مالیات فروش ملک در اتریش: ImmoESt در سال ۲۰۲۶
اگر در اتریش آپارتمان، خانه یا زمینی را بفروشید، سود حاصل معمولاً مشمول مالیات بر سود املاک، یعنی Immobilienertragsteuer (ImmoESt)، می‌شود. بااین‌حال، بسیاری از فروش‌ها، به‌ویژه فروش خانه اصلی، ممکن است معاف باشند.
در این راهنما نرخ مالیات، گزینه استفاده از تعرفه عادی، معافیت خانه اصلی، املاک ارثی یا هدیه‌ای و هزینه‌هایی را که می‌توانند سود مشمول مالیات را کاهش دهند، مرور می‌کنیم.
خلاصه مهم‌ترین نکات
- از سال ۲۰۱۶ نرخ ویژه مالیات برای درآمد حاصل از فروش ملک ۳۰ درصد است.
- در صورت درخواست، اگر تعرفه عادی و پلکانی مالیات بر درآمد مناسب‌تر باشد، می‌توان از Regelbesteuerungsoption استفاده کرد.
- فروش خانه اصلی می‌تواند معاف باشد؛ اگر از زمان خرید حداقل ۲ سال به‌طور مستمر در آن زندگی کرده باشید، یا در ۱۰ سال پیش از فروش حداقل ۵ سال به‌طور مستمر آنجا ساکن بوده باشید.
- ساختمانی که شخصاً ساخته‌اید نیز ممکن است طبق Herstellerbefreiung معاف باشد؛ اما زمین معمولاً همچنان مشمول مالیات است.
- برای اشخاص حقوقی و شرکت‌ها (Körperschaften) نرخ مالیات شرکت‌ها ۲۳ درصد است.
ImmoESt چیست و نرخ آن چقدر است؟
ImmoESt سود حاصل از فروش املاک (Grundstücke) را مشمول مالیات می‌کند. از سال ۲۰۱۶ نرخ ویژه این مالیات ۳۰ درصد است. این درآمد نرخ مالیات سایر درآمدهای شما را افزایش نمی‌دهد و باعث بالا رفتن نرخ پلکانی درآمدهای دیگر نمی‌شود.
- از ۱ آوریل ۲۰۱۲ تا پایان سال ۲۰۱۵: ۲۵ درصد
- از سال ۲۰۱۶: ۳۰ درصد
- شرکت‌ها (Körperschaften): ۲۳ درصد، یعنی نرخ عمومی مالیات شرکت‌ها
چه زمانی تعرفه عادی مالیات بهتر است؟
شما می‌توانید به‌جای نرخ ۳۰ درصد، درخواست کنید که تعرفه عادی و پلکانی مالیات بر درآمد (Tarifsteuersatz) اعمال شود. این انتخاب Regelbesteuerungsoption نام دارد.
این گزینه زمانی می‌تواند مناسب‌تر باشد که میانگین نرخ مالیات سایر درآمدهای شما کمتر از ۳۰ درصد باشد؛ برای مثال، اگر علاوه بر فروش ملک درآمد کاری داشته باشید و در محدوده نرخ ۲۰ درصد قرار بگیرید.
توجه کنید که این گزینه فقط برای تمام درآمدهای حاصل از فروش املاکی که مشمول نرخ ۳۰ درصد هستند قابل درخواست است و نمی‌توان آن را فقط برای یک فروش جداگانه انتخاب کرد.
معافیت خانه اصلی: چه زمانی مالیات پرداخت نمی‌شود؟
فروش خانه خانوادگی یا آپارتمان مالکیتی به همراه زمین مربوط به آن می‌تواند معاف باشد، اگر ملک محل اقامت اصلی شما (Hauptwohnsitz) بوده باشد؛ یعنی مرکز زندگی و سکونت واقعی شما محسوب می‌شده است.
قاعده دو ساله
- از زمان خرید تا فروش، حداقل ۲ سال به‌طور مستمر در ملک زندگی کرده باشید.
- اسکان می‌تواند حداکثر تا یک سال پس از خرید انجام شده باشد.
- باید اقامت اصلی را حداکثر تا یک سال پیش از فروش یا یک سال پس از فروش ترک کنید.
قاعده «۵ سال از ۱۰ سال»
- در ۱۰ سال پیش از فروش، حداقل ۵ سال به‌طور مستمر در ملک زندگی کرده باشید.
- می‌توان اقامت اصلی را حداکثر ۵ سال پیش از فروش ترک کرده بود.
- پس از فروش نیز یک سال مهلت برای ترک اقامت اصلی وجود دارد.
نکات تکمیلی درباره معافیت خانه اصلی
- معافیت زمین نیز اعمال می‌شود، اما فقط تا سقف ۱۰۰۰ مترمربع.
- در قاعده «۵ سال از ۱۰ سال»، ملک می‌توانسته در دوره باقی‌مانده، حداکثر ۵ سال، اجاره داده شده باشد.
- شرط مهم این است که اقامت اصلی را ترک کنید. اگر خانه را بفروشید اما به‌عنوان مستأجر بیش از یک سال در همان‌جا بمانید، معافیت اعمال نمی‌شود.
- اگر خانه را به دو واحد تقسیم کنید، یکی را بفروشید و در واحد دیگر بمانید، این معافیت قابل استفاده نیست.
اگر در کنار خانه اصلی، یک آپارتمان اجاره‌ای هم داشته باشید، می‌توانید پس از پایان اجاره به آنجا نقل مکان کنید؛ در این حالت فروش خانه قبلی ممکن است همچنان از معافیت خانه اصلی برخوردار شود.
ملک ارثی یا هدیه‌ای
قاعده دو ساله برای ملک ارثی یا هدیه‌ای قابل استفاده نیست، زیرا این قاعده خرید در برابر پرداخت مبلغ را فرض می‌کند. معافیت خانه اصلی نیز اصولاً به ارث منتقل نمی‌شود؛ بنابراین فروش ملک از ترکه می‌تواند مشمول مالیات باشد، حتی اگر شخص متوفی در صورت فروش، شرایط معافیت را داشته باشد.
بااین‌حال، برای قاعده «۵ سال از ۱۰ سال»، مدتی که فرد پیش از مالک شدن، به‌عنوان عضو خانواده در آن ملک اقامت اصلی داشته است نیز می‌تواند محاسبه شود؛ مشروط بر اینکه بعداً ملک را به ارث برده یا به او هدیه شده باشد.
اگر بیش از ۵ سال پیش از خانه والدین نقل مکان کرده باشید و سپس همان خانه را به ارث برده و بفروشید، فروش آن معاف نخواهد بود.
معافیت سازنده و استثناهای دیگر
سود حاصل از فروش ساختمانی که شخص در دارایی خصوصی خود شخصاً ساخته است، می‌تواند طبق Herstellerbefreiung معاف باشد. برای این منظور، ساختمان باید از پایه و به‌صورت جدید ساخته شده باشد؛ بازسازی یا تکمیل ساختمان موجود کافی نیست. همچنین ریسک مالی ساخت‌وساز باید بر عهده خود شما بوده باشد.
اگر پیمانکار ساختمان را ساخته باشد نیز این شرط می‌تواند برقرار باشد، به شرط آنکه ریسک افزایش هزینه‌ها بر عهده شما بوده باشد.
- در این معافیت، زمین همچنان مشمول مالیات است.
- اگر ساختمان در ۱۰ سال گذشته بخشی از زمان اجاره داده شده باشد، فقط بخش اجاره‌داده‌نشده معاف است.
- اگر هم معافیت خانه اصلی و هم معافیت سازنده برقرار باشد، معافیت خانه اصلی اولویت دارد؛ زیرا زمین را نیز پوشش می‌دهد.
- فروش به دلیل سلب مالکیت (Enteignung) و برخی معاوضه‌ها، مانند اصلاح مرز زمین، نیز می‌تواند معاف باشد؛ در اصلاح مرز، مبلغ جبرانی نباید بیش از ۷۳۰ یورو باشد.
چه هزینه‌هایی سود مشمول مالیات را کاهش می‌دهد؟
در مورد املاک موسوم به املاک جدید (Neu-Grundstücke)، هزینه واقعی خرید (Anschaffungskosten) می‌تواند با برخی هزینه‌ها تعدیل شود.
هزینه‌هایی که هزینه خرید را افزایش می‌دهند
- هزینه ایجاد یا ساخت (Herstellungsaufwand): مانند الحاق بنا، اضافه کردن طبقه و نصب اولیه سیستم گرمایش مرکزی.
- هزینه تعمیر و بهسازی (Instandsetzungsaufwand): مانند تعویض پنجره، تعویض سیستم گرمایش و عایق‌کاری حرارتی نمای ساختمان.
هزینه‌هایی که قابل احتساب نیستند
- هزینه‌های نگهداری جاری (Instandhaltung)، مانند رنگ‌آمیزی یا ساب زدن پارکت، هزینه خرید را افزایش نمی‌دهند.
مواردی که هزینه خرید را کاهش می‌دهند
- استهلاک قبلی (AfA) که هنگام اجاره دادن ملک قبلاً محاسبه و کسر شده است.
- کمک‌های دولتی معاف از مالیات.
یک هزینه را نمی‌توان دوبار در نظر گرفت. هزینه‌ای که قبلاً در زمان اجاره ملک کسر شده است، در محاسبه فروش دوباره به هزینه خرید اضافه نمی‌شود.
پرسش‌های متداول
مالیات فروش ملک در اتریش در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
برای اشخاص حقیقی، معمولاً ۳۰ درصد سود فروش است. در صورت درخواست، تعرفه پلکانی نیز می‌تواند اعمال شود. برای شرکت‌ها نرخ مالیات ۲۳ درصد است.
آیا فروش آپارتمان شخصی همیشه مشمول ImmoESt است؟
خیر. اگر شرایط معافیت خانه اصلی برقرار باشد، از جمله ۲ سال اقامت مستمر از زمان خرید یا ۵ سال اقامت مستمر در ۱۰ سال گذشته و ترک خانه اصلی، مالیات دریافت نمی‌شود.
آیا زمین هم معاف است؟
در معافیت خانه اصلی، زمین نیز تا سقف ۱۰۰۰ مترمربع معاف می‌شود. اما معافیت سازنده فقط ساختمان را پوشش می‌دهد.
آیا هزینه رنگ‌آمیزی قابل کسر است؟
خیر. هزینه‌های نگهداری معمولی مانند رنگ‌آمیزی هزینه خرید را افزایش نمی‌دهند؛ فقط هزینه‌های ساخت و بهسازی مشخص‌شده قابل احتساب هستند.
مراحل عملی پیش از فروش ملک
- تاریخ خرید، تاریخ سکونت و تاریخ ترک Hauptwohnsitz را دقیق بررسی کنید.
- بررسی کنید آیا شرط دو ساله یا قاعده «۵ سال از ۱۰ سال» برقرار است.
- اسناد خرید، هزینه‌های ساخت و بهسازی، کمک‌های دولتی و محاسبات قبلی AfA را جمع‌آوری کنید.
- مشخص کنید ملک ارثی، هدیه‌ای یا شخصاً ساخته‌شده است و کدام معافیت ممکن است اعمال شود.
- نرخ ۳۰ درصد را با نتیجه احتمالی Regelbesteuerungsoption مقایسه کنید؛ این گزینه باید برای تمام درآمدهای مشمول نرخ ۳۰ درصد درخواست شود.
- پیش از نهایی کردن معامله، محاسبه ImmoESt را با یک مشاور مالیاتی، حسابدار یا متخصص حقوقی بررسی کنید.
توجه: این مطلب بر اساس اطلاعات منابع موجود، از جمله oesterreich.gv.at، تهیه شده و جایگزین مشاوره مالیاتی یا حقوقی نیست. استفاده از اطلاعات بر عهده خود شماست.