Налог на продажу недвижимости в Австрии: ImmoESt в 2026 году

При продаже квартиры, дома или земельного участка в Австрии полученная прибыль обычно облагается налогом на доход от продажи недвижимости — Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Однако продажа может быть полностью освобождена от налога, прежде всего если недвижимость была вашим основным местом жительства.

Ниже приведены основные ставки, условия освобождения и расходы, которые могут уменьшить налогооблагаемую прибыль в 2026 году.

Что такое ImmoESt и какова ставка налога?

ImmoESt взимается с прибыли от продажи недвижимости (Grundstücke). С 2016 года специальная ставка для физических лиц составляет 30 процентов. Доход от продажи недвижимости не повышает ставку налога на другие ваши доходы и не влияет на прогрессивное налогообложение.

• С 1 апреля 2012 года до конца 2015 года действовала ставка 25 процентов.
• С 2016 года ставка составляет 30 процентов.
• Для компаний и других юридических лиц (Körperschaften) применяется общая ставка корпоративного налога — 23 процента.

Когда можно выбрать обычную налоговую шкалу?

По заявлению вместо специальной ставки 30 процентов можно применить обычную прогрессивную ставку подоходного налога (Tarifsteuersatz). Такая возможность называется Regelbesteuerungsoption.

Она может быть выгодной, если средняя ставка налога на остальные ваши доходы ниже 30 процентов. Например, если помимо дохода от продажи недвижимости вы получаете заработную плату и попадаете в тарифную группу со ставкой 20 процентов.

Важно: опцию можно заявить только в отношении всего дохода от продаж недвижимости, который облагается по ставке 30 процентов. Выбрать обычную шкалу отдельно для одной из нескольких продаж нельзя.

Освобождение для основного жилья

Продажа дома или квартиры вместе с принадлежащим ей земельным участком может быть освобождена от налога, если недвижимость была вашим основным местом жительства (Hauptwohnsitz), то есть центром вашей повседневной жизни. Существуют два основных правила.

Правило двух лет

Вы должны непрерывно проживать в недвижимости не менее двух лет — с момента покупки до продажи.

• Заселение допускается не позднее чем через один год после покупки.
• От основного жилья нужно отказаться до продажи либо в течение одного года после неё.

Правило «5 из 10 лет»

Необходимо непрерывно проживать в недвижимости не менее пяти лет в течение последних десяти лет перед продажей.

• От основного жилья можно было отказаться не более чем за пять лет до продажи.
• После продажи предоставляется ещё один год, чтобы отказаться от него.
• В оставшийся период продолжительностью не более пяти лет недвижимость могла сдаваться в аренду.

Для применения освобождения необходимо действительно отказаться от основного жилья. Например, если после продажи дома вы продолжите жить в нём как арендатор более одного года, освобождение не применяется.

Освобождение также не применяется, если дом разделён на две квартиры, одна из них продана, а в другой вы продолжаете жить.

Если одновременно с основным жильём у вас была сдаваемая квартира, после окончания аренды вы можете переехать в неё. В таком случае продажа прежнего основного жилья может быть освобождена от ImmoESt.

Земельный участок при продаже основного жилья

При освобождении для основного жилья оно распространяется и на земельный участок площадью до 1000 м².

Унаследованная или подаренная недвижимость

Правило двух лет в этом случае не применяется, поскольку оно предполагает покупку недвижимости за вознаграждение. Освобождение обычно также не переходит по наследству: продажа недвижимости из наследственной массы может облагаться налогом даже в том случае, если умерший выполнил бы условия освобождения.

При применении правила «5 из 10 лет» может учитываться период, когда вы жили в недвижимости как родственник, ещё не будучи её владельцем, если позднее получили её в наследство или в подарок.

Если вы съехали из родительского дома более пяти лет назад, а затем унаследовали его и продали, освобождение не применяется.

Освобождение для самостоятельно построенного дома

Прибыль от продажи здания, самостоятельно построенного в частном имуществе, может быть освобождена от налога (Herstellerbefreiung). Для этого здание должно быть возведено заново от фундамента. Простого ремонта или завершения уже начатого строительства недостаточно.

Вы также должны нести финансовый риск строительства. Это условие может считаться выполненным и тогда, когда строительные работы выполнял подрядчик, но риск превышения расходов лежал на вас.

• Земельный участок при Herstellerbefreiung остаётся облагаемым налогом.
• Если здание частично сдавалось в аренду в течение последних десяти лет, освобождается только часть, которая не сдавалась.
• Если одновременно применимы освобождение для основного жилья и Herstellerbefreiung, приоритет имеет освобождение для основного жилья, поскольку оно распространяется также на участок.

Кроме того, освобождённой может быть продажа в связи с принудительным отчуждением (Enteignung), а также некоторые виды обмена недвижимостью, например при уточнении границ, если компенсационная выплата не превышает 730 евро.

Какие расходы уменьшают налогооблагаемую прибыль?

Для так называемой новой недвижимости (Neu-Grundstücke) фактические расходы на приобретение (Anschaffungskosten) могут корректироваться.

• Увеличивают расходы: затраты на создание или расширение объекта (Herstellungsaufwand), например пристройка, надстройка этажа или первая установка центрального отопления.
• Также увеличивают расходы: затраты на ремонт и восстановление (Instandsetzungsaufwand), например замена окон, отопления или теплоизоляция фасада.
• Не учитываются: обычные расходы на содержание (Instandhaltung), например покраска или шлифовка паркета.
• Уменьшают расходы: амортизация (AfA), уже учтённая при сдаче недвижимости в аренду, а также государственные необлагаемые налогом субсидии.

Один и тот же расход нельзя учитывать дважды. Если затраты уже были вычтены при налогообложении дохода от аренды, они не могут повторно увеличить расходы на приобретение при расчёте ImmoESt.

Часто задаваемые вопросы

Какова ставка налога на продажу недвижимости в Австрии в 2026 году?

Для физических лиц обычно облагается 30 процентов прибыли. По заявлению можно выбрать прогрессивную налоговую шкалу. Для компаний ставка составляет 23 процента.

Нужно ли платить ImmoESt при продаже собственной квартиры?

Не нужно, если выполнены условия освобождения для основного жилья: непрерывное проживание не менее двух лет с момента покупки либо не менее пяти лет в течение последних десяти лет, а также отказ от основного жилья.

Освобождается ли земельный участок?

При освобождении для основного жилья — да, но максимум для площади 1000 м². Освобождение для самостоятельно построенного дома распространяется только на здание.

Можно ли вычесть расходы на покраску?

Нет. Обычные расходы на содержание не увеличивают расходы на приобретение. Учитываться могут затраты на создание, расширение и восстановление недвижимости.

Практические шаги перед продажей

1. Определите, относится ли недвижимость к вашему основному месту жительства (Hauptwohnsitz).
2. Проверьте периоды проживания: два непрерывных года с момента покупки или пять лет из последних десяти.
3. Установите, когда вы отказались или должны отказаться от основного жилья.
4. Соберите договор покупки, документы о строительстве, ремонте и реконструкции.
5. Отдельно проверьте расходы, уже заявленные при сдаче недвижимости в аренду, включая AfA, чтобы не учесть их повторно.
6. Сравните ставку 30 процентов с возможной Regelbesteuerungsoption по обычной прогрессивной шкале.
7. До заключения сделки уточните расчёт у налогового консультанта или другого квалифицированного специалиста, поскольку данный материал не является налоговой консультацией.

Источник: oesterreich.gv.at