Podatek od sprzedaży nieruchomości w Austrii: ImmoESt w 2026 roku

Jeśli sprzedajesz w Austrii mieszkanie, dom lub działkę, uzyskany zysk zasadniczo podlega podatkowi od zysków z nieruchomości, czyli Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Wiele transakcji może jednak korzystać ze zwolnienia, zwłaszcza gdy nieruchomość była Twoim głównym miejscem zamieszkania. Poniżej wyjaśniamy stawki, najważniejsze wyjątki oraz koszty, które mogą zmniejszyć podstawę opodatkowania.

Najważniejsze informacje w skrócie

• Od 2016 roku specjalna stawka podatku od zysku ze sprzedaży nieruchomości wynosi 30%.
• Na wniosek można zastosować zwykłą, progresywną taryfę podatkową (Regelbesteuerungsoption), jeśli jest korzystniejsza.
• Sprzedaż może być zwolniona z podatku, jeśli nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania przez co najmniej 2 lata od zakupu albo przez co najmniej 5 lat w okresie 10 lat poprzedzających sprzedaż.
• Zwolnieniem może być objęta także część budynkowa domu zbudowanego samodzielnie (Herstellerbefreiung), ale nie działka.
• W przypadku spółek (Körperschaften) stosuje się stawkę podatku dochodowego od osób prawnych w wysokości 23%.

Czym jest ImmoESt i ile wynosi?

Immobilienertragsteuer obciąża zysk ze sprzedaży nieruchomości (Grundstücke). Od 2016 roku specjalna stawka wynosi 30%. Dochód ten nie podwyższa stawki podatkowej stosowanej do pozostałych dochodów, czyli nie zwiększa progresji.

• Od 1 kwietnia 2012 roku do końca 2015 roku: 25%.
• Od 2016 roku: 30%.
• Spółki (Körperschaften): 23%, czyli ogólna stawka podatku dochodowego od osób prawnych.

Kiedy opłaca się wybrać zwykłą taryfę podatkową?

Na wniosek zamiast stawki 30% można zastosować zwykłą, progresywną taryfę podatku dochodowego (Tarifsteuersatz). Rozwiązanie to nosi nazwę Regelbesteuerungsoption.

Może być korzystne, jeśli pozostałe dochody są przeciętnie opodatkowane stawką niższą niż 30%. Przykładowo osoba uzyskująca wynagrodzenie za pracę oraz dochód ze sprzedaży nieruchomości może znajdować się w 20-procentowym przedziale taryfowym.

Ważne: opcję można wybrać tylko dla wszystkich dochodów ze sprzedaży nieruchomości objętych stawką 30%. Nie można zastosować jej osobno do wybranych transakcji.

Zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania

Sprzedaż domu jednorodzinnego lub mieszkania własnościowego wraz z przynależną działką może być zwolniona z podatku, jeśli nieruchomość była Twoim głównym miejscem zamieszkania (Hauptwohnsitz), czyli centrum codziennego życia. Obowiązują dwa warianty.

Zasada dwóch lat

Musisz mieszkać w nieruchomości nieprzerwanie przez co najmniej 2 lata od jej zakupu do sprzedaży. Wprowadzenie się może nastąpić najpóźniej rok po zakupie, a główne miejsce zamieszkania trzeba opuścić przed sprzedażą albo w ciągu roku od sprzedaży.

Zasada „5 z 10 lat”

Musisz mieszkać w nieruchomości nieprzerwanie przez co najmniej 5 lat w okresie 10 lat poprzedzających sprzedaż. Główne miejsce zamieszkania można było opuścić najpóźniej 5 lat przed sprzedażą, a po sprzedaży obowiązuje jeszcze roczny okres przejściowy.

Dodatkowe warunki

• Zwolnienie obejmuje również działkę, ale maksymalnie do powierzchni 1000 m².
• Przy zasadzie „5 z 10 lat” nieruchomość mogła w pozostałym okresie, maksymalnie przez 5 lat, być wynajmowana.
• Główne miejsce zamieszkania musi zostać rzeczywiście opuszczone. Jeśli po sprzedaży domu pozostaniesz w nim jako najemca przez ponad rok, zwolnienie nie przysługuje.
• Zwolnienie nie ma zastosowania, jeśli dom podzielono na dwa mieszkania, jedno sprzedano, a w drugim nadal się mieszka.

Jeśli oprócz głównego miejsca zamieszkania masz wynajmowane mieszkanie, możesz po zakończeniu najmu przeprowadzić się do niego. Sprzedaż dotychczasowego głównego miejsca zamieszkania może wtedy korzystać ze zwolnienia.

Nieruchomość odziedziczona lub otrzymana w darowiźnie

Zasada dwóch lat nie ma zastosowania, ponieważ wymaga nabycia nieruchomości za wynagrodzeniem, czyli zakupu. Zwolnienie zasadniczo nie przechodzi również na spadkobierców: sprzedaż nieruchomości odziedziczonej może podlegać opodatkowaniu nawet wtedy, gdy zmarły spełniałby warunki zwolnienia.

Przy zasadzie „5 z 10 lat” można jednak uwzględnić okres, w którym jako członek rodziny mieszkałeś w nieruchomości jako głównym miejscu zamieszkania, zanim stałeś się jej właścicielem, jeśli później nieruchomość odziedziczyłeś lub otrzymałeś w darowiźnie. Jeśli jednak wyprowadziłeś się z domu rodzinnego ponad 5 lat wcześniej, a następnie odziedziczoną nieruchomość sprzedajesz, sprzedaż nie jest zwolniona.

Zwolnienie dla osoby, która sama wybudowała budynek

Zysk ze sprzedaży budynku należącego do majątku prywatnego może być zwolniony z podatku na podstawie Herstellerbefreiung. Warunkiem jest zbudowanie budynku od podstaw oraz ponoszenie finansowego ryzyka budowy. Nie wystarczy remont ani dokończenie istniejącego budynku. Warunek może być spełniony także wtedy, gdy budowę wykonała firma, ale ryzyko przekroczenia kosztów ponosił właściciel.

• Działka pozostaje opodatkowana.
• Jeśli w ciągu ostatnich 10 lat część budynku była wynajmowana, zwolniona jest tylko część niewynajmowana.
• Jeżeli spełnione są zarówno warunki Herstellerbefreiung, jak i zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania, pierwszeństwo ma zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania, ponieważ obejmuje również działkę.

Zwolniona może być również sprzedaż wynikająca z wywłaszczenia (Enteignung) oraz niektóre zamiany, na przykład związane z korektą granic, jeśli dopłata wyrównawcza nie przekracza 730 euro.

Co może zmniejszyć opodatkowany zysk?

W przypadku tak zwanych nowych nieruchomości (Neu-Grundstücke) rzeczywisty koszt nabycia (Anschaffungskosten) można odpowiednio skorygować.

• Zwiększają koszt: nakłady na wytworzenie (Herstellungsaufwand), na przykład rozbudowa, nadbudowa piętra lub pierwsza instalacja centralnego ogrzewania, oraz nakłady remontowo-modernizacyjne (Instandsetzungsaufwand), takie jak wymiana okien, wymiana ogrzewania lub ocieplenie elewacji.
• Nie są uwzględniane: zwykłe koszty utrzymania (Instandhaltung), na przykład malowanie lub cyklinowanie parkietu.
• Zmniejszają koszt: odpisy amortyzacyjne (AfA) rozliczone wcześniej przy wynajmie oraz otrzymane, wolne od podatku dotacje państwowe.

Tego samego kosztu nie można uwzględnić dwukrotnie. Jeśli wydatek został już odliczony przy opodatkowaniu najmu, nie zwiększa ponownie kosztu nabycia przy sprzedaży.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości w Austrii w 2026 roku?

W przypadku osób fizycznych podatek wynosi 30% zysku. Na wniosek można zastosować progresywną taryfę podatkową, a w przypadku spółek stawka wynosi 23%.

Czy zapłacę ImmoESt, jeśli sprzedaję własne mieszkanie?

Nie, jeśli spełnione są warunki zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania: co najmniej 2 lata nieprzerwanego zamieszkania od zakupu albo 5 lat nieprzerwanego zamieszkania w ciągu ostatnich 10 lat oraz faktyczne opuszczenie głównego miejsca zamieszkania.

Czy działka również jest zwolniona?

Przy zwolnieniu dla głównego miejsca zamieszkania tak, ale maksymalnie do 1000 m². Herstellerbefreiung obejmuje tylko budynek.

Czy można odliczyć koszt malowania?

Nie. Koszty zwykłego utrzymania nie zwiększają kosztu nabycia. Uwzględnia się nakłady na wytworzenie i remontowo-modernizacyjne.

Praktyczne kroki przed sprzedażą

1. Ustal, czy nieruchomość jest „nową nieruchomością” (Neu-Grundstück) i oblicz różnicę między ceną sprzedaży a skorygowanym kosztem nabycia.
2. Zbierz dokumenty potwierdzające cenę zakupu, koszty budowy, rozbudowy, modernizacji i wcześniejsze odpisy AfA.
3. Sprawdź, czy spełniasz warunki zwolnienia dla Hauptwohnsitz albo Herstellerbefreiung.
4. Uwzględnij, że zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania obejmuje działkę maksymalnie do 1000 m², natomiast Herstellerbefreiung nie obejmuje działki.
5. Porównaj stawkę 30% ze zwykłą taryfą podatkową i sprawdź, czy opłaca się złożyć wniosek o Regelbesteuerungsoption.
6. Przed zawarciem transakcji skonsultuj obliczenia z doradcą podatkowym lub innym wykwalifikowanym specjalistą.

Uwaga: Informacje mają charakter ogólny i nie stanowią porady podatkowej ani prawnej. Aktualne zasady i ich zastosowanie w konkretnej sytuacji warto potwierdzić u doradcy podatkowego, prawnika lub w odpowiednim urzędzie.

Źródło: oesterreich.gv.at