Данък при продажба на имот в Австрия: ImmoESt през 2026 г.

Ако продавате апартамент, къща или парцел в Австрия, печалбата обикновено се облага с данък върху печалбата от недвижими имоти – Immobilienertragsteuer (ImmoESt). В някои случаи продажбата е освободена от данък, особено когато имотът е бил вашето основно жилище. По-долу са обобщени ставките, основните освобождавания и разходите, които могат да намалят облагаемата печалба.

Какво представлява ImmoESt и колко е данъкът?

ImmoESt се начислява върху печалбата от продажба на недвижими имоти (Grundstücke). От 2016 г. специалната данъчна ставка за физически лица е 30%. Този доход не увеличава данъчната ставка върху останалите ви доходи и не води до по-високо прогресивно облагане на тези доходи.

• От 1 април 2012 г. до края на 2015 г.: 25%.
• От 2016 г.: 30%.
• За дружества (Körperschaften): 23% – общата ставка на корпоративния данък.

Кога може да се избере обичайната данъчна тарифа?

По заявление вместо ставката от 30% може да се приложи нормалната прогресивна тарифа на данъка върху доходите (Tarifsteuersatz). Тази възможност се нарича Regelbesteuerungsoption.

Тя може да бъде по-изгодна, ако средната ставка върху останалите ви доходи е под 30%. Например това може да се отнася до лице, което освен печалба от продажба на имот получава и трудово възнаграждение и попада в 20-процентна тарифна група.

Важно е, че опцията се заявява заедно за всички доходи от продажба на имоти, които по принцип се облагат с 30%. Не може да се избира отделно за всяка продажба.

Освобождаване за основно жилище

Продажбата на еднофамилна къща или собствено жилище заедно с прилежащия парцел може да бъде освободена от данък, ако имотът е бил вашето основно жилище (Hauptwohnsitz), тоест центърът на ежедневния ви живот. Съществуват две основни правила.

Правило за две години

Трябва да сте живели непрекъснато в имота най-малко две години от покупката до продажбата. Нанасянето може да е станало до една година след покупката, а основното жилище трябва да бъде прекратено преди продажбата или в срок до една година след нея.

Правило „5 от 10 години“

Трябва да сте живели непрекъснато в имота най-малко пет години през последните десет години преди продажбата. Основното жилище може да е било прекратено най-много пет години преди продажбата, като след продажбата има още една година преходен срок.

При освобождаването за основно жилище важат и следните условия:

• Освобождаването обхваща и парцела до 1000 m².
• При правилото „5 от 10 години“ имотът може да е бил отдаван под наем през останалия период, но за не повече от пет години.
• Основното жилище трябва действително да бъде напуснато. Ако продадете къщата, но останете да живеете там като наемател повече от една година, освобождаването не се прилага.
• Ако разделите къщата на две жилища, продадете едното и продължите да живеете в другото, освобождаването също не се прилага.

Ако освен основното си жилище притежавате и отдаван под наем апартамент, може да се преместите в него след края на наема. При тези обстоятелства продажбата на предишното основно жилище може да остане освободена.

Наследен или подарен имот

Правилото за две години не се прилага при наследен или подарен имот, тъй като то предполага придобиване срещу възнаграждение чрез покупка. Освобождаването по принцип не се наследява: продажбата от наследството може да бъде облагаема, дори починалият да е изпълнявал условията.

При правилото „5 от 10 години“ обаче може да се зачете периодът, през който сте живели в имота като член на семейството, преди да станете собственик, ако по-късно сте го наследили или сте го получили като дарение. Ако сте напуснали родителския дом преди повече от пет години и след това го наследите и продадете, продажбата не е освободена на това основание.

Освобождаване за самостоятелно построена сграда

Печалбата от продажбата на сграда в частното имущество може да бъде освободена съгласно Herstellerbefreiung. Условието е сградата да е построена изцяло наново от вас – започвайки от основите. Само ремонт или довършване на вече съществуваща сграда не е достатъчно. Вие трябва да сте носили финансовия риск от строителството.

Условието може да е изпълнено и когато строителството е извършено от предприемач, ако рискът от превишаване на разходите е бил за ваша сметка.

• Парцелът остава облагаем.
• Ако сградата е била частично отдавана под наем през последните десет години, освобождаването се отнася само за частта, която не е била отдавана.
• Ако са изпълнени едновременно условията за освобождаване на основно жилище и за Herstellerbefreiung, предимство има освобождаването за основно жилище, тъй като то обхваща и парцела.

Освободена може да бъде и продажба вследствие на принудително отчуждаване (Enteignung), както и определени замени, например при уреждане на граници, ако доплащането не надвишава 730 евро.

Кои разходи намаляват облагаемата печалба?

При така наречените „нови имоти“ (Neu-Grundstücke) действителните разходи за придобиване (Anschaffungskosten) могат да бъдат коригирани.

• Увеличават разходите: разходите за изграждане (Herstellungsaufwand), например пристрояване, надстрояване или първоначално инсталиране на централно отопление, както и разходите за подобрения и основни ремонти (Instandsetzungsaufwand), например смяна на прозорци, отоплителна система или топлоизолация на фасадата.
• Не се включват: разходите за текуща поддръжка (Instandhaltung), например боядисване или циклене на паркет.
• Намаляват разходите: вече приспаднатата при отдаване под наем амортизация (AfA) и получените държавни необлагаеми субсидии.

Един и същ разход не може да бъде използван два пъти. Ако вече е бил приспаднат при отдаване на имота под наем, той не може отново да увеличи разходите за придобиване при изчисляването на ImmoESt.

Често задавани въпроси

Колко е данъкът при продажба на имот в Австрия през 2026 г.?

За физически лица данъкът по правило е 30% от печалбата. По заявление може да се приложи прогресивната тарифа, ако това е по-изгодно. За дружествата ставката е 23%.

Дължи ли се ImmoESt при продажба на собственото жилище?

Не, ако са изпълнени условията за освобождаване за основно жилище: две години непрекъснато живеене от покупката или пет години непрекъснато живеене през последните десет години, както и прекратяване на основното жилище.

Освободен ли е и парцелът?

При освобождаването за основно жилище – да, до 1000 m². Освобождаването за самостоятелно построена сграда се отнася само до сградата.

Мога ли да приспадна разходите за боядисване?

Не. Разходите за текуща поддръжка не увеличават разходите за придобиване. От значение са разходите за изграждане и за подобрения или основни ремонти.

Практически стъпки преди продажбата

1. Проверете дали имотът е бил ваш Hauptwohnsitz и дали изпълнявате правилото за две години или за „5 от 10 години“.
2. Установете дали продажбата попада в Herstellerbefreiung, при отчуждаване или при освободена замяна.
3. Съберете документите за покупката, строителството, подобренията, ремонтите, субсидиите и вече приспаднатата AfA.
4. Изчислете дали 30-процентната ставка или Regelbesteuerungsoption е по-изгодна за всички облагаеми продажби заедно.
5. Преди подписване на договора потърсете съвет от данъчен консултант или друг квалифициран специалист, особено при наследен, подарен или частично отдаван под наем имот.

Важно: Тази информация е обща и не представлява данъчна или правна консултация. При конкретен случай се обърнете към данъчен консултант, адвокат или друг компетентен специалист.

Източник: oesterreich.gv.at