Impozitul pe vânzarea imobilelor în Austria: ImmoESt în 2026

Dacă vinzi în Austria un apartament, o casă sau un teren, în general trebuie să plătești impozit pe câștigul obținut din vânzare, denumit Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Totuși, multe vânzări pot fi scutite, în special atunci când imobilul a fost locuința principală. Mai jos găsești nivelul impozitului, principalele excepții și costurile care pot reduce câștigul impozabil.

Ce este ImmoESt și cât este impozitul?

ImmoESt se aplică profitului obținut din vânzarea imobilelor (Grundstücke). Din 2016, cota specială de impozitare este de 30%. Acest venit nu mărește cota de impozitare aplicată celorlalte venituri, adică nu produce un efect de creștere a progresivității.

• În perioada 1 aprilie 2012–sfârșitul anului 2015: 25%.
• Din 2016: 30%.
• Pentru societăți (Körperschaften): 23%, reprezentând cota generală a impozitului pe profit.

Când poate fi mai avantajoasă impozitarea obișnuită?

La cerere, în locul cotei de 30% poate fi aplicată cota normală, progresivă, a impozitului pe venit (Tarifsteuersatz). Această opțiune se numește Regelbesteuerungsoption.

Opțiunea poate fi avantajoasă atunci când celelalte venituri sunt impozitate, în medie, cu mai puțin de 30%. De exemplu, dacă pe lângă vânzarea imobilului primești și salariu, iar venitul tău se încadrează în tranșa de impozitare de 20%.

Important: opțiunea se poate solicita doar pentru toate veniturile provenite din vânzări imobiliare care intră sub cota de 30%, luate împreună. Nu poate fi cerută separat pentru fiecare vânzare.

Scutirea pentru locuința principală

Vânzarea unei case sau a unui apartament împreună cu terenul aferent poate fi scutită de impozit dacă imobilul a fost locuința principală (Hauptwohnsitz), adică centrul vieții de zi cu zi. Există două reguli:

Regula de doi ani

• Ai locuit acolo neîntrerupt cel puțin 2 ani, din momentul cumpărării până la vânzare.
• Mutarea în imobil poate avea loc cel târziu la 1 an după cumpărare.
• Locuința principală trebuie părăsită înainte de vânzare sau în cel mult 1 an după vânzare.

Regula „5 din 10 ani”

• Ai locuit acolo neîntrerupt cel puțin 5 ani din ultimii 10 ani înainte de vânzare.
• Locuința principală poate fi părăsită cu cel mult 5 ani înainte de vânzare.
• După vânzare există o perioadă de toleranță de 1 an pentru părăsirea locuinței principale.

Alte aspecte importante:

• Scutirea se extinde și asupra terenului, dar numai pentru o suprafață de cel mult 1000 m².
• În cazul regulii „5 din 10 ani”, imobilul putea fi închiriat în perioada rămasă, de cel mult 5 ani.
• Locuința principală trebuie părăsită efectiv. Dacă vinzi casa, dar continui să locuiești acolo în calitate de chiriaș mai mult de un an, scutirea nu se aplică.
• Dacă împarți casa în două locuințe, vinzi una și rămâi în cealaltă, scutirea nu se aplică.

Dacă, pe lângă locuința principală, ai și un apartament închiriat, te poți muta în acesta după încheierea contractului de închiriere, iar vânzarea fostei locuințe principale poate fi scutită.

Imobile moștenite sau primite cadou

Regula de doi ani nu se aplică în acest caz, deoarece presupune o „cumpărare”, adică dobândirea imobilului contra unei contraprestații. În principiu, scutirea nu se moștenește: vânzarea unui imobil din masa succesorală este impozabilă chiar dacă persoana decedată ar fi îndeplinit condițiile de scutire.

În cazul regulii „5 din 10 ani”, se poate lua în calcul perioada în care ai locuit acolo ca membru al familiei, înainte de a deveni proprietar, dacă ulterior ai moștenit imobilul sau l-ai primit cadou. Dacă te-ai mutat din locuința părintească cu mai mult de cinci ani înainte și apoi o moștenești și o vinzi, vânzarea nu este scutită.

Scutirea pentru clădirile construite de proprietar și alte excepții

Câștigul obținut din vânzarea unei clădiri construite personal în patrimoniul privat poate fi scutit de impozit (Herstellerbefreiung). Condiția este ca imobilul să fi fost ridicat de la fundație, nu doar renovat sau finalizat, iar riscul financiar al construcției să fi fost suportat de proprietar. Condiția este îndeplinită și atunci când construcția a fost realizată de un antreprenor, dacă riscul depășirii costurilor a revenit proprietarului.

• Terenul rămâne impozabil.
• Dacă imobilul a fost închiriat parțial în ultimii zece ani, este scutită doar partea care nu a fost închiriată.
• Dacă sunt îndeplinite atât condițiile pentru locuința principală, cât și cele pentru clădirea construită de proprietar, se aplică prioritar scutirea pentru locuința principală, deoarece aceasta se extinde și asupra terenului.

Este scutită și vânzarea ca urmare a unei exproprieri (Enteignung), precum și anumite schimburi, de exemplu pentru reglementarea limitelor de proprietate, dacă suma compensatorie nu depășește 730 de euro.

Ce poate reduce câștigul impozabil?

În cazul așa-numitelor „imobile noi” (Neu-Grundstücke), costurile efective de achiziție (Anschaffungskosten) pot fi ajustate.

• Majorează costul: costurile de construire sau extindere (Herstellungsaufwand), de exemplu adăugarea unei construcții, supraetajarea sau instalarea inițială a încălzirii centrale, precum și costurile de renovare (Instandsetzungsaufwand), de exemplu înlocuirea ferestrelor, schimbarea sistemului de încălzire sau izolarea termică a fațadei.
• Nu se includ: costurile de întreținere (Instandhaltung), precum zugrăvirea sau șlefuirea parchetului.
• Reduce costul: amortizarea (AfA) deja dedusă pentru o închiriere anterioară și subvențiile publice scutite de impozit.

Același cost nu poate fi luat în calcul de două ori. Costurile deduse deja în perioada închirierii nu mai pot majora costul de achiziție la calcularea ImmoESt.

Întrebări frecvente

Cât este impozitul pe vânzarea unui imobil în Austria în 2026?

Pentru persoane fizice, impozitul este de 30% din câștig. La cerere, poate fi folosită și cota progresivă a impozitului pe venit. Pentru societăți, cota este de 23%.

Trebuie plătită ImmoESt dacă îmi vând propria locuință?

Nu, dacă sunt îndeplinite condițiile scutirii pentru locuința principală: cel puțin 2 ani de locuire neîntreruptă de la cumpărare sau 5 ani neîntrerupți din ultimii 10 ani și părăsirea locuinței principale.

Este scutit și terenul?

În cazul scutirii pentru locuința principală, da, pentru cel mult 1000 m². Scutirea pentru clădirea construită de proprietar se aplică doar clădirii.

Pot deduce costurile zugrăvelii?

Nu. Costurile de întreținere nu majorează costul de achiziție. Sunt relevante doar costurile de construire și cele de renovare.

Pași practici înainte de vânzare

1. Stabilește dacă imobilul este un „imobil nou” și calculează câștigul pe baza prețului de vânzare și a costurilor de achiziție ajustate.
2. Verifică dacă îndeplinești regula de doi ani sau regula „5 din 10 ani” pentru locuința principală.
3. Documentează perioadele de locuire, perioadele de închiriere, lucrările de construcție și renovare și subvențiile primite.
4. Separă costurile de întreținere de costurile de construire și renovare; zugrăvirea și șlefuirea parchetului nu se includ.
5. Compară cota specială de 30% cu posibilitatea de a solicita Regelbesteuerungsoption.
6. Înainte de încheierea vânzării, cere verificarea situației de către un specialist fiscal sau juridic.

Important: acest articol are scop informativ și nu reprezintă consultanță fiscală sau juridică. Pentru o analiză a situației concrete, adresează-te unui consilier fiscal, avocat sau altui specialist relevant. Sursa: oesterreich.gv.at.