Данок на продажба на недвижност во Австрија: ImmoESt во 2026 година

Ако во Австрија продавате стан, куќа или парцела, на остварената добивка обично се плаќа данок на добивка од недвижност, односно Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Сепак, некои продажби може да бидат ослободени од данок, особено кога недвижноста била вашето главно живеалиште.

Во продолжение се објаснети даночната стапка за 2026 година, најважните исклучоци и трошоците што можат да ја намалат даночната добивка.

Што е ImmoESt и колкава е даночната стапка?

ImmoESt ја оданочува добивката од продажба на недвижности (Grundstücke). Од 2016 година, посебната даночна стапка за физички лица изнесува 30%. Овој приход не ја зголемува даночната стапка на другите ваши приходи и не влијае прогресивно врз нив.

• Од 1 април 2012 до крајот на 2015 година: 25%
• Од 2016 година: 30%
• За друштва (Körperschaften): 23%, како општа стапка на данок на добивка на друштва

Кога може да се избере редовната даночна тарифа?

На барање, наместо посебната стапка од 30%, може да се примени редовната прогресивна даночна тарифа (Tarifsteuersatz). Ова се нарекува Regelbesteuerungsoption.

Опцијата може да биде поповолна ако вашите други приходи во просек се оданочуваат со стапка пониска од 30%. На пример, ако покрај приходот од продажбата примате плата и влегувате во даночна тарифна група од 20%.

Важно: опцијата се бара за сите приходи од продажба на недвижности што подлежат на стапката од 30% заедно. Не може да се избере одделно за секоја продажба.

Ослободување за главно живеалиште

Продажбата на семејна куќа или сопственички стан, заедно со припадната парцела, може да биде ослободена од данок ако недвижноста била вашето главно живеалиште (Hauptwohnsitz), односно центарот на вашето вообичаено живеење.

Постојат две правила:

• Правило од две години: од купувањето до продажбата сте живееле таму непрекинато најмалку две години. Вселувањето може да се случи најдоцна една година по купувањето, а главното живеалиште мора да го напуштите пред продажбата или во рок од една година по неа.
• Правило „5 од 10“: во последните 10 години пред продажбата сте живееле таму непрекинато најмалку пет години. Главното живеалиште може да сте го напуштиле најмногу пет години пред продажбата, а по продажбата постои рок од една година.

Дополнителни услови

• Ослободувањето за главното живеалиште се однесува и на парцелата, но најмногу до 1000 m².
• Кај правилото „5 од 10“, недвижноста во преостанатиот период, најмногу пет години, можела да биде и издавана.
• Главното живеалиште мора навистина да се напушти. Ако ја продадете куќата, но продолжите да живеете во неа како закупец повеќе од една година, ослободувањето не важи.
• Ослободувањето исто така не се применува ако куќата ја поделите на два стана, го продадете едниот, а продолжите да живеете во другиот.

Ако покрај главното живеалиште имате и изнајмен стан, по завршувањето на закупот може да се преселите таму, а продажбата на поранешното главно живеалиште може да биде ослободена.

Наследена или подарена недвижност

Правилото од две години не се применува во овој случај, бидејќи тоа претпоставува купување, односно стекнување со плаќање надомест. Ослободувањето во основа не се пренесува преку наследство: продажбата од наследството може да биде оданочена иако починатото лице би ги исполнувало условите.

Кај правилото „5 од 10“, може да се земе предвид периодот во кој сте живееле таму како член на семејството, пред да станете сопственик, ако подоцна сте ја наследиле или сте ја добиле недвижноста како подарок. Но, ако сте се иселиле од родителскиот дом пред повеќе од пет години и потоа го наследите и го продадете, продажбата не е ослободена.

Ослободување за самостојно изградена куќа

Добивката од продажба на објект во приватен имот што сте го изградиле сами може да биде ослободена (Herstellerbefreiung). Услов е објектот да биде изграден од темели како нова градба. Самото реновирање или довршување не е доволно.

Вие мора да го носите финансискиот ризик од изградбата. Овој услов може да биде исполнет и ако објектот го градел изведувач, доколку ризикот од надминување на трошоците бил ваш.

• Парцелата во овој случај останува оданочива.
• Ако објектот во последните 10 години делумно бил изнајмуван, ослободен е само делот што не бил изнајмуван.
• Ако се исполнети и условите за главно живеалиште и за самостојно изградена куќа, предност има ослободувањето за главното живеалиште, бидејќи тоа се однесува и на парцелата.

Од данок може да бидат ослободени и продажби поради експропријација (Enteignung), како и одредени замени, на пример при уредување граници, ако доплатата не надминува 730 евра.

Што ја намалува даночната добивка?

Кај таканаречените „нови недвижности“ (Neu-Grundstücke), реалните трошоци за стекнување (Anschaffungskosten) може да се коригираат.

• Ги зголемува трошоците: трошоци за изградба или проширување (Herstellungsaufwand), на пример доградба, надградба на кат или прва инсталација на централно греење.
• Ги зголемува и трошоците: трошоци за подобрување и санација (Instandsetzungsaufwand), на пример замена на прозорци, замена на греење или топлинска изолација на фасадата.
• Не се вклучува: редовното одржување (Instandhaltung), како бојадисување или брусење паркет.
• Ги намалува трошоците: амортизацијата (AfA) што претходно била признаена при изнајмување и државните даночно ослободени субвенции.

Истиот трошок не може да се користи двапати. Она што веќе било одбиено при изнајмувањето, не може повторно да ги зголеми трошоците за стекнување при пресметката на ImmoESt.

Често поставувани прашања

Колкав е данокот на продажба на недвижност во Австрија во 2026 година?

За физички лица, данокот изнесува 30% од добивката. На барање може да се избере прогресивната даночна тарифа, а за друштва важи стапка од 23%.

Дали се плаќа ImmoESt при продажба на сопствениот стан?

Не, ако се исполнети условите за ослободување за главно живеалиште: најмалку две години непрекинато живеење од купувањето или најмалку пет години во последните 10 години, како и напуштање на главното живеалиште.

Дали и парцелата е ослободена од данок?

Кај ослободувањето за главно живеалиште, да, до најмногу 1000 m². Ослободувањето за самостојно изградена куќа се однесува само на објектот.

Може ли да ги одбијам трошоците за бојадисување?

Не. Трошоците за одржување не ги зголемуваат трошоците за стекнување. Тоа може да важи за трошоци за изградба и за подобрување или санација.

Практични чекори пред продажбата

1. Проверете дали недвижноста била вашето Hauptwohnsitz и соберете докази за периодот на живеење.
2. Утврдете дали важи правилото од две години или правилото „5 од 10“.
3. Соберете ги договорот за купување, фактурите за изградба и санација, податоците за претходно признаената AfA и доказите за субвенции.
4. Проверете дали продажбата е ослободена поради самостојна изградба, експропријација или замена.
5. Пресметајте дали Regelbesteuerungsoption е поповолна од стапката од 30% за сите релевантни продажби заедно.
6. Пред потпишување на договорот, побарајте совет од даночен советник или друг релевантен стручњак, бидејќи конкретниот даночен третман зависи од документите и околностите.

Важно: Овој текст е подготвен врз основа на јавно достапни извори и не претставува даночен, правен или друг професионален совет. Користењето е на сопствен ризик.

Извор: oesterreich.gv.at