奥地利房产出售税：2026年的 ImmoESt

在奥地利出售公寓、房屋或土地时，出售利润通常需要缴纳房地产收益税（Immobilienertragsteuer，简称 ImmoESt）。不过，如果房产曾是你的主要住所，或符合其他法定豁免条件，交易可能免税。本文介绍2026年的税率、主要住宅豁免、自建房豁免，以及哪些费用可以降低应税利润。

ImmoESt是什么，税率是多少？

ImmoESt针对出售不动产（Grundstücke）产生的利润征收。自2016年起，个人适用的特殊税率为30%。这部分收入不会提高其他收入适用的税率，也就是说，不会产生累进税率上调效应。

• 2012年4月1日至2015年底：25%
• 2016年起：30%
• 公司或其他法人（Körperschaften）：23%的普通公司税率

何时可以申请普通累进税率？

纳税人可以申请不适用30%的特殊税率，而改用普通的分级所得税税率（Tarifsteuersatz）。这项选择称为普通纳税选项（Regelbesteuerungsoption）。

当你的其他收入平均适用低于30%的税率时，这种方式可能更有利。例如，你除了出售房产外还有工资收入，并且整体处于20%的税率档次。

需要注意：该选项只能针对所有适用30%税率的房产出售收入一并申请，不能只为其中某一笔出售单独选择。

主要住所豁免：何时无需缴税？

如果公寓或独立住宅及其附属土地曾是你的主要住所（Hauptwohnsitz，即生活重心所在地），出售时可能适用主要住所豁免。主要有以下两种规则：

两年规则

• 从购买到出售期间，连续至少两年居住在该房产中。
• 入住可以最迟在购买后一年内开始。
• 必须在出售前或出售后一年内放弃该主要住所。

“十年中五年”规则

• 在出售前十年内，连续至少五年居住在该房产中。
• 可以在出售前最多五年放弃该主要住所。
• 出售后仍有一年的期限。

其他重要条件包括：

• 主要住所豁免也适用于附属土地，但最多为1000平方米。
• 按照“十年中五年”规则，剩余期间最多五年内，房产可以出租。
• 必须真正放弃该主要住所。例如，出售房屋后仍作为租户继续居住超过一年，通常不能享受豁免。
• 如果把房屋分成两套公寓，出售其中一套而继续住在另一套中，也不能适用该豁免。

如果你在主要住所之外还有一套出租房，可以在租约结束后搬入该房产；在这种情况下，出售原主要住所可能仍然免税。

继承或受赠的房产

两年规则要求存在购买行为，也就是以对价取得房产，因此不适用于继承或受赠的房产。主要住所豁免原则上也不会因继承而自动转移：即使去世的原所有人本来满足条件，遗产中的房产出售仍可能需要缴税。

不过，在“十年中五年”规则下，如果你后来继承或受赠了房产，作为家庭成员、尚未成为所有人时在该房产中居住的时间，也可以计入主要住所居住时间。

如果你已经离开父母的房屋超过五年，后来继承该房屋并出售，出售通常不能享受该豁免。

自建房豁免及其他例外

私人资产中自行建造的建筑物，出售所得可能适用自建人豁免（Herstellerbefreiung）。条件是建筑物必须从地基开始新建，仅翻修或完成未完工项目不够；同时，你必须承担建造的财务风险。

即使实际由承包商施工，只要成本超支风险由你承担，也可能满足这一条件。

• 自建房豁免只适用于建筑物，土地仍然应税。
• 如果建筑物在过去十年中部分出租，只有未出租的部分可以免税。
• 如果同时符合主要住所豁免和自建房豁免，优先适用主要住所豁免，因为它也覆盖最多1000平方米的土地。

此外，因征收（Enteignung）而出售房产可能免税。某些交换交易也可能例外，例如边界调整；但用于平衡的补偿金额不得超过730欧元。

哪些费用可以降低应税利润？

对于所谓的新房产（Neu-Grundstücke），实际取得成本（Anschaffungskosten）可以根据相关支出进行调整。

• 可以增加取得成本：建造支出（Herstellungsaufwand），例如扩建、加建楼层、首次安装中央供暖；以及改良维修支出（Instandsetzungsaufwand），例如更换窗户、更换供暖系统、外墙保温。
• 不能计入：日常维护支出（Instandhaltung），例如刷漆或打磨木地板。
• 需要扣减：过去出租期间已经申报的折旧（AfA）以及享受免税的政府补贴。

同一项费用不能重复计算。如果某项费用已经在出租收入申报中扣除，就不能再次用于增加房产取得成本。

常见问题

2026年奥地利房产出售税是多少？

对个人而言，通常是房产出售利润的30%。申请普通纳税选项后，也可以适用分级所得税税率。公司或其他法人适用23%的公司税率。

出售自己的住房一定要缴ImmoESt吗？

不一定。如果满足主要住所豁免条件，即购买后连续居住至少两年，或出售前十年中连续居住至少五年，并且放弃该主要住所，出售可能免税。

土地也能免税吗？

在主要住所豁免下，土地也可以免税，但最多为1000平方米。自建房豁免只适用于建筑物，不适用于土地。

刷漆费用可以扣除吗？

通常不可以。日常维护费用不增加取得成本；只有建造支出和改良维修支出可以考虑计入。

实际操作步骤

1. 整理购买合同、出售合同、土地面积和所有相关费用凭证。
2. 确认房产是否属于主要住所，并核对连续居住时间、搬出时间以及出售后的居住安排。
3. 如果是继承、受赠或自建房产，分别核对适用的豁免规则；不要直接套用两年规则。
4. 区分建造、改良维修和日常维护费用，并扣除已经在出租申报中使用过的AfA及免税补贴。
5. 比较30%的特殊税率与Regelbesteuerungsoption；如果选择普通税率，必须针对所有相关的30%房产出售收入一并申请。
6. 在提交申报或完成交易前，向税务顾问、律师或其他相关专业人士核实具体情况。本文依据公开资料整理，不构成税务或法律建议，使用信息的风险由本人承担。

来源：oesterreich.gv.at