Davek pri prodaji nepremičnine v Avstriji: ImmoESt v letu 2026

Če v Avstriji prodate stanovanje, hišo ali zemljišče, je treba od dobička praviloma plačati davek na dobiček iz nepremičnine, imenovan Immobilienertragsteuer (ImmoESt). V številnih primerih je prodaja lahko oproščena, zlasti če je bila nepremičnina vaše glavno prebivališče. V nadaljevanju so zbrane najpomembnejše stopnje, izjeme in okoliščine, ki lahko zmanjšajo obdavčljivi dobiček.

Na kratko

• Za dohodek iz prodaje nepremičnine od leta 2016 velja posebna davčna stopnja 30 odstotkov.
• Na zahtevo je mogoče uporabiti tudi redno progresivno davčno tarifo (Regelbesteuerungsoption), če je ugodnejša.
• Prodaja glavnega prebivališča je lahko oproščena, če ste v njem od nakupa neprekinjeno živeli najmanj 2 leti ali če ste v zadnjih 10 letih v njem neprekinjeno živeli najmanj 5 let.
• Pri hiši, ki ste jo zgradili sami, je lahko oproščen objekt, vendar ne zemljišče (Herstellerbefreiung).
• Za družbe (Körperschaften) velja 23-odstotna stopnja davka od dohodkov pravnih oseb.

Kaj je ImmoESt in kako visoka je?

ImmoESt obdavči dobiček iz prodaje nepremičnin (Grundstücke). Od leta 2016 znaša posebna davčna stopnja 30 odstotkov. Ta dohodek ne zviša davčne stopnje za vaše druge dohodke, zato ne povzroča dodatnega učinka na progresijo.

• Od 1. aprila 2012 do konca leta 2015: 25 %.
• Od leta 2016: 30 %.
• Družbe (Körperschaften): 23 %, kar je splošna stopnja davka od dohodkov pravnih oseb.

Kdaj je smiselna redna davčna tarifa?

Namesto 30-odstotne stopnje lahko na zahtevo uporabite običajno progresivno dohodninsko tarifo (Tarifsteuersatz). To se imenuje Regelbesteuerungsoption.

Možnost je lahko ugodnejša, če so vaši drugi dohodki v povprečju obdavčeni z manj kot 30 odstotki. Primer je oseba, ki poleg dohodka od prodaje nepremičnine prejema plačo in se uvršča v 20-odstotni tarifni razred.

Pomembno: možnost se lahko uveljavlja samo za vse dohodke od prodaje nepremičnin, za katere velja 30-odstotna stopnja, skupaj. Posamezne prodaje ni mogoče izbrati ločeno.

Oprostitev za glavno prebivališče

Prodaja družinske hiše ali lastniškega stanovanja skupaj s pripadajočim zemljiščem je lahko oproščena, če je bila nepremičnina vaše glavno prebivališče (Hauptwohnsitz), torej središče vašega vsakdanjega življenja. Veljata dve pravili.

Dveletno pravilo

V nepremičnini morate od nakupa do prodaje neprekinjeno živeti najmanj 2 leti. Vselitev je lahko največ 1 leto po nakupu, glavno prebivališče pa morate opustiti najpozneje v 1 letu pred prodajo ali po njej.

Pravilo »5 od 10 let«

V zadnjih 10 letih pred prodajo morate v nepremičnini neprekinjeno živeti najmanj 5 let. Glavno prebivališče ste lahko opustili največ 5 let pred prodajo, po prodaji pa imate še 1 leto časa.

Drugi pomembni pogoji

• Oprostitev velja tudi za zemljišče, vendar največ do površine 1000 m².
• Pri pravilu »5 od 10 let« je lahko bila nepremičnina v preostalem obdobju, največ 5 let, tudi oddana v najem.
• Glavno prebivališče morate opustiti. Če hišo prodate, vendar v njej kot najemnik ostanete več kot 1 leto, oprostitev ne velja.
• Oprostitev prav tako ne velja, če hišo razdelite na dve stanovanji, eno prodate, v drugem pa ostanete.

Če imate poleg svojega glavnega prebivališča še oddano stanovanje, se lahko po koncu najema preselite vanj, prodaja prejšnjega glavnega prebivališča pa je lahko oproščena.

Podedovana ali podarjena nepremičnina

Dveletno pravilo se v tem primeru ne uporablja, saj predpostavlja nakup oziroma pridobitev za plačilo. Oprostitev se praviloma ne prenese na dediča: prodaja nepremičnine iz zapuščine je lahko obdavčena tudi takrat, ko bi pokojni izpolnjeval pogoje za oprostitev.

Pri pravilu »5 od 10 let« se lahko upošteva tudi obdobje, ko ste kot družinski član v nepremičnini živeli kot glavni prebivalec, še preden ste postali njen lastnik, če ste jo pozneje podedovali ali prejeli kot darilo. Če ste se iz starševskega doma odselili že pred več kot 5 leti in ga nato podedovali ter prodali, prodaja ni oproščena.

Oprostitev za lastno gradnjo in druge izjeme

Dobiček od prodaje stavbe v zasebnem premoženju je lahko oproščen na podlagi Herstellerbefreiung, če ste stavbo zgradili sami. Objekt mora biti zgrajen na novo od temeljev; prenova ali dokončanje že obstoječe stavbe ne zadošča. Prav tako morate nositi finančno tveganje gradnje. Pogoj je lahko izpolnjen tudi, če je stavbo zgradilo gradbeno podjetje, vendar ste tveganje prekoračitve stroškov nosili vi.

• Zemljišče pri tej oprostitvi ostane obdavčeno.
• Če je bila stavba v zadnjih 10 letih delno oddana, je oproščen samo del, ki ni bil oddan.
• Če sta izpolnjena pogoja za oprostitev glavnega prebivališča in za Herstellerbefreiung, ima prednost oprostitev glavnega prebivališča, saj zajema tudi zemljišče.

Oproščena je lahko tudi prodaja zaradi razlastitve (Enteignung) in nekatere menjave, na primer pri ureditvi meje, če izravnalni znesek ne presega 730 evrov.

Kateri stroški zmanjšajo obdavčljivi dobiček?

Pri tako imenovanih novih nepremičninah (Neu-Grundstücke) se lahko dejanski nabavni stroški (Anschaffungskosten) prilagodijo.

• Stroške povečajo: stroški izdelave oziroma gradnje (Herstellungsaufwand), na primer prizidava, nadzidava ali prva vgradnja centralnega ogrevanja, ter stroški izboljšav in sanacij (Instandsetzungsaufwand), na primer zamenjava oken, zamenjava ogrevanja ali toplotna izolacija fasade.
• Ne štejejo: stroški vzdrževanja (Instandhaltung), na primer pleskanje ali brušenje parketa.
• Stroške zmanjšajo: amortizacija (AfA), ki je bila že uveljavljena pri prejšnjem oddajanju v najem, in državne neobdavčene subvencije.

Isti strošek se ne sme upoštevati dvakrat. Kar je bilo že odšteto pri oddajanju nepremičnine, ne more ponovno povečati nabavnih stroškov pri izračunu ImmoESt.

Pogosta vprašanja

Kolikšen je davek pri prodaji nepremičnine v Avstriji leta 2026?

Pri fizičnih osebah znaša 30 odstotkov dobička. Na zahtevo je mogoče uporabiti progresivno davčno tarifo, pri družbah pa velja 23-odstotna stopnja.

Ali moram plačati ImmoESt, če prodam svoje stanovanje?

Ne, če so izpolnjeni pogoji za oprostitev glavnega prebivališča: najmanj 2 leti neprekinjenega bivanja od nakupa ali najmanj 5 let neprekinjenega bivanja v zadnjih 10 letih, poleg tega pa morate glavno prebivališče opustiti.

Ali je oproščeno tudi zemljišče?

Pri oprostitvi glavnega prebivališča da, vendar največ do 1000 m². Herstellerbefreiung velja samo za stavbo.

Ali lahko odštejem stroške pleskanja?

Ne. Stroški vzdrževanja ne povečajo nabavnih stroškov. To velja za stroške izdelave oziroma gradnje in stroške izboljšav oziroma sanacij.

Praktični koraki pred prodajo

1. Preverite, ali nepremičnina izpolnjuje pogoje za oprostitev glavnega prebivališča ali Herstellerbefreiung.
2. Zberite dokazila o datumu nakupa, vselitvi, obdobjih bivanja, morebitnem najemu in opustitvi glavnega prebivališča.
3. Zberite račune za gradnjo, prizidave, nadzidave, zamenjavo oken, ogrevanje in toplotno izolacijo ter ločite stroške vzdrževanja.
4. Preverite, ali so bili kateri stroški, amortizacija (AfA) ali subvencije že upoštevani pri oddajanju v najem.
5. Primerjajte 30-odstotno posebno stopnjo z možnostjo Regelbesteuerungsoption za vse relevantne dohodke skupaj.
6. Pred prodajo se glede konkretnega izračuna posvetujte z davčnim svetovalcem ali drugim ustreznim strokovnjakom.

Ta članek temelji na javno dostopnih spletnih virih in ne predstavlja svetovanja. Uporaba informacij je na lastno odgovornost. Za strokovno pomoč se obrnite na davčnega svetovalca, odvetnika ali drugega ustreznega strokovnjaka.

Vir: oesterreich.gv.at