull’Ortstaxe locale e prepara il Gästeverzeichnis per registrare gli ospiti entro i termini previsti.

Nota: questo articolo è una panoramica generale e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le conseguenze dipendono dal contratto, dall’immobile, dai servizi offerti e dalle regole locali. Per un caso concreto, rivolgiti a un avvocato, a un consulente fiscale o all’autorità competente.

Fonte: oesterreich.gv.at