Wohnung an Touristen vermieten in Österreich: Airbnb, Steuern und Ortstaxe

Wer eine Wohnung über Airbnb oder eine ähnliche Plattform an Touristen vermieten möchte, muss mehrere Regelbereiche gleichzeitig beachten. Entscheidend ist, ob es sich um eine Mietwohnung oder eine Eigentumswohnung handelt, welche Leistungen angeboten werden und wie hoch die Einnahmen sind. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Regeln im Jahr 2026.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Bei einer Mietwohnung können der Mietvertrag und das Mietrechtsgesetz (MRG) die Untervermietung einschränken.
• Eine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit gewidmeter Wohnnutzung darf regelmäßig erst nach einer Umwidmung und mit einstimmiger Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer an Touristen vermietet werden.
• Zusätzliche Leistungen wie Reinigung, Bettwäsche oder WLAN können dazu führen, dass eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und ein Gewerbe angemeldet werden muss.
• 2026 kann eine Einkommensteuererklärung erforderlich sein, wenn die Einkünfte aus der Vermietung 730 Euro übersteigen und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.
• In Wien ist Home-Sharing in der eigenen Wohnung grundsätzlich bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr möglich, wenn der Hauptwohnsitz beibehalten wird.

Darf die Wohnung überhaupt vermietet werden?

Mietwohnung (Mietwohnung)

Zuerst muss geklärt werden, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) vollständig, teilweise oder gar nicht auf die Wohnung anwendbar ist. Viele Mietverträge verbieten die Untervermietung (Untervermietung) bereits ausdrücklich. Bei Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen ist eine Untervermietung in der Regel nicht erlaubt.

Wenn das MRG auf das Mietverhältnis anwendbar ist, kann der Hauptmieter den Mietvertrag unter anderem kündigen, wenn:

• die gesamte Wohnung untervermietet wird und offensichtlich kein eigener Bedarf mehr besteht; eine vorübergehende Abwesenheit, etwa wegen eines Auslandsaufenthalts oder eines Studiums, kann eine Ausnahme sein,
• oder ein Teil der Wohnung zu einem unverhältnismäßig hohen Preis untervermietet wird.

Bei Wohnungen, die vollständig unter das MRG fallen, darf der Untermietzins höchstens 50 Prozent über dem zulässigen Hauptmietzins liegen. Ein Teil der Wohnung kann auch ohne Zustimmung des Hauptvermieters vermietet werden, wenn der Hauptmieter weiterhin den größeren Teil der Wohnung selbst nutzt und kein anderer Ausschlussgrund vorliegt, etwa Überbelag oder eine erhebliche Störung der Hausgemeinschaft.

Eigentumswohnung (Eigentumswohnung)

Die Widmung der Wohnung ist im Wohnungseigentumsvertrag festgelegt. Wenn die Wohnung als Wohnraum gewidmet ist, darf sie regelmäßig erst nach einer Umwidmung an Touristen vermietet werden. Dafür ist die einstimmige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich. Die Zustimmung der Hausverwaltung allein reicht nicht aus. Eine fehlende Zustimmung kann unter Umständen durch ein Gericht ersetzt werden.

Ist die Wohnung als Ferienappartement gewidmet, kann sie an Touristen vermietet werden. Eine wiederholte kurzfristige Vermietung für zwei bis 30 Tage gilt als kurzfristige Vermietung. Für eine einmalige kurzfristige Vermietung oder einen Wohnungstausch während eines Urlaubs ist keine Umwidmung erforderlich.

Regeln in Wien und den Bundesländern

Die kurzfristige touristische Vermietung wird in Österreich je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. In Wien gelten in Wohnzonen besonders strenge Vorgaben. Das sogenannte Home-Sharing bleibt jedoch möglich: Die eigene Wohnung darf vorübergehend höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermietet werden, wenn der Hauptwohnsitz beibehalten wird.

Zusätzlich können Raumordnungsvorschriften und örtliche Flächenwidmungs- und Bebauungspläne die Nutzung in bestimmten Zonen einschränken.

Muss ein Gewerbe angemeldet werden?

Ob eine gewöhnliche Vermietung oder eine gewerbsmäßige Beherbergung vorliegt, wird immer im Einzelfall beurteilt. Wichtige Kriterien sind:

• die Dauer und der Gegenstand des Vertrags,
• zusätzliche Leistungen wie Reinigung, Bettwäsche, Internet oder Fernsehen,
• der Außenauftritt, etwa die Bewerbung unter einem eigenen Namen oder auf touristischen Plattformen,
• die Verabreichung von Speisen.

Eine Vermietung ohne zusätzliche Dienstleistungen ist keine gewerbliche Tätigkeit. Eine Vermietung kann jedoch als gewerblich gelten, wenn sie über Plattformen angeboten wird, Waschleistungen, WLAN, Satelliten- oder Kabelfernsehen und eine Endreinigung umfasst, die Gäste überwiegend nur ein oder zwei Nächte bleiben und der Preis deutlich über einer normalen Miete liegt.

Häusliche Nebenbeschäftigung und Privatzimmervermietung

Eine Ausnahme kann die häusliche Nebenbeschäftigung sein. Dazu zählt auch die Privatzimmervermietung. Zu den Voraussetzungen gehören unter anderem:

• Die Zimmer befinden sich im eigenen Haushalt, in dem der Vermieter selbst wohnt.
• Es gibt höchstens zehn Gästebetten.
• Es werden keine haushaltsfremden Arbeitnehmer beschäftigt.
• Die Tätigkeit bleibt gegenüber den gewöhnlichen Haushaltsaufgaben untergeordnet.

Greift keine Ausnahme, muss ein Gewerbe angemeldet werden. Dabei handelt es sich um eine Form des Gastgewerbes (Gastgewerbe) zur Beherbergung. Ein Frühstückspensionsbetrieb mit höchstens zehn Betten kann ein freies Gewerbe sein; dafür ist kein Befähigungsnachweis erforderlich. Die Anmeldung erfolgt bei der Bezirkshauptmannschaft beziehungsweise in einer Statutarstadt beim Magistrat. Bei einem reglementierten Gewerbe muss zusätzlich die fachliche Befähigung nachgewiesen werden.

Wann und wie viel Einkommensteuer fällt an?

Die Einkünfte aus der Beherbergung können entweder Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sein. Eine reine Vermietung ohne zusätzliche Dienstleistungen gilt als Vermietung. Ab mehr als zehn Gästebetten liegen grundsätzlich gewerbliche Einkünfte vor. Schneeräumung, Müllabfuhr, Heizung und Warmwasser gelten nicht als zusätzliche Dienstleistungen.

Eine Einkommensteuererklärung (Einkommensteuererklärung) ist 2026 unter anderem in folgenden Fällen erforderlich:

• Nebeneinkünfte aus Beherbergung über 730 Euro und gleichzeitig Arbeitslohn: wenn die gesamten steuerpflichtigen Einkünfte 14.769 Euro übersteigen.
• Einkünfte ausschließlich aus der Beherbergung: wenn sie 13.539 Euro übersteigen.
• Mehrere Dienstverhältnisse oder mehrere Pensionen gleichzeitig: wenn die Einkünfte 14.769 Euro übersteigen.

Wer zusätzlich Arbeitslohn bezieht, kann den sogenannten Veranlagungsfreibetrag nutzen. Bei der Privatzimmervermietung wird der Gewinn meist mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ermittelt. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Basispauschalierung möglich.

Umsatzsteuer

Die Grenze für die Kleinunternehmerregelung (Kleinunternehmerregelung) beträgt 55.000 Euro. Bis zu dieser Grenze muss keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Gleichzeitig darf aber auch keine Vorsteuer abgezogen werden.

Ortstaxe und Gästeregister

Der Vermieter muss von den Gästen die Fremdenverkehrsabgabe beziehungsweise Ortstaxe einheben und abführen. In Wien ist die Ortstaxe an den Magistrat Wien zu zahlen; außerdem muss für jedes Jahr eine Erklärung abgegeben werden. Verstöße gegen die Vorschriften können bestraft werden.

Aufgrund der Meldepflicht muss außerdem ein Gästeregister (Gästeverzeichnis) geführt werden, entweder in Papierform oder elektronisch. Seit dem 1. November 2023 gelten neue Gästeblätter. Gäste müssen unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von 24 Stunden nach ihrer Ankunft, eingetragen werden. Bei der Abreise müssen sie wieder abgemeldet werden.

Häufige Fragen

Kann ich meine Mietwohnung über Airbnb vermieten?

Nur, wenn der Mietvertrag und das Mietrecht dies erlauben. Für die Untervermietung der gesamten Wohnung ist normalerweise die Zustimmung des Hauptvermieters erforderlich.

Wie viele Tage darf ich meine Wohnung in Wien vermieten?

Im Rahmen des Home-Sharing sind höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr möglich, wenn der Hauptwohnsitz beibehalten wird.

Wann wird die Vermietung zu einer gewerblichen Tätigkeit?

Das hängt unter anderem von den angebotenen Leistungen wie Reinigung, Bettwäsche und WLAN, der Werbung auf Plattformen, der kurzen Aufenthaltsdauer und einem Preis deutlich über der normalen Miete ab. Die Beurteilung erfolgt immer im Einzelfall.

Wie viel Zeit bleibt für die Eintragung eines Gastes?

Der Gast muss unverzüglich, spätestens innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft, eingetragen werden.

Praktische Schritte vor dem Start

1. Prüfe bei einer Mietwohnung den Mietvertrag, das anwendbare Mietrecht und die Zustimmung des Hauptvermieters.
2. Kontrolliere bei einer Eigentumswohnung den Wohnungseigentumsvertrag, die Widmung und die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.
3. Erkundige dich bei der zuständigen Bezirkshauptmannschaft oder beim Magistrat, ob ein Gewerbe erforderlich ist.
4. Bereite die Anmeldung, die Abrechnung und die Abführung der Ortstaxe sowie das Gästeregister vor.
5. Führe eine vollständige Einnahmen-Ausgaben-Rechnung und prüfe, ob eine Einkommensteuererklärung oder eine Umsatzsteuerpflicht entsteht.
6. Hole bei Unsicherheit eine individuelle Auskunft bei einer Steuerberatung, Rechtsberatung oder der zuständigen Behörde ein.

Hinweis: Dieser Beitrag basiert auf allgemein zugänglichen Informationen und stellt keine Rechts-, Steuer- oder sonstige Fachberatung dar. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung.

Quelle: oesterreich.gv.at