Avusturya’da gayrimenkul satış vergisi: 2026’da ImmoESt

Avusturya’da bir daire, ev veya arsa sattığınızda elde edilen kazanç için genellikle gayrimenkul kazancı vergisi, yani Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ödenir. Bununla birlikte, özellikle satılan taşınmaz ana konutunuzsa satış vergiden muaf olabilir.

Aşağıda 2026 yılında geçerli oranları, ana konut istisnasını, miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlara ilişkin kuralları ve vergilendirilebilir kazancı azaltabilecek giderleri bulabilirsiniz.

ImmoESt nedir ve vergi oranı ne kadardır?

ImmoESt, Grundstücke olarak adlandırılan taşınmazların satışından elde edilen kazanç üzerinden alınır. 2016 yılından bu yana özel vergi oranı %30’dur. Bu gelir, diğer gelirlerinizin vergi oranını yükseltmez; başka bir ifadeyle progresif vergi oranını artırıcı şekilde dikkate alınmaz.

• 1 Nisan 2012–2015 sonu: %25
• 2016’dan itibaren: %30
• Şirketler (Körperschaften): genel kurumlar vergisi oranı olan %23

Normal gelir vergisi tarifesi ne zaman tercih edilebilir?

Başvuru üzerine %30 yerine normal kademeli gelir vergisi tarifesi, yani Tarifsteuersatz, uygulanabilir. Bu uygulamaya Regelbesteuerungsoption denir.

Diğer gelirlerinizin ortalama vergi oranı %30’un altındaysa bu seçenek daha avantajlı olabilir. Örneğin, gayrimenkul satışının yanı sıra ücret geliri elde eden ve bu nedenle %20’lik tarife diliminde bulunan bir kişi normal tarifeden yararlanabilir.

Önemli nokta: Bu seçenek yalnızca %30’luk özel orana tabi olan tüm gayrimenkul satış geliri için birlikte talep edilebilir. Satışlar ayrı ayrı seçilemez.

Ana konut istisnası: Hangi durumlarda vergi ödenmez?

Bir müstakil evin veya kat mülkiyetine tabi bir dairenin, bağlı arsasıyla birlikte satışı; taşınmaz Hauptwohnsitz, yani yaşam merkeziniz olan ana konutunuz olmuşsa vergiden muaf olabilir. Bunun için iki farklı kuraldan biri karşılanmalıdır.

İki yıllık kural

Satın alma tarihinden satış tarihine kadar taşınmazda en az 2 yıl kesintisiz yaşamış olmanız gerekir. Taşınma, satın alma tarihinden sonra en fazla 1 yıl içinde gerçekleşebilir. Ana konutun satıştan önce veya sonra en geç 1 yıl içinde terk edilmesi gerekir.

“10 yılın 5 yılı” kuralı

Satıştan önceki 10 yılın en az 5 yılında kesintisiz taşınmazda yaşamış olmanız gerekir. Ana konut satıştan en fazla 5 yıl önce terk edilmiş olabilir; satıştan sonra da 1 yıllık ek süre bulunur.

Ana konut istisnasında diğer koşullar

• İstisna, en fazla 1000 m² arsa için de geçerlidir.
• “10 yılın 5 yılı” kuralında kalan dönemde taşınmaz, en fazla 5 yıl süreyle kiraya verilmiş olabilir.
• Ana konutun gerçekten terk edilmesi gerekir. Örneğin ev satıldıktan sonra kiracı olarak bir yıldan uzun süre aynı evde yaşamaya devam edilirse istisna uygulanmaz.
• Ev iki daireye bölünür, bir daire satılır ve diğerinde yaşamaya devam edilirse ana konut istisnası uygulanamaz.

Ana konutunuzun yanında kiraya verdiğiniz başka bir daire varsa, kira sona erdikten sonra bu daireye taşınmanız ve önceki ana konutunuzu satmanız durumunda satış istisna kapsamına girebilir.

Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmaz

İki yıllık kural, bedel karşılığında yapılan bir “satın alma” işlemini gerektirdiği için miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda uygulanamaz. İstisna temel olarak miras yoluyla devralınmaz: Miras kapsamındaki taşınmazın satışı, miras bırakan kişi koşulları karşılayabilecek olsa bile vergilendirilebilir.

Ancak “10 yılın 5 yılı” kuralında, daha sonra miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazda mülkiyet sahibi olmadan önce aile üyesi olarak ana konut şeklinde geçirilen süre dikkate alınabilir. Buna karşılık, çocuklukta yaşanan aile konutundan beş yıldan uzun süre önce taşınıldıysa ve bu konut daha sonra miras alınarak satılırsa satış muaf olmaz.

Kendi inşa edilen bina ve diğer istisnalar

Özel malvarlığında kişinin kendi inşa ettiği binanın satışından elde edilen kazanç, Herstellerbefreiung kapsamında vergiden muaf olabilir. Bunun için binanın temelden itibaren yeni inşa edilmiş olması gerekir; yalnızca tadilat yapmak veya inşaatı tamamlamak yeterli değildir. İnşaatın mali riskini de kişinin kendisi taşımalıdır.

Binayı bir müteahhit inşa etmiş olsa bile, maliyetlerin aşılması riski kişiye aitse bu koşul karşılanmış sayılabilir.

• Bu istisnada arsa vergilendirilmeye devam eder.
• Bina son 10 yıl içinde kısmen kiraya verilmişse yalnızca kiraya verilmeyen bölüm muaf olur.
• Ana konut istisnası ile Herstellerbefreiung aynı anda uygulanabiliyorsa öncelik ana konut istisnasındadır; çünkü ana konut istisnası arsayı da kapsar.
• Enteignung, yani kamulaştırma nedeniyle yapılan satışlar da vergiden muaf olabilir.
• Sınır düzenlemesi gibi bazı takas işlemlerinde denkleştirme ödemesi 730 avroyu aşmıyorsa muafiyet uygulanabilir.

Vergilendirilebilir kazancı hangi giderler azaltır?

Neu-Grundstücke olarak adlandırılan yeni taşınmazlarda gerçek edinim maliyeti, belirli giderler dikkate alınarak düzeltilebilir.

• Maliyeti artıran giderler: üretim veya yapım harcamaları (Herstellungsaufwand), örneğin ek bina yapılması, kat ilavesi veya merkezi ısıtmanın ilk kez kurulması.
• Yenileme harcamaları: Instandsetzungsaufwand, örneğin pencere değişimi, ısıtma sisteminin değiştirilmesi veya dış cephe ısı yalıtımı.
• Dikkate alınmayan giderler: Instandhaltung, yani bakım giderleri; örneğin boya veya parke cilalama.
• Maliyeti azaltan unsurlar: önceki kiralama döneminde düşülmüş amortisman, yani AfA, ve vergiden muaf devlet destekleri.

Aynı gider iki kez dikkate alınamaz. Kiraya verme sırasında zaten düşülmüş olan bir gider, satışta edinim maliyetini yeniden artırmaz.

Sık sorulan sorular

Avusturya’da 2026 yılında gayrimenkul satış vergisi ne kadar?

Gerçek kişiler için oran, satış kazancının %30’udur. Başvuru üzerine kademeli normal gelir vergisi tarifesi seçilebilir. Şirketlerde oran %23’tür.

Kendi dairemi satarsam ImmoESt ödemem gerekir mi?

Ana konut istisnasının koşulları karşılanıyorsa ödeme gerekmez. Bunun için satın alma tarihinden itibaren en az 2 yıl kesintisiz oturmuş olmak veya satıştan önceki 10 yılın en az 5 yılında kesintisiz yaşamış olmak ve ana konutu terk etmek gerekir.

Arsa da vergiden muaf mı?

Ana konut istisnasında arsa, en fazla 1000 m²’ye kadar muaf olabilir. Herstellerbefreiung ise yalnızca binayı kapsar; arsa vergilendirilebilir.

Boya masraflarını düşebilir miyim?

Hayır. Bakım giderleri edinim maliyetini artırmaz. Yalnızca üretim, yapım ve belirli yenileme harcamaları dikkate alınabilir.

Uygulamada izlenecek adımlar

1. Satıştan önce taşınmazın edinim tarihini, satış tarihini ve ana konut olarak kullanıldığı dönemleri belgeleyin.
2. Hauptwohnsitz koşullarından iki yıllık kuralın mı, yoksa “10 yılın 5 yılı” kuralının mı karşılandığını kontrol edin.
3. Arsanın büyüklüğünü ve ana konut istisnasında 1000 m² sınırını dikkate alın.
4. İnşaat, yenileme, kiralama ve daha önce uygulanmış AfA ile ilgili faturaları ve belgeleri toplayın.
5. İstisna uygulanmıyorsa satış kazancını hesaplayın ve %30’luk oranı normal tarife ile karşılaştırın.
6. Regelbesteuerungsoption tercih edilecekse bunun %30 oranına tabi tüm gayrimenkul satış gelirleri için birlikte uygulanacağını unutmayın.
7. Özellikle miras, bağış, kısmi kiralama veya birden fazla konut bulunan durumlarda bir vergi danışmanından ya da hukuk uzmanından görüş alın.

Bu bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve danışmanlık yerine geçmez. Uygulama, taşınmazın geçmişine ve kişisel durumunuza göre değişebilir.

Kaynak: oesterreich.gv.at