Imposta sulla vendita di immobili in Austria: la ImmoESt nel 2026

Se vendi un appartamento, una casa o un terreno in Austria, in genere devi pagare l'imposta sull'utile immobiliare, chiamata Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Tuttavia, molte vendite possono essere esenti, soprattutto quando l'immobile era la tua abitazione principale.

Di seguito trovi le aliquote applicabili nel 2026, le principali esenzioni e i costi che possono ridurre l'utile soggetto a imposta.

Che cos'è la ImmoESt e quanto si paga?

La ImmoESt si applica all'utile derivante dalla vendita di immobili (Grundstücke). Dal 2016 l'aliquota speciale è del 30%. Questo reddito non aumenta l'aliquota applicata agli altri tuoi redditi e quindi non produce un effetto di progressione.

• Dal 1° aprile 2012 alla fine del 2015: 25%.
• Dal 2016: 30%.
• Per le società (Körperschaften): 23%, corrispondente all'aliquota generale dell'imposta sulle società.

Quando può convenire l'aliquota ordinaria?

Su richiesta, al posto del 30% può essere applicata la normale aliquota progressiva dell'imposta sul reddito (Tarifsteuersatz). Questa possibilità è chiamata Regelbesteuerungsoption.

Può essere conveniente quando gli altri tuoi redditi sono tassati mediamente a meno del 30%. Per esempio, una persona che oltre alla vendita dell'immobile percepisce uno stipendio e rientra nello scaglione del 20% potrebbe trarne vantaggio.

L'opzione deve però essere richiesta per tutti i redditi derivanti da vendite immobiliari soggetti all'aliquota del 30% nel loro insieme; non è possibile sceglierla separatamente per singole vendite.

Esenzione per l'abitazione principale

La vendita di una casa o di un appartamento di proprietà, insieme al terreno collegato, può essere esente se l'immobile era il tuo Hauptwohnsitz, cioè il centro della tua vita e della tua permanenza abituale. Sono previste due regole principali.

Regola dei due anni

• Devi aver abitato nell'immobile in modo continuativo per almeno 2 anni dall'acquisto alla vendita.
• Il trasferimento nell'immobile può essere avvenuto al massimo 1 anno dopo l'acquisto.
• Devi lasciare l'abitazione principale prima della vendita oppure entro 1 anno dalla vendita.

Regola dei 5 anni su 10

• Devi aver abitato nell'immobile in modo continuativo per almeno 5 anni negli ultimi 10 anni prima della vendita.
• Puoi aver lasciato l'abitazione principale al massimo 5 anni prima della vendita.
• Dopo la vendita hai un ulteriore periodo di tolleranza di 1 anno.
• Nel periodo restante, fino a 5 anni, l'immobile può anche essere stato affittato.

L'esenzione relativa all'abitazione principale comprende anche il terreno, fino a una superficie massima di 1000 m².

• È necessario abbandonare effettivamente l'abitazione principale. Se vendi la casa ma continui a viverci come inquilino per più di un anno, l'esenzione non si applica.
• Se dividi la casa in due appartamenti, ne vendi uno e rimani nell'altro, l'esenzione non si applica.
• Se possiedi anche un appartamento affittato, puoi trasferirti lì dopo la fine della locazione; in questo caso la vendita della precedente abitazione principale può essere esente.

Immobili ereditati o ricevuti in donazione

La regola dei due anni non si applica agli immobili ereditati o ricevuti in donazione, perché richiede un acquisto a titolo oneroso.

L'esenzione, in linea di principio, non si trasferisce automaticamente con l'eredità: la vendita dell'immobile ereditato può essere imponibile anche se il defunto avrebbe soddisfatto i requisiti.

Per la regola dei 5 anni su 10 può invece essere conteggiato il periodo in cui abitavi nell'immobile come familiare, prima di diventarne proprietario, se in seguito lo hai ereditato o ricevuto in donazione. Se, però, hai lasciato la casa dei genitori da più di 5 anni e poi la erediti e la vendi, la vendita non è esente.

Esenzione per chi ha costruito l'edificio

L'utile derivante dalla vendita di un edificio costruito personalmente e appartenente al patrimonio privato può essere esente in base alla Herstellerbefreiung. L'edificio deve essere stato costruito da zero e devi aver sostenuto il rischio economico della costruzione. Una ristrutturazione o il completamento di un edificio già esistente non sono sufficienti.

La condizione può essere soddisfatta anche se i lavori sono stati eseguiti da un'impresa, purché il rischio di superamento dei costi fosse a tuo carico.

• Il terreno rimane imponibile.
• Se negli ultimi 10 anni una parte dell'edificio è stata affittata, l'esenzione riguarda soltanto la parte non affittata.
• Se sono applicabili sia la Herstellerbefreiung sia l'esenzione per l'abitazione principale, prevale quest'ultima, perché comprende anche il terreno.

Sono inoltre esenti le vendite dovute a espropriazione (Enteignung) e alcune permute, per esempio nell'ambito di una rettifica dei confini, quando l'importo compensativo non supera 730 euro.

Quali costi possono ridurre l'utile imponibile?

Per i cosiddetti immobili nuovi (Neu-Grundstücke), il costo effettivo di acquisto (Anschaffungskosten) può essere modificato da determinate spese.

• Aumentano il costo: le spese di produzione o ampliamento (Herstellungsaufwand), come un'aggiunta all'edificio, la sopraelevazione o la prima installazione del riscaldamento centralizzato.
• Aumentano il costo: le spese di ristrutturazione o risanamento (Instandsetzungsaufwand), come la sostituzione delle finestre, il cambio del sistema di riscaldamento o l'isolamento termico della facciata.
• Non aumentano il costo: le spese di manutenzione (Instandhaltung), come la tinteggiatura o la levigatura del parquet.
• Riducono il costo: gli ammortamenti (AfA) già contabilizzati durante una precedente locazione e i contributi pubblici esenti da imposta.

La stessa spesa non può essere considerata due volte: ciò che è già stato dedotto durante la locazione non può aumentare nuovamente il costo di acquisto ai fini della vendita.

Domande frequenti

Quanto si paga di imposta sulla vendita di un immobile nel 2026?

Per le persone fisiche, in linea generale il 30% dell'utile. Su richiesta può essere applicata l'aliquota progressiva ordinaria. Per le società l'aliquota indicata è del 23%.

Devo pagare la ImmoESt se vendo la mia abitazione?

Non necessariamente. La vendita può essere esente se soddisfi la regola dei 2 anni oppure quella dei 5 anni su 10 e abbandoni l'abitazione principale secondo le condizioni previste.

Anche il terreno è esente?

Con l'esenzione per l'abitazione principale sì, fino a 1000 m². La Herstellerbefreiung riguarda invece soltanto l'edificio.

Posso considerare il costo della tinteggiatura?

No. I costi di manutenzione non aumentano il costo di acquisto. Sono rilevanti, invece, le spese di produzione e quelle di ristrutturazione o risanamento previste.

Passaggi pratici prima della vendita

1. Verifica se l'immobile era il tuo Hauptwohnsitz e calcola i periodi di residenza secondo la regola dei 2 anni o dei 5 anni su 10.
2. Controlla se si applica la Herstellerbefreiung, tenendo separati edificio e terreno.
3. Raccogli i documenti relativi all'acquisto, alla costruzione, alle ristrutturazioni, agli ammortamenti (AfA) e ai contributi pubblici.
4. Calcola l'utile imponibile evitando di dedurre due volte la stessa spesa.
5. Confronta l'aliquota speciale del 30% con la Regelbesteuerungsoption, che deve essere richiesta per tutti i redditi immobiliari interessati.
6. Per una verifica concreta, rivolgiti a un consulente fiscale o a un altro professionista qualificato. Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza.

Fonte: oesterreich.gv.at