Porez na prodaju nekretnine u Austriji: ImmoESt 2026.

Ako u Austriji prodajete stan, kuću ili zemljište, na ostvarenu dobit u pravilu se plaća porez na dobit od nekretnina, odnosno Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Mnoge prodaje ipak mogu biti oslobođene poreza, osobito ako je nekretnina bila vaše glavno prebivalište.

U nastavku su objašnjeni porezna stopa, najvažnija izuzeća i troškovi koji mogu smanjiti oporezivu dobit.

Što je ImmoESt i kolika je porezna stopa?

ImmoESt oporezuje dobit ostvarenu prodajom nekretnina (Grundstücke). Za fizičke osobe od 2016. vrijedi posebna porezna stopa od 30 posto. Taj se prihod ne pribraja ostalim prihodima na način koji bi povećao progresivnu poreznu stopu.

• Od 1. travnja 2012. do kraja 2015.: 25 posto
• Od 2016.: 30 posto
• Za društva (Körperschaften): 23 posto, odnosno opća stopa poreza na dobit društava

Kada se isplati zatražiti redovnu poreznu tarifu?

Na zahtjev se umjesto posebne stope od 30 posto može primijeniti redovna progresivna tarifa poreza na dohodak (Tarifsteuersatz). Ta se mogućnost naziva Regelbesteuerungsoption.

To može biti povoljnije ako se vaši ostali prihodi u prosjeku oporezuju stopom nižom od 30 posto. Primjerice, osoba uz prihod od prodaje nekretnine prima i plaću te se nalazi u tarifnom razredu od 20 posto.

Važno je da se opcija može zatražiti samo za sve prihode od prodaje nekretnina na koje bi se primjenjivala stopa od 30 posto. Ne može se zasebno odabrati za pojedinačne prodaje.

Oslobođenje za glavno prebivalište

Prodaja obiteljske kuće ili etažnog vlasništva zajedno s pripadajućim zemljištem može biti oslobođena poreza ako je nekretnina bila vaše glavno prebivalište (Hauptwohnsitz), odnosno središte vašeg životnog boravka.

Pravilo od dvije godine

U nekretnini ste od kupnje do prodaje morali neprekidno živjeti najmanje 2 godine. Useljenje može uslijediti najkasnije godinu dana nakon kupnje, a glavno prebivalište morate napustiti najkasnije godinu dana prije ili nakon prodaje.

Pravilo „5 od 10 godina”

U nekretnini ste morali neprekidno živjeti najmanje 5 godina tijekom posljednjih 10 godina prije prodaje. Glavno prebivalište mogli ste napustiti najviše 5 godina prije prodaje, a nakon prodaje postoji još jednogodišnji rok.

• Oslobođenje se odnosi i na zemljište, ali najviše do 1000 m².
• Kod pravila „5 od 10 godina” nekretnina je tijekom preostalog razdoblja, najviše 5 godina, mogla biti i iznajmljena.
• Glavno prebivalište mora biti napušteno. Ako kuću prodate, ali u njoj kao najmoprimac nastavite živjeti dulje od jedne godine, oslobođenje ne vrijedi.
• Ako kuću podijelite na dva stana, jedan prodate, a u drugom ostanete živjeti, oslobođenje se također ne može primijeniti.

Ako uz svoje glavno prebivalište imate i iznajmljeni stan, nakon prestanka najma možete se useliti u taj stan, a prodaja ranijeg glavnog prebivališta i dalje može biti oslobođena.

Naslijeđena ili darovana nekretnina

Pravilo od dvije godine ne može se primijeniti jer ono pretpostavlja kupnju, odnosno stjecanje uz naknadu. Oslobođenje se u pravilu ne prenosi nasljeđivanjem: prodaja nekretnine iz ostavine može biti oporeziva čak i ako bi ostavitelj ispunjavao uvjete.

Kod pravila „5 od 10 godina” može se uračunati razdoblje u kojem ste kao član obitelji živjeli u nekretnini kao glavnom prebivalištu, iako još niste bili vlasnik, ako ste je kasnije naslijedili ili dobili na dar. Ako ste se iz roditeljske kuće odselili prije više od pet godina i zatim je naslijedili te prodali, prodaja nije oslobođena.

Oslobođenje za vlastitu gradnju i druga izuzeća

Dobit od prodaje zgrade izgrađene vlastitim sredstvima u privatnoj imovini može biti oslobođena poreza (Herstellerbefreiung). Zgrada mora biti potpuno novo izgrađena od temelja; sama obnova ili dovršetak postojeće zgrade nisu dovoljni. Također ste morali snositi financijski rizik gradnje.

Uvjet može biti ispunjen i ako je zgradu izgradio poduzetnik, ali ste vi snosili rizik prekoračenja troškova.

• Zemljište u ovom slučaju ostaje oporezivo.
• Ako je zgrada tijekom posljednjih deset godina djelomično bila iznajmljena, oslobođen je samo dio koji nije bio iznajmljen.
• Ako istodobno vrijede oslobođenje za glavno prebivalište i oslobođenje za vlastitu gradnju, prednost ima oslobođenje za glavno prebivalište jer se ono odnosi i na zemljište.

Oslobođena može biti i prodaja zbog izvlaštenja (Enteignung), kao i određene zamjene, primjerice zamjena radi uređenja granice, ako iznos naknade ne prelazi 730 eura.

Koji troškovi smanjuju oporezivu dobit?

Kod takozvanih novih nekretnina (Neu-Grundstücke) stvarni troškovi stjecanja (Anschaffungskosten) mogu se prilagoditi.

• Povećavaju troškove: troškovi izgradnje (Herstellungsaufwand), primjerice dogradnja, nadogradnja kata ili prva ugradnja centralnog grijanja, kao i troškovi poboljšanja i sanacije (Instandsetzungsaufwand), primjerice zamjena prozora, zamjena sustava grijanja ili toplinska izolacija pročelja.
• Ne uračunavaju se: troškovi redovitog održavanja (Instandhaltung), primjerice bojanje ili brušenje parketa.
• Smanjuju troškove: ranije već obračunata amortizacija (AfA) kod iznajmljivanja te državne potpore koje su bile oslobođene poreza.

Isti se trošak ne smije uzeti u obzir dvaput. Trošak koji je već odbijen kod iznajmljivanja ne može ponovno povećati troškove stjecanja pri prodaji.

Česta pitanja

Koliki je porez na prodaju nekretnine u Austriji 2026.?

Za fizičke osobe porez iznosi 30 posto ostvarene dobiti. Na zahtjev se može primijeniti progresivna tarifa, a za društva vrijedi stopa od 23 posto.

Plaća li se ImmoESt pri prodaji vlastitog stana?

Ne, ako su ispunjeni uvjeti oslobođenja za glavno prebivalište: najmanje 2 godine neprekidnog boravka od kupnje ili najmanje 5 godina neprekidnog boravka tijekom posljednjih 10 godina, uz napuštanje glavnog prebivališta.

Je li i zemljište oslobođeno poreza?

Kod oslobođenja za glavno prebivalište da, ali najviše do 1000 m². Oslobođenje za vlastitu gradnju odnosi se samo na zgradu.

Mogu li odbiti troškove bojanja?

Ne. Troškovi održavanja ne povećavaju troškove stjecanja. To vrijedi za troškove izgradnje i poboljšanja, ali ne za redovito održavanje.

Praktični koraci prije prodaje

1. Provjerite je li nekretnina bila vaše glavno prebivalište i dokumentirajte razdoblja boravka.
2. Utvrdite ispunjavate li pravilo od dvije godine ili pravilo „5 od 10 godina”.
3. Prikupite kupoprodajni ugovor, račune za izgradnju i poboljšanja te dokaze o ranije obračunatoj amortizaciji i primljenim potporama.
4. Izračunajte bi li vam Regelbesteuerungsoption bila povoljnija od stope od 30 posto.
5. Prije sklapanja ugovora provjerite porezne posljedice s poreznim savjetnikom ili drugim stručnjakom.

Ove informacije služe samo kao opći pregled i ne predstavljaju porezno, pravno ili drugo stručno savjetovanje. Za konkretnu situaciju obratite se poreznom savjetniku, odvjetniku ili drugom odgovarajućem stručnjaku.

Izvor: oesterreich.gv.at