Податок на продаж нерухомості в Австрії: ImmoESt у 2026 році

Якщо ви продаєте в Австрії квартиру, будинок або земельну ділянку, прибуток від продажу зазвичай оподатковується податком на прибуток від нерухомості — Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Водночас багато продажів можуть бути звільнені, зокрема якщо нерухомість була вашим основним житлом.

Нижче пояснюємо ставку податку у 2026 році, винятки та витрати, які можуть зменшити оподатковуваний прибуток.

Що таке ImmoESt і яка ставка податку?

ImmoESt оподатковує прибуток від продажу нерухомості (Grundstücke). Для фізичних осіб із 2016 року застосовується спеціальна ставка 30%. Цей дохід не підвищує ставку оподаткування інших доходів, тобто не збільшує прогресію.

• Продажі з 1 квітня 2012 року до кінця 2015 року: 25%.
• Продажі з 2016 року: 30%.
• Товариства (Körperschaften): 23% — загальна ставка корпоративного податку.

Коли можна обрати звичайну прогресивну ставку?

За заявою замість 30% можна застосувати звичайну прогресивну ставку прибуткового податку (Tarifsteuersatz). Ця можливість називається Regelbesteuerungsoption.

Вона може бути вигідною, якщо інші доходи в середньому оподатковуються за ставкою нижче 30%. Наприклад, якщо людина одночасно отримує заробітну плату і через загальний дохід потрапляє до 20-відсоткової тарифної категорії.

Важливо: цю опцію можна застосувати лише до всього доходу від продажу нерухомості, який підпадає під ставку 30%, разом. Обрати її для окремого продажу не можна.

Звільнення для основного житла

Продаж сімейного будинку або квартири разом із земельною ділянкою може бути звільнений від податку, якщо це було вашим основним місцем проживання (Hauptwohnsitz) — центром вашого повсякденного життя.

Правило двох років

Ви безперервно проживали в нерухомості щонайменше 2 роки — від моменту придбання до продажу.

• Заселення може відбутися не пізніше ніж через 1 рік після придбання.
• Від основного житла потрібно відмовитися до продажу або протягом 1 року після нього.

Правило «5 із 10 років»

Ви безперервно проживали в нерухомості щонайменше 5 років протягом останніх 10 років перед продажем.

• Від основного житла можна було відмовитися не більше ніж за 5 років до продажу.
• Після продажу на це ще надається 1 рік.
• Протягом решти періоду, але не більше 5 років, нерухомість могла здаватися в оренду.

Інші умови звільнення

• Звільнення поширюється на земельну ділянку площею до 1000 м².
• Основне житло потрібно фактично залишити. Якщо після продажу будинку ви продовжуєте жити в ньому як орендар понад 1 рік, звільнення не застосовується.
• Якщо будинок поділено на дві квартири, одну продано, а в іншій ви залишилися жити, звільнення також не застосовується.

Якщо поряд із вашим основним житлом є інша квартира, яку ви здаєте в оренду, після завершення оренди ви можете переїхати туди. У такому випадку продаж колишнього основного житла може бути звільнений від податку.

Успадкована або подарована нерухомість

Правило двох років у цьому випадку не застосовується, оскільки воно передбачає придбання за плату. Звільнення також загалом не переходить у спадщину: продаж нерухомості зі складу спадщини може оподатковуватися навіть тоді, коли померла особа відповідала б умовам звільнення.

За правилом «5 із 10 років» може враховуватися період, коли ви жили в нерухомості як член сім’ї, ще не будучи її власником, а згодом успадкували або отримали її в подарунок.

Якщо ви виїхали з батьківського житла понад 5 років тому, а потім успадкували його і продали, звільнення не застосовується.

Звільнення для самостійно збудованого будинку

Прибуток від продажу будівлі, яку ви самостійно збудували у приватному майні, може бути звільнений від податку (Herstellerbefreiung).

Умова полягає в тому, що будівлю потрібно було спорудити з нуля, а не лише відремонтувати або завершити. Ви також повинні були нести фінансовий ризик будівництва. Це правило може діяти і тоді, коли будівництво виконувала підрядна компанія, але ризик перевищення витрат лежав на вас.

• Земельна ділянка в цьому випадку залишається оподатковуваною.
• Якщо протягом останніх 10 років частина будівлі здавалася в оренду, звільнення стосується лише частини, яку не здавали.
• Якщо одночасно виконуються умови звільнення для основного житла та самостійно збудованої будівлі, пріоритет має звільнення для основного житла, оскільки воно поширюється також на земельну ділянку.

Окремо звільнення може застосовуватися до продажу через примусове відчуження (Enteignung) і до певних обмінів, наприклад під час уточнення меж, якщо компенсаційна доплата не перевищує 730 євро.

Які витрати зменшують оподатковуваний прибуток?

Для так званої нової нерухомості (Neu-Grundstücke) фактичні витрати на придбання (Anschaffungskosten) можуть коригуватися.

• Збільшують витрати: витрати на створення або розширення (Herstellungsaufwand), наприклад прибудова, надбудова чи перше встановлення центрального опалення.
• Також збільшують витрати: витрати на модернізацію та ремонт (Instandsetzungsaufwand), наприклад заміна вікон, опалення або утеплення фасаду.
• Не враховуються: витрати на поточне утримання (Instandhaltung), наприклад фарбування або шліфування паркету.
• Зменшують витрати: амортизація (AfA), яку вже було враховано під час попередньої здачі нерухомості в оренду, а також державні податково звільнені субсидії.

Одні й ті самі витрати не можна враховувати двічі. Те, що вже було віднято під час здачі нерухомості в оренду, не може вдруге збільшити витрати на придбання при розрахунку ImmoESt.

Поширені запитання

Який податок на продаж нерухомості в Австрії у 2026 році?

Для фізичних осіб стандартна ставка становить 30% від прибутку. За заявою можна обрати прогресивну тарифну ставку. Для товариств ставка становить 23%.

Чи потрібно платити ImmoESt під час продажу власної квартири?

Не потрібно, якщо виконуються умови звільнення для основного житла: щонайменше 2 роки безперервного проживання від моменту придбання або 5 років протягом останніх 10 років, а також фактична відмова від основного житла.

Чи звільняється від податку земельна ділянка?

За звільненням для основного житла — так, але максимум для площі 1000 м². Звільнення для самостійно збудованої будівлі стосується лише будинку, а не землі.

Чи можна відняти витрати на фарбування?

Ні. Поточні витрати на утримання не збільшують витрати на придбання. Враховуватися можуть витрати на створення, розширення та модернізацію.

Практичні кроки перед продажем

1. Перевірте, чи була нерухомість вашим Hauptwohnsitz і чи виконується правило двох років або правило «5 із 10 років».
2. Зберіть документи про придбання, будівництво, розширення, модернізацію, попередню оренду та отримані державні субсидії.
3. Окремо визначте частину будинку або квартири, яка могла здаватися в оренду.
4. Порівняйте стандартну ставку 30% із можливою Regelbesteuerungsoption, якщо ваші інші доходи оподатковуються за нижчою ставкою.
5. Перед укладенням договору зверніться до податкового консультанта або іншого фахівця, щоб правильно розрахувати ImmoESt і перевірити звільнення.

Зверніть увагу: ця стаття має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією. Рішення щодо конкретного продажу слід приймати після перевірки документів і чинних правил.

Джерело: oesterreich.gv.at