Wynajem mieszkania turystom w Austrii: Airbnb, podatki i opłaty

Jeśli chcesz wynajmować mieszkanie turystom w Austrii przez Airbnb lub podobną platformę, musisz uwzględnić kilka różnych obszarów przepisów. Znaczenie ma między innymi to, czy mieszkanie jest wynajmowane czy własnościowe, jakie usługi oferujesz gościom oraz jaki osiągasz przychód. Ten artykuł przedstawia ogólny przegląd zasad obowiązujących w 2026 roku.

Najważniejsze informacje

• W przypadku wynajmowanego mieszkania umowa najmu i Mietrechtsgesetz (MRG) mogą ograniczać podnajem.
• Własne mieszkanie przeznaczone na cele mieszkaniowe można regularnie wynajmować turystom dopiero po zmianie przeznaczenia i uzyskaniu jednomyślnej zgody pozostałych właścicieli.
• Usługi takie jak sprzątanie, pościel czy Wi-Fi mogą oznaczać działalność gospodarczą wymagającą zgłoszenia Gewerbe.
• W 2026 roku dochód z wynajmu może powodować obowiązek złożenia zeznania podatkowego po przekroczeniu 730 euro, jeśli spełnione są również pozostałe warunki.
• W Wiedniu własne mieszkanie można wynajmować krótkoterminowo w ramach Home-Sharing maksymalnie przez 90 dni w roku, jeśli zachowujesz w nim stałe miejsce zamieszkania.

Czy w ogóle możesz wynajmować mieszkanie?

Mieszkanie wynajmowane (Mietwohnung)

Najpierw trzeba ustalić, czy do mieszkania w całości, częściowo albo w ogóle nie stosuje się Mietrechtsgesetz (MRG). Wiele umów najmu zawiera bezpośredni zakaz podnajmu (Untervermietung). W przypadku mieszkań komunalnych i spółdzielczych (Gemeinde- und Genossenschaftswohnung) podnajem co do zasady nie jest dozwolony.

Jeżeli do mieszkania stosuje się MRG, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, gdy:

• wynajmujesz całe mieszkanie i wyraźnie nie jest ci ono potrzebne, z wyjątkiem czasowej nieobecności, na przykład z powodu pobytu za granicą lub nauki;
• wynajmujesz część mieszkania za nieproporcjonalnie wysoką cenę.

W przypadku mieszkań objętych pełnym zakresem MRG czynsz z podnajmu może być najwyżej o 50 procent wyższy od dozwolonego czynszu głównego. Część mieszkania można pod pewnymi warunkami wynająć bez zgody głównego wynajmującego, jeśli nadal korzystasz z większej części lokalu i nie występują inne przeszkody, takie jak nadmierne zagęszczenie lub zakłócanie spokoju mieszkańców.

Mieszkanie własnościowe (Eigentumswohnung)

Przeznaczenie mieszkania określa umowa własności lokalu (Wohnungseigentumsvertrag). Jeśli lokal jest przeznaczony do celów mieszkaniowych, regularny wynajem turystom wymaga najpierw zmiany przeznaczenia. Potrzebna jest do tego jednomyślna zgoda pozostałych właścicieli. Sama zgoda zarządcy nieruchomości (Hausverwaltung) nie wystarczy. W określonych sytuacjach brakującą zgodę może zastąpić decyzja sądu.

Jeśli mieszkanie jest zarejestrowane jako lokal wakacyjny (Ferienappartement), można je wynajmować turystom. Powtarzający się wynajem na okres od 2 do 30 dni jest uznawany za wynajem krótkoterminowy. Jednorazowy krótki wynajem albo wymiana mieszkania na czas urlopu nie wymaga zmiany przeznaczenia.

Przepisy w Wiedniu i krajach związkowych

Zasady dotyczące krótkoterminowego wynajmu turystycznego różnią się w poszczególnych krajach związkowych. W Wiedniu szczególnie rygorystyczne przepisy obowiązują na obszarach mieszkaniowych (Wohnzonen).

Nadal dozwolony jest jednak tak zwany Home-Sharing: mieszkanie można tymczasowo wynajmować maksymalnie przez 90 dni w roku kalendarzowym, jeśli zachowujesz w nim stałe miejsce zamieszkania.

Znaczenie mogą mieć również przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz lokalne plany (Flächenwidmungs- und Bebauungspläne), które w niektórych strefach ograniczają sposób użytkowania lokalu.

Czy trzeba zgłosić działalność gospodarczą?

To, czy mamy do czynienia ze zwykłym wynajmem mieszkania, czy z gospodarczą działalnością noclegową (gewerbsmäßige Beherbergung), ocenia się indywidualnie. Znaczenie mają między innymi:

• czas trwania i przedmiot umowy;
• oferowane usługi, takie jak sprzątanie, pościel, internet lub telewizja;
• sposób reklamowania oferty, na przykład własna nazwa lub ogłoszenia na platformach turystycznych;
• świadczenie usług gastronomicznych.

Wynajem bez dodatkowych usług nie jest działalnością gospodarczą. Wynajem może jednak zostać uznany za działalność gospodarczą, jeśli lokal jest reklamowany na platformach, zapewniane są pranie, Wi-Fi, telewizor i sprzątanie końcowe, goście zwykle zatrzymują się na jedną lub dwie noce, a cena jest znacznie wyższa od zwykłego czynszu.

Wyjątek: häusliche Nebenbeschäftigung

Wyjątkiem może być dodatkowa działalność prowadzona w gospodarstwie domowym (häusliche Nebenbeschäftigung), do której zalicza się również wynajem prywatnego pokoju (Privatzimmervermietung). Warunki obejmują między innymi:

• pokoje znajdują się w gospodarstwie domowym, w którym sam mieszkasz;
• łącznie dostępnych jest najwyżej dziesięć miejsc noclegowych;
• nie zatrudniasz pracowników spoza gospodarstwa domowego;
• działalność ma podrzędne znaczenie w stosunku do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Jeżeli wyjątek nie ma zastosowania, trzeba zgłosić działalność gospodarczą w ramach gastronomii i zakwaterowania (Gastgewerbe). Pensjonat oferujący śniadanie i maksymalnie dziesięć miejsc noclegowych może być tak zwaną działalnością wolną. W takim przypadku nie trzeba potwierdzać kwalifikacji zawodowych (Befähigungsnachweis).

Zgłoszenia dokonuje się w urzędzie właściwym dla danego obszaru: Bezirkshauptmannschaft, a w mieście posiadającym własny statut — w Magistrat. W przypadku działalności regulowanej trzeba dodatkowo wykazać posiadanie wymaganych kwalifikacji.

Podatek dochodowy: kiedy i ile?

Dochód z zakwaterowania może być zakwalifikowany jako dochód z działalności gospodarczej (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) albo jako dochód z wynajmu i dzierżawy (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Zwykły wynajem bez usług dodatkowych jest traktowany jako wynajem. Jeśli dostępnych jest więcej niż dziesięć miejsc noclegowych, dochód uznaje się już za dochód z działalności gospodarczej.

Odśnieżanie, wywóz śmieci, ogrzewanie i ciepła woda nie są uznawane za usługi dodatkowe.

W 2026 roku zeznanie podatkowe dotyczące podatku dochodowego (Einkommensteuererklärung) trzeba złożyć między innymi w następujących sytuacjach:

• Wynajem i jednoczesne wynagrodzenie z pracy: dochód z zakwaterowania przekracza 730 euro, a łączny dochód podlegający opodatkowaniu przekracza 14 769 euro.
• Dochód wyłącznie z wynajmu: dochód przekracza 13 539 euro.
• Kilka stosunków pracy lub kilka emerytur jednocześnie: łączny dochód przekracza 14 769 euro.

Jeśli otrzymujesz również wynagrodzenie z pracy, możesz skorzystać z odliczenia Veranlagungsfreibetrag. W przypadku wynajmu prywatnego pokoju zysk najczęściej ustala się na podstawie ewidencji przychodów i wydatków (Einnahmen-Ausgaben-Rechnung). Przy spełnieniu określonych warunków możliwe jest również opodatkowanie ryczałtowe (Basispauschalierung).

Podatek obrotowy (Umsatzsteuer)

Limit dla zasad dotyczących małych przedsiębiorstw (Kleinunternehmerregelung) wynosi 55 000 euro. Poniżej tego limitu nie trzeba odprowadzać podatku obrotowego do urzędu skarbowego, ale nie można również odliczać podatku naliczonego (Vorsteuer).

Opłata turystyczna i rejestr gości

Osoba wynajmująca zakwaterowanie musi pobierać od gości i odprowadzać opłatę turystyczną (Fremdenverkehrsabgabe, Ortstaxe). W Wiedniu wpłaca się ją do Magistrat Wien, a za każdy rok trzeba złożyć deklarację. Naruszenie tych zasad podlega karze.

Ze względu na obowiązek meldunkowy trzeba również prowadzić rejestr gości (Gästeverzeichnis) w formie papierowej albo elektronicznej. Od 1 listopada 2023 roku obowiązują nowe formularze rejestru gości. Gościa należy wpisać niezwłocznie, najpóźniej w ciągu 24 godzin od przyjazdu. Przy wyjeździe trzeba go wymeldować.

Najczęstsze pytania

Czy mogę wynajmować przez Airbnb mieszkanie, które sam wynajmuję?

Tylko wtedy, gdy pozwala na to umowa najmu i Mietrechtsgesetz. Do wynajęcia całego mieszkania zazwyczaj potrzebna jest zgoda głównego wynajmującego.

Przez ile dni mogę wynajmować mieszkanie w Wiedniu?

W ramach Home-Sharing maksymalnie przez 90 dni w roku kalendarzowym, jeśli zachowujesz w mieszkaniu stałe miejsce zamieszkania.

Kiedy wynajem staje się działalnością gospodarczą?

Znaczenie mają między innymi usługi takie jak sprzątanie, pościel i Wi-Fi, reklama na platformie, krótki czas pobytu oraz cena wyższa od zwykłego czynszu. Ocena zawsze zależy od konkretnej sytuacji.

Jak szybko trzeba zarejestrować gościa?

Niezwłocznie, jednak najpóźniej w ciągu 24 godzin od jego przyjazdu.

Praktyczne kroki przed rozpoczęciem wynajmu

1. Sprawdź umowę najmu albo Wohnungseigentumsvertrag i ustal, czy podnajem lub wynajem turystyczny jest dozwolony.
2. Zweryfikuj lokalne przepisy, w szczególności Wohnzonen oraz Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
3. Określ, czy oferujesz wyłącznie lokal, czy również usługi dodatkowe.
4. Ustal, czy działalność mieści się w wyjątku häusliche Nebenbeschäftigung, czy wymaga zgłoszenia Gastgewerbe w Bezirkshauptmannschaft lub Magistrat.
5. Prowadź ewidencję przychodów i wydatków oraz sprawdź obowiązki związane z Einkommensteuererklärung i Umsatzsteuer.
6. Zarejestruj gości w Gästeverzeichnis i pobieraj oraz odprowadzaj Ortstaxe.
7. W razie wątpliwości skonsultuj konkretną sytuację z doradcą podatkowym, prawnikiem albo właściwym urzędem.

Uwaga: Artykuł ma charakter ogólny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Korzystasz z tych informacji na własną odpowiedzialność. Przed rozpoczęciem wynajmu warto uzyskać indywidualną poradę specjalisty.

Źródło: oesterreich.gv.at