Porez na prodaju nekretnine u Austriji: ImmoESt 2026

Ako u Austriji prodajete stan, kuću ili zemljište, na ostvarenu dobit se u pravilu plaća porez na dobit od prodaje nekretnine, odnosno Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Mnoge prodaje ipak mogu biti oslobođene poreza, naročito kada je nekretnina bila vaše glavno prebivalište. U nastavku su objašnjeni iznos poreza, najvažniji izuzeci i troškovi koji mogu smanjiti oporezivu dobit.

Šta je ImmoESt i kolika je poreska stopa?

ImmoESt oporezuje dobit ostvarenu prodajom nekretnina (Grundstücke). Za fizička lica posebna poreska stopa od 2016. godine iznosi 30%. Ovaj prihod se ne uračunava u ostale prihode na način koji bi povećao njihovo oporezivanje po progresivnoj stopi.

• Od 1. aprila 2012. do kraja 2015. godine: 25%.
• Od 2016. godine: 30%.
• Za društva (Körperschaften): 23%, odnosno opšta stopa poreza na dobit društava.

Kada se može zatražiti redovna poreska tarifa?

Na zahtjev se umjesto posebne stope od 30% može primijeniti redovna progresivna tarifa poreza na dohodak (Tarifsteuersatz). Ova mogućnost naziva se Regelbesteuerungsoption.

To može biti povoljnije ako se ostali prihodi u prosjeku oporezuju po stopi nižoj od 30%. Na primjer, osoba koja uz dohodak od prodaje nekretnine prima i platu može se nalaziti u poreskom razredu od 20%.

Važno je da se ova opcija može zatražiti samo za sve prihode od prodaje nekretnina koji podliježu stopi od 30% zajedno. Ne može se posebno izabrati za samo jednu prodaju.

Oslobođenje za glavno prebivalište

Prodaja porodične kuće ili etažnog stana zajedno s pripadajućim zemljištem može biti oslobođena poreza ako je nekretnina bila vaše glavno prebivalište (Hauptwohnsitz), odnosno centar vašeg životnog interesa. Postoje dva osnovna pravila.

Pravilo od dvije godine

U nekretnini morate neprekidno živjeti najmanje dvije godine od kupovine do prodaje. Useljenje može uslijediti najkasnije godinu dana nakon kupovine, a glavno prebivalište mora biti napušteno prije prodaje ili najkasnije godinu dana nakon nje.

Pravilo „5 od 10 godina“

U nekretnini morate neprekidno živjeti najmanje pet godina tokom posljednjih deset godina prije prodaje. Glavno prebivalište može biti napušteno najviše pet godina prije prodaje, a nakon prodaje postoji rok od jedne godine za napuštanje glavnog prebivališta.

Dodatni uslovi

• Oslobođenje se odnosi i na zemljište, ali najviše do 1.000 m².
• Kod pravila „5 od 10 godina“ nekretnina je tokom preostalog perioda, najviše pet godina, mogla biti iznajmljena.
• Glavno prebivalište se mora napustiti. Ako kuću prodate, ali u njoj kao najmoprimac nastavite živjeti duže od jedne godine, oslobođenje ne važi.
• Oslobođenje se takođe ne primjenjuje ako kuću podijelite na dva stana, prodate jedan, a u drugom nastavite živjeti.

Ako pored glavnog prebivališta imate i iznajmljeni stan, možete se nakon završetka najma preseliti u njega. U tom slučaju prodaja ranijeg glavnog prebivališta može biti oslobođena poreza.

Naslijeđena ili poklonjena nekretnina

Pravilo od dvije godine ne može se primijeniti jer ono podrazumijeva kupovinu, odnosno sticanje uz naknadu. Oslobođenje se u pravilu ne prenosi nasljeđivanjem: prodaja nekretnine iz ostavine može biti oporeziva čak i ako bi ostavilac ispunjavao uslove za oslobođenje.

Kod pravila „5 od 10 godina“ može se uračunati period u kojem ste kao član porodice živjeli u nekretnini kao glavnom prebivalištu, iako tada još niste bili vlasnik, ako ste je kasnije naslijedili ili dobili na poklon. Ako ste se iz roditeljske kuće odselili prije više od pet godina, a zatim je naslijedili i prodali, prodaja nije oslobođena po ovom pravilu.

Oslobođenje za vlastitu gradnju i drugi izuzeci

Dobit od prodaje zgrade iz privatne imovine koju ste sami izgradili može biti oslobođena poreza (Herstellerbefreiung). Uslov je da je zgrada izgrađena potpuno iznova, od temelja. Sama adaptacija ili dovršavanje postojeće zgrade nije dovoljno. Takođe morate snositi finansijski rizik gradnje.

Uslov finansijskog rizika može biti ispunjen i kada je zgradu izgradio izvođač, ako ste vi snosili rizik prekoračenja troškova.

• Zemljište u ovom slučaju ostaje oporezivo.
• Ako je zgrada tokom posljednjih deset godina djelimično bila iznajmljena, oslobođen je samo dio koji nije bio iznajmljen.
• Ako su ispunjeni uslovi i za oslobođenje glavnog prebivališta i za Herstellerbefreiung, prednost ima oslobođenje glavnog prebivališta jer obuhvata i zemljište.

Oslobođena može biti i prodaja zbog eksproprijacije (Enteignung), kao i određene zamjene, na primjer kod uređenja granica, ako iznos poravnanja ne prelazi 730 eura.

Šta može smanjiti oporezivu dobit?

Kod takozvanih novih nekretnina (Neu-Grundstücke) stvarni troškovi nabavke (Anschaffungskosten) mogu se korigovati.

• Povećava troškove: troškovi izgradnje (Herstellungsaufwand), na primjer dogradnja, nadogradnja sprata ili prva ugradnja centralnog grijanja.
• Povećava troškove: troškovi sanacije (Instandsetzungsaufwand), na primjer zamjena prozora, zamjena grijanja ili toplotna izolacija fasade.
• Ne uračunava se: redovno održavanje (Instandhaltung), kao što su krečenje ili brušenje parketa.
• Smanjuje troškove: ranije obračunata amortizacija (AfA) kod iznajmljivanja i državne subvencije oslobođene poreza.

Isti trošak ne može se uzeti u obzir dva puta. Trošak koji je već odbijen u okviru iznajmljivanja ne može dodatno povećati troškove nabavke kod obračuna ImmoESt.

Česta pitanja

Koliki je porez na prodaju nekretnine u Austriji 2026. godine?

Za fizička lica porez iznosi 30% ostvarene dobiti. Na zahtjev se može primijeniti progresivna poreska tarifa, dok je za društva stopa 23%.

Da li se ImmoESt plaća pri prodaji vlastitog stana?

Ne mora se platiti ako su ispunjeni uslovi za oslobođenje glavnog prebivališta: najmanje dvije godine neprekidnog stanovanja od kupovine ili najmanje pet godina tokom posljednjih deset godina, uz napuštanje glavnog prebivališta.

Da li je zemljište takođe oslobođeno?

Kod oslobođenja glavnog prebivališta jeste, ali najviše do 1.000 m². Oslobođenje za vlastitu gradnju odnosi se samo na zgradu, a ne i na zemljište.

Mogu li odbiti troškove krečenja?

Ne. Troškovi održavanja ne povećavaju troškove nabavke. U obzir mogu doći troškovi izgradnje i sanacije pod navedenim uslovima.

Praktični koraci prije prodaje

1. Provjerite da li nekretnina ispunjava uslove za oslobođenje glavnog prebivališta ili Herstellerbefreiung.
2. Prikupite dokaze o periodima stanovanja, kupovini, nasljeđivanju ili poklonu nekretnine.
3. Sakupite račune i dokumentaciju za izgradnju, sanaciju, raniju amortizaciju i primljene subvencije.
4. Izračunajte da li je posebna stopa od 30% povoljnija od Regelbesteuerungsoption.
5. Prije zaključenja prodaje provjerite obračun s poreskim savjetnikom ili drugim stručnim savjetnikom.

Napomena: Ovaj tekst je pripremljen na osnovu javno dostupnih izvora i ne predstavlja poresko, pravno ili drugo stručno savjetovanje. Za konkretnu situaciju obratite se poreskom savjetniku, advokatu ili drugom nadležnom stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at