Immobilienertragsteuer in Österreich: ImmoESt 2026

Wenn Sie in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkaufen, müssen Sie auf den daraus entstehenden Gewinn grundsätzlich Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zahlen. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, insbesondere für Immobilien, die als Hauptwohnsitz gedient haben. Entscheidend sind außerdem die Anschaffungskosten, bestimmte Investitionen und der Zeitraum der Nutzung.

Was ist die ImmoESt und wie hoch ist sie?

Die Immobilienertragsteuer belastet Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Immobilien. Für Privatpersonen gilt seit 2016 grundsätzlich ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent. Diese Einkünfte erhöhen nicht den Steuersatz für Ihre übrigen Einkünfte und wirken sich daher nicht progressionssteigernd aus.

• Für Verkäufe vom 1. April 2012 bis Ende 2015 galt ein Steuersatz von 25 Prozent.
• Seit 2016 beträgt der besondere Steuersatz 30 Prozent.
• Für Körperschaften gilt ein Körperschaftsteuersatz von 23 Prozent.

Wann kann die Regelbesteuerungsoption günstiger sein?

Auf Antrag kann anstelle des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent der normale, progressive Einkommensteuertarif (Tarifsteuersatz) angewendet werden. Diese Möglichkeit wird als Regelbesteuerungsoption bezeichnet.

Sie kann vorteilhaft sein, wenn Ihre sonstigen Einkünfte durchschnittlich mit weniger als 30 Prozent besteuert werden. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie neben dem Immobilienverkauf ein Arbeitseinkommen beziehen und dadurch in eine Tarifstufe von 20 Prozent fallen.

Wichtig: Die Option kann nur für alle unter den 30-prozentigen Sondersteuersatz fallenden Einkünfte aus Immobilienverkäufen gemeinsam beantragt werden. Eine Auswahl einzelner Verkäufe ist nicht möglich.

Hauptwohnsitzbefreiung: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Der Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung samt zugehörigem Grundstück kann steuerfrei sein, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz (Hauptwohnsitz, also der Mittelpunkt Ihres täglichen Lebens) war. Dafür gibt es zwei Varianten:

• Zwei-Jahres-Regel: Sie haben seit dem Kauf bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre ununterbrochen dort gewohnt. Der Einzug darf bis zu einem Jahr nach dem Kauf erfolgt sein. Den Hauptwohnsitz müssen Sie spätestens innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Verkauf aufgeben.
• „Fünf aus zehn“-Regel: Sie haben in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre ununterbrochen dort gewohnt. Der Hauptwohnsitz darf höchstens fünf Jahre vor dem Verkauf aufgegeben worden sein; nach dem Verkauf besteht eine Frist von einem Jahr.

Weitere wichtige Einzelheiten:

• Die Befreiung umfasst auch das Grundstück, allerdings höchstens bis zu einer Fläche von 1000 m².
• Bei der „Fünf aus zehn“-Regel kann die Immobilie während des verbleibenden Zeitraums von höchstens fünf Jahren vermietet worden sein.
• Der Hauptwohnsitz muss tatsächlich aufgegeben werden. Wenn Sie das Haus verkaufen, danach aber weiterhin als Mieter dort wohnen, besteht die Befreiung nicht, sofern Sie länger als ein Jahr dort bleiben.
• Wenn ein Haus in zwei Wohnungen geteilt wird, eine Wohnung verkauft wird und Sie in der anderen wohnen bleiben, kann die Hauptwohnsitzbefreiung ebenfalls nicht angewendet werden.

Wenn Sie neben Ihrem Hauptwohnsitz noch eine vermietete Wohnung besitzen, können Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses dorthin übersiedeln. Der Verkauf des bisherigen Hauptwohnsitzes kann dann steuerfrei sein.

Geerbte oder geschenkte Immobilien

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie kann die Zwei-Jahres-Regel nicht angewendet werden, weil sie einen entgeltlichen Erwerb durch Kauf voraussetzt. Die Befreiung geht grundsätzlich auch nicht automatisch auf Erben über: Der Verkauf aus dem Nachlass kann steuerpflichtig sein, selbst wenn die verstorbene Person die Voraussetzungen erfüllt hätte.

Bei der „Fünf aus zehn“-Regel kann dagegen die Zeit berücksichtigt werden, in der Sie als Angehöriger bereits dort Ihren Hauptwohnsitz hatten, obwohl Sie noch nicht Eigentümer waren und die Immobilie später geerbt oder geschenkt bekommen haben. Wenn Sie jedoch bereits seit mehr als fünf Jahren aus dem elterlichen Haus ausgezogen sind und dieses nach dem Erbe verkaufen, ist der Verkauf nicht steuerfrei.

Herstellerbefreiung und weitere Ausnahmen

Der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Gebäudes im Privatvermögen kann steuerfrei sein. Diese Herstellerbefreiung (Herstellerbefreiung) setzt voraus, dass das Gebäude von Grund auf neu errichtet wurde. Eine Renovierung oder die Fertigstellung eines bestehenden Gebäudes reicht nicht aus.

Außerdem müssen Sie das finanzielle Baurisiko getragen haben. Das ist auch dann möglich, wenn ein Bauunternehmen die Arbeiten ausgeführt hat, sofern das Risiko von Kostenüberschreitungen bei Ihnen lag.

• Das Grundstück bleibt bei der Herstellerbefreiung steuerpflichtig.
• War das Gebäude in den letzten zehn Jahren teilweise vermietet, ist nur der nicht vermietete Teil befreit.
• Wenn sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung als auch die Herstellerbefreiung erfüllt sind, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang, weil sie auch das Grundstück umfasst.

Steuerfrei kann außerdem ein Verkauf aufgrund einer Enteignung (Enteignung) sein. Bestimmte Tauschvorgänge, etwa im Rahmen einer Grenzbereinigung, können ebenfalls ausgenommen sein, wenn die Ausgleichszahlung höchstens 730 Euro beträgt.

Welche Kosten verringern den steuerpflichtigen Gewinn?

Bei sogenannten Neu-Grundstücken können die tatsächlichen Anschaffungskosten angepasst werden. Dadurch kann sich der steuerpflichtige Gewinn verringern.

• Erhöhen die Anschaffungskosten: Herstellungsaufwand, etwa ein Anbau, ein Dachgeschossausbau oder die erstmalige Installation einer Zentralheizung, sowie Instandsetzungsaufwand, etwa der Austausch von Fenstern oder der Heizung und eine Fassadendämmung.
• Nicht einzubeziehen: Instandhaltungsaufwand, beispielsweise Malerarbeiten oder das Abschleifen eines Parkettbodens.
• Verringern die Anschaffungskosten: eine bei einer früheren Vermietung bereits geltend gemachte Absetzung für Abnutzung (AfA) sowie steuerfreie öffentliche Förderungen.

Dieselben Kosten dürfen nicht doppelt berücksichtigt werden. Aufwendungen, die bereits im Rahmen einer Vermietung abgesetzt wurden, dürfen die Anschaffungskosten beim Verkauf nicht nochmals erhöhen.

Häufige Fragen zur ImmoESt 2026

Wie hoch ist die Steuer beim Immobilienverkauf in Österreich?

Für Privatpersonen beträgt der besondere Steuersatz grundsätzlich 30 Prozent des steuerpflichtigen Gewinns. Auf Antrag kann der progressive Tarif angewendet werden. Für Körperschaften gilt ein Steuersatz von 23 Prozent.

Muss ich ImmoESt zahlen, wenn ich meine eigene Wohnung verkaufe?

Nicht unbedingt. Wenn die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind, ist der Verkauf steuerfrei. Das gilt insbesondere bei mindestens zwei Jahren ununterbrochenem Wohnen seit dem Kauf oder bei mindestens fünf Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre. Der Hauptwohnsitz muss außerdem aufgegeben werden.

Ist das Grundstück ebenfalls steuerfrei?

Bei der Hauptwohnsitzbefreiung ja, höchstens bis zu 1000 m². Die Herstellerbefreiung betrifft dagegen nur das Gebäude, nicht das Grundstück.

Kann ich die Kosten für Malerarbeiten abziehen?

Nein. Instandhaltungskosten wie Malerarbeiten erhöhen die Anschaffungskosten nicht. Berücksichtigt werden können grundsätzlich Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand, soweit die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

Praktische Schritte vor dem Verkauf

1. Prüfen Sie, ob die Zwei-Jahres-Regel oder die „Fünf aus zehn“-Regel für Ihren Hauptwohnsitz erfüllt ist.
2. Dokumentieren Sie, wann Sie eingezogen sind, wann Sie den Hauptwohnsitz aufgegeben haben und ob die jeweiligen Fristen eingehalten werden.
3. Stellen Sie die Kaufunterlagen und Nachweise über Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand zusammen.
4. Prüfen Sie, ob bei einer früheren Vermietung AfA oder steuerfreie Förderungen berücksichtigt wurden.
5. Vergleichen Sie den besonderen Steuersatz von 30 Prozent mit der Regelbesteuerungsoption. Beachten Sie dabei, dass die Option für alle betroffenen Immobilienverkaufseinkünfte gemeinsam gilt.
6. Lassen Sie die steuerliche Behandlung vor dem Verkauf fachlich prüfen, insbesondere bei Erbschaften, Schenkungen, Teilvermietung oder mehreren Immobilienverkäufen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich an eine Steuerberaterin, einen Steuerberater, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Quelle: oesterreich.gv.at