Ingatlaneladás adója Ausztriában: ImmoESt 2026-ban

Ha Ausztriában lakást, házat vagy telket adsz el, az eladásból származó nyereség után általában Immobilienertragsteuer (ImmoESt), vagyis ingatlannyereség-adó fizetendő. Bizonyos esetekben azonban teljes vagy részleges mentesség alkalmazható, különösen akkor, ha az ingatlan a Hauptwohnsitz, vagyis a főlakásod volt.

Mi az ImmoESt, és mekkora az adókulcs?

Az ImmoESt az ingatlanok (Grundstücke) eladásából származó nyereséget terheli. Magánszemélyeknél 2016 óta a különleges adókulcs 30 százalék. Ez a jövedelem nem emeli a többi jövedelmedre alkalmazott adókulcsot, tehát nem növeli a progressziót.

• 2012. április 1-jétől 2015 végéig: 25 százalék;
• 2016-tól: 30 százalék;
• Társaságok (Körperschaften) esetében: 23 százalékos általános társasági adókulcs.

Mikor kérhető a rendes adótarifa?

Kérelemre a 30 százalékos különleges kulcs helyett a normál, sávos jövedelemadó-tarifa (Tarifsteuersatz) is alkalmazható. Ezt Regelbesteuerungsoptionnak, vagyis rendes adózási opciónak nevezik.

Ez akkor lehet kedvező, ha a többi jövedelmeddel együtt számított átlagos adóterhelés 30 százaléknál alacsonyabb. Például munkabér mellett előfordulhat, hogy a jövedelmed a 20 százalékos tarifasávba esik.

Az opciót az összes, 30 százalékos kulcs alá eső ingatlaneladási jövedelemre együtt kell kérni. Egyes eladásokra külön nem választható.

Főlakás-mentesség: mikor lehet adómentes az eladás?

A családi ház vagy öröklakás a hozzá tartozó telekkel együtt adómentesen értékesíthető, ha az ingatlan a Hauptwohnsitz, vagyis az életvitelszerű tartózkodásod központja volt, és teljesül valamelyik alábbi feltétel.

A kétéves szabály

A vásárlástól az eladásig legalább két évig folyamatosan ott kellett laknod. A beköltözés legfeljebb egy évvel a vásárlás után történhetett, a főlakást pedig az eladás előtt vagy után egy éven belül kell feladni.

Az „5 a 10-ből” szabály

Az eladást megelőző tíz évből legalább öt évig folyamatosan ott kellett laknod. A főlakást legfeljebb öt évvel az eladás előtt lehetett feladni, az eladás után pedig egy év türelmi idő áll rendelkezésre.

• A mentesség a telekre is kiterjed, legfeljebb 1000 m² területig.
• Az „5 a 10-ből” szabály esetén a fennmaradó időszakban, legfeljebb öt évig, az ingatlan bérbe is adható volt.
• A főlakást ténylegesen fel kell adni. Ha a ház eladása után bérlőként több mint egy évig tovább ott laksz, a mentesség nem jár.
• Ha a házat két lakásra osztod, az egyiket eladod, a másikban pedig továbbra is ott maradsz, a főlakás-mentesség szintén nem alkalmazható.

Ha a főlakás mellett egy kiadott lakásod is van, a bérlet megszűnése után oda átköltözhetsz, miközben a korábbi főlakás eladása mentes lehet.

Örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan eladása

Az örökölt vagy ajándékba kapott ingatlanra a kétéves szabály nem alkalmazható, mert ez a szabály ellenérték fejében történő vásárlást feltételez. A főlakás-mentesség alapvetően nem örökölhető: a hagyatékból történő eladás akkor is adóköteles lehet, ha az elhunyt teljesítette volna a feltételeket.

Az „5 a 10-ből” szabálynál azonban beszámíthat az az idő, amikor hozzátartozóként, még tulajdonosként nem, de főlakásként használtad az ingatlant, amelyet később örököltél vagy ajándékba kaptál. Ha viszont már több mint öt éve elköltöztél a szülői lakásból, és ezt az ingatlant öröklés után eladod, az eladás nem lesz mentes.

Építői mentesség (Herstellerbefreiung)

Adómentes lehet a magánvagyonban lévő, saját magad által épített épület eladásából származó nyereség. Ehhez az épületet alapoktól újonnan kell felépíteni, és neked kell viselned a pénzügyi építési kockázatot. A feltétel akkor is teljesülhet, ha a kivitelezést vállalkozó végzi, de a költségtúllépés kockázata téged terhel.

• A telek ebben az esetben adóköteles marad.
• Ha az épület az utolsó tíz évben részben bérbe volt adva, csak a nem bérelt rész lehet mentes.
• Felújítás vagy egy félbehagyott épület befejezése önmagában nem elegendő az építői mentességhez.
• Ha a főlakás-mentesség és a Herstellerbefreiung is fennáll, a főlakás-mentesség élvez elsőbbséget, mert az a telekre is kiterjed.

Mentes lehet továbbá a kisajátítás (Enteignung) miatti eladás, valamint bizonyos cserék, például határrendezés, ha a kiegyenlítő összeg nem haladja meg a 730 eurót.

Milyen költségek csökkenthetik az adóköteles nyereséget?

Az úgynevezett új ingatlanoknál (Neu-Grundstücke) a tényleges beszerzési költség (Anschaffungskosten) bizonyos ráfordításokkal módosítható.

• Növelheti a beszerzési költséget: az előállítási ráfordítás (Herstellungsaufwand), például hozzáépítés, emeletráépítés vagy központi fűtés első beszerelése;
• szintén növelheti: a felújítási ráfordítás (Instandsetzungsaufwand), például ablakcsere, fűtéscsere vagy homlokzati hőszigetelés;
• nem számít bele: a karbantartás (Instandhaltung), például a festés vagy a parkettacsiszolás;
• csökkenti a költséget: a korábbi bérbeadásnál már elszámolt értékcsökkenés (AfA) és az állami adómentes támogatások.

Ugyanazt a költséget nem lehet kétszer figyelembe venni. Ami a bérbeadás során már levonásra került, az az ingatlan eladásakor nem növelheti ismét a beszerzési költséget.

Gyakori kérdések

Mennyi az ingatlaneladás adója Ausztriában 2026-ban?

Magánszemélyeknél főszabály szerint az ingatlaneladásból származó nyereség 30 százaléka. Kérelemre a sávos adótarifa is választható, társaságoknál pedig 23 százalékos kulcs érvényes.

Kell-e ImmoESt-et fizetni a saját lakás eladása után?

Nem feltétlenül. Ha teljesül a főlakás-mentesség kétéves vagy „5 a 10-ből” szabálya, és a főlakást ténylegesen feladod, az eladás adómentes lehet.

A telek is adómentes?

A főlakás-mentességnél igen, legfeljebb 1000 m²-ig. A Herstellerbefreiung viszont csak az épületre vonatkozik, a telekre nem.

Elszámolható a festés költsége?

Nem. A karbantartási költségek, például a festés, nem növelik a beszerzési költséget. Az előállítási és felújítási ráfordítások azonban figyelembe vehetők a szabályok szerint.

Gyakorlati lépések ingatlaneladás előtt

1. Állapítsd meg, hogy magánszemélyként vagy társaságként értékesíted-e az ingatlant.
2. Gyűjtsd össze a vásárlási, építési, felújítási és egyéb igazolható költségeket.
3. Ellenőrizd, hogy teljesül-e a kétéves vagy az „5 a 10-ből” főlakás-szabály.
4. Vizsgáld meg, hogy alkalmazható-e a Herstellerbefreiung, illetve más mentesség.
5. Számítsd ki, hogy a 30 százalékos különleges kulcs vagy a Regelbesteuerungsoption lehet-e kedvezőbb.
6. Az ügylet előtt kérj tanácsot adószakértőtől vagy más megfelelő szakembertől, különösen öröklés, ajándékozás, részleges bérbeadás vagy társasági tulajdon esetén.

Fontos: az ImmoESt szabályai az ingatlan szerzésének módjától, használatától és az igazolható költségektől is függhetnek. Ez az összefoglaló nem helyettesít személyre szabott adó- vagy jogi tanácsadást.

Forrás: oesterreich.gv.at