Porez na prodaju nekretnine u Austriji: ImmoESt 2026

Ako u Austriji prodate stan, kuću ili zemljište, na ostvarenu dobit se uglavnom plaća porez na dobit od prodaje nekretnine (Immobilienertragsteuer, skraćeno ImmoESt). Međutim, mnoge prodaje mogu biti oslobođene poreza, posebno kada je nekretnina bila vaše glavno prebivalište.

U nastavku objašnjavamo kolika je poreska stopa u 2026. godini, kada možete koristiti oslobođenje i koji troškovi mogu smanjiti oporezivu dobit.

Šta je ImmoESt i kolika je poreska stopa?

ImmoESt se odnosi na dobit ostvarenu prodajom nekretnina (Grundstücke). Za fizička lica posebna poreska stopa od 2016. godine iznosi 30%. Ovaj prihod se ne uračunava tako da poveća poresku stopu na ostale prihode, odnosno nema progresivni efekat na njih.

• Od 1. aprila 2012. do kraja 2015. godine: 25%
• Od 2016. godine: 30%
• Za društva (Körperschaften): 23%, što je opšta stopa poreza na dobit preduzeća

Kada se isplati izbor redovne poreske tarife?

Na zahtev, umesto posebne stope od 30%, može se primeniti redovna progresivna tarifa poreza na dohodak (Tarifsteuersatz). Ova mogućnost se naziva Regelbesteuerungsoption.

To može biti povoljnije ako se vaši ostali prihodi prosečno oporezuju stopom nižom od 30%. Na primer, osoba koja pored dobiti od prodaje nekretnine prima i zaradu može se nalaziti u poreskom razredu od 20%.

Važno je da se ova opcija može zatražiti samo za ukupan prihod od svih prodaja nekretnina na koje se primenjuje stopa od 30%. Ne može se izabrati odvojeno za pojedinačne prodaje.

Oslobođenje za glavno prebivalište

Prodaja porodične kuće ili stana sa pripadajućim zemljištem može biti oslobođena poreza ako je nekretnina bila vaše glavno prebivalište (Hauptwohnsitz), odnosno centar vašeg svakodnevnog života. Postoje dva pravila.

Pravilo od dve godine

• Od kupovine do prodaje morate neprekidno živeti u nekretnini najmanje 2 godine.
• Useljenje može uslediti najkasnije godinu dana nakon kupovine.
• Glavno prebivalište morate napustiti najkasnije godinu dana pre ili godinu dana posle prodaje.

Pravilo „5 od 10 godina“

• Morate neprekidno živeti u nekretnini najmanje 5 godina tokom poslednjih 10 godina pre prodaje.
• Glavno prebivalište možete napustiti najkasnije 5 godina pre prodaje.
• Nakon prodaje postoji rok od godinu dana za napuštanje glavnog prebivališta.

Dodatno važe sledeća pravila:

• Oslobođenje obuhvata i zemljište, ali najviše do 1000 m².
• Prema pravilu „5 od 10 godina“, nekretnina je u preostalom periodu, najviše 5 godina, mogla biti izdata.
• Glavno prebivalište morate zaista napustiti. Ako prodate kuću, ali u njoj nastavite da živite kao zakupac duže od godinu dana, oslobođenje ne važi.
• Ako kuću podelite na dva stana, prodate jedan, a ostanete da živite u drugom, takođe se ne može primeniti ovo oslobođenje.

Ako pored glavnog prebivališta imate i stan koji izdajete, nakon završetka zakupa možete se preseliti u taj stan. U tom slučaju prodaja ranijeg glavnog prebivališta može biti oslobođena poreza.

Nasleđena ili poklonjena nekretnina

Pravilo od dve godine ne može se primeniti na nasleđenu ili poklonjenu nekretninu, jer ono pretpostavlja kupovinu uz naknadu. Oslobođenje se u osnovi ne prenosi nasleđivanjem: prodaja iz ostavine može biti oporeziva čak i ako bi preminula osoba ispunjavala uslove.

Kod pravila „5 od 10 godina“ može se uračunati period u kojem ste kao član porodice živeli u nekretnini kao glavnom prebivalištu, iako tada još niste bili vlasnik, ako ste nekretninu kasnije nasledili ili dobili na poklon.

Ako ste se iz roditeljske kuće iselili pre više od 5 godina, a zatim je nasledili i prodali, prodaja nije oslobođena po ovom pravilu.

Oslobođenje za sopstvenu gradnju i drugi izuzeci

Dobit od prodaje zgrade izgrađene sopstvenim sredstvima u privatnoj imovini može biti oslobođena poreza (Herstellerbefreiung). Uslov je da je zgrada izgrađena potpuno iz temelja. Sama rekonstrukcija ili završavanje već započete zgrade nije dovoljno.

Morali ste snositi finansijski rizik izgradnje. Ovaj uslov može biti ispunjen i kada je radove izvodio građevinski preduzimač, ako je rizik prekoračenja troškova bio na vama.

• Zemljište u ovom slučaju ostaje oporezivo.
• Ako je zgrada tokom poslednjih 10 godina delimično izdata, oslobođen je samo deo koji nije bio izdat.
• Ako istovremeno važe oslobođenje za glavno prebivalište i Herstellerbefreiung, prednost ima oslobođenje za glavno prebivalište, jer ono obuhvata i zemljište.

Oslobođena može biti i prodaja zbog eksproprijacije (Enteignung), kao i određene zamene, na primer kod uređenja granica, ako doplata ne prelazi 730 evra.

Koji troškovi smanjuju oporezivu dobit?

Kod takozvanih novih nekretnina (Neu-Grundstücke), stvarni troškovi sticanja (Anschaffungskosten) mogu se prilagoditi.

• Povećavaju troškove: troškovi izgradnje (Herstellungsaufwand), na primer dogradnja, nadogradnja sprata ili prva ugradnja centralnog grejanja, kao i troškovi većih popravki i poboljšanja (Instandsetzungsaufwand), poput zamene prozora, grejanja ili toplotne izolacije fasade.
• Ne uračunavaju se: troškovi održavanja (Instandhaltung), na primer krečenje ili brušenje parketa.
• Smanjuju troškove: amortizacija (AfA) koja je već obračunata tokom ranijeg izdavanja i državne subvencije koje su bile oslobođene poreza.

Isti trošak ne može se uzeti u obzir dva puta. Ono što je već odbijeno prilikom izdavanja nekretnine ne može ponovo povećati troškove sticanja kod prodaje.

Česta pitanja

Koliki je porez na prodaju nekretnine u Austriji 2026. godine?

Za fizička lica porez iznosi 30% ostvarene dobiti. Na zahtev se može izabrati progresivna poreska tarifa, ako je povoljnija. Za društva važi stopa od 23%.

Da li se ImmoESt plaća kada prodajem sopstveni stan?

Ne mora da se plati ako je ispunjeno oslobođenje za glavno prebivalište: najmanje 2 godine neprekidnog stanovanja od kupovine ili najmanje 5 godina tokom poslednjih 10 godina, uz napuštanje glavnog prebivališta.

Da li je i zemljište oslobođeno poreza?

Kod oslobođenja za glavno prebivalište jeste, ali najviše do 1000 m². Oslobođenje za sopstvenu gradnju odnosi se samo na zgradu, ne i na zemljište.

Mogu li odbiti troškove krečenja?

Ne. Troškovi održavanja ne povećavaju troškove sticanja. U obzir mogu doći troškovi izgradnje i većih popravki i poboljšanja.

Praktični koraci pre prodaje

1. Proverite da li ispunjavate uslove za oslobođenje za glavno prebivalište ili za sopstvenu gradnju.
2. Prikupite dokaze o periodu stanovanja, kupovini, nasleđivanju ili poklonu nekretnine.
3. Sačuvajte račune za dogradnju, nadogradnju, zamenu prozora, grejanja i izolaciju.
4. Odvojite troškove održavanja, kao što su krečenje i brušenje parketa, jer se oni ne priznaju.
5. Izračunajte da li je povoljnija stopa od 30% ili Regelbesteuerungsoption. Opcija se odnosi na sve relevantne prihode od prodaje nekretnina zajedno.
6. Pre zaključenja prodaje obratite se poreskom savetniku ili drugom stručnom licu, naročito kod nasleđene nekretnine, izdavanja ili delimičnog oslobođenja.

Napomena: Ovaj tekst je informativan i ne predstavlja poresko, pravno ili drugo stručno savetovanje. Za konkretnu procenu odgovorni ste sami; po potrebi se obratite poreskom savetniku, advokatu ili drugom relevantnom stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at