Daň z predaja nehnuteľnosti v Rakúsku: ImmoESt v roku 2026

Ak v Rakúsku predáte byt, dom alebo pozemok, zo zisku sa spravidla platí daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti (Immobilienertragsteuer, skrátene ImmoESt). Mnohé predaje však môžu byť oslobodené, najmä ak bola nehnuteľnosť vaším hlavným bydliskom (Hauptwohnsitz).

Rozhodujúca je výška zisku, spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti, dĺžka bývania a to, či ste nehnuteľnosť prenajímali.

Čo je ImmoESt a aká je jej sadzba?

ImmoESt sa vzťahuje na zisk z predaja nehnuteľností (Grundstücke). Od roku 2016 je osobitná sadzba pre fyzické osoby 30 %. Tento príjem nezvyšuje sadzbu dane z ostatných príjmov, teda nemá vplyv na progresiu.

• Od 1. apríla 2012 do konca roka 2015: 25 %.
• Od roku 2016: 30 %.
• Spoločnosti (Körperschaften): 23 %, čo je všeobecná sadzba Körperschaftsteuer.

Kedy sa oplatí požiadať o bežnú daňovú tarifu?

Na žiadosť možno namiesto 30-percentnej sadzby použiť bežnú progresívnu sadzbu dane z príjmu (Tarifsteuersatz). Táto možnosť sa nazýva Regelbesteuerungsoption.

Môže byť výhodná vtedy, ak sa vaše ostatné príjmy zdaňujú v priemere nižšou sadzbou než 30 %. Príkladom je situácia, keď okrem predaja nehnuteľnosti poberáte mzdu a celkovo spadáte do 20-percentného tarifného pásma.

Dôležité je, že táto voľba sa uplatňuje na všetky príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré podliehajú 30-percentnej sadzbe. Nie je možné vybrať ju iba pri jednom konkrétnom predaji.

Oslobodenie hlavného bydliska: kedy sa daň neplatí?

Predaj rodinného domu alebo bytu spolu s príslušným pozemkom môže byť oslobodený od dane, ak išlo o vaše hlavné bydlisko (Hauptwohnsitz), teda centrum vášho každodenného života. Existujú dve pravidlá:

Dvojročné pravidlo

• Od kúpy až do predaja ste tam bývali nepretržite najmenej 2 roky.
• Nasťahovať ste sa mohli najneskôr do 1 roka od kúpy.
• Hlavné bydlisko musíte opustiť najneskôr do 1 roka pred predajom alebo do 1 roka po ňom.

Pravidlo „5 z 10 rokov“

• Počas posledných 10 rokov pred predajom ste tam bývali nepretržite najmenej 5 rokov.
• Hlavné bydlisko ste mohli opustiť najviac 5 rokov pred predajom.
• Po predaji máte na jeho opustenie ešte 1 rok.

Pri oslobodení hlavného bydliska platia aj ďalšie podmienky:

• Oslobodenie sa vzťahuje aj na pozemok, najviac do výmery 1 000 m².
• Pri pravidle „5 z 10 rokov“ mohla byť nehnuteľnosť počas zostávajúceho obdobia, najviac 5 rokov, aj prenajímaná.
• Hlavné bydlisko musíte skutočne opustiť. Ak dom predáte, ale zostanete v ňom ako nájomca dlhšie než 1 rok, oslobodenie sa neuplatní.
• Oslobodenie sa neuplatní ani vtedy, ak dom rozdelíte na dva byty, jeden predáte a v druhom zostanete bývať.

Ak máte okrem hlavného bydliska aj prenajímaný byt, po skončení nájmu sa môžete presťahovať do tohto bytu. Predaj pôvodného hlavného bydliska môže byť v takom prípade oslobodený.

Zdedená alebo darovaná nehnuteľnosť

Dvojročné pravidlo sa pri zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti neuplatňuje, pretože predpokladá nadobudnutie kúpou, teda za protihodnotu. Oslobodenie sa spravidla ani neprenáša dedením: predaj nehnuteľnosti z dedičstva môže byť zdaniteľný aj vtedy, ak by zosnulý podmienky oslobodenia splnil.

Pri pravidle „5 z 10 rokov“ sa však môže započítať aj obdobie, počas ktorého ste tam bývali ako rodinný príslušník ešte predtým, ako ste sa stali vlastníkom, ak ste nehnuteľnosť neskôr zdedili alebo dostali darom. Ak ste sa však z rodičovského domu odsťahovali pred viac než 5 rokmi a následne ho zdedili a predali, predaj oslobodený nebude.

Oslobodenie pre vlastnú výstavbu a ďalšie výnimky

Zisk z predaja budovy v súkromnom majetku, ktorú ste sami postavili, môže byť oslobodený od dane (Herstellerbefreiung). Budova musí byť novopostavená od základov. Samotná rekonštrukcia alebo dokončenie existujúcej stavby nestačí.

Zároveň ste museli niesť finančné riziko výstavby. Táto podmienka môže byť splnená aj vtedy, ak stavbu realizoval podnikateľ, pokiaľ riziko prekročenia nákladov znášate vy.

• Pozemok zostáva pri Herstellerbefreiung zdaniteľný.
• Ak bola budova počas posledných 10 rokov čiastočne prenajímaná, oslobodená je iba neprenajímaná časť.
• Ak sú splnené podmienky pre Herstellerbefreiung aj pre oslobodenie hlavného bydliska, prednosť má oslobodenie hlavného bydliska, pretože sa vzťahuje aj na pozemok.

Oslobodený môže byť aj predaj v dôsledku vyvlastnenia (Enteignung). Výnimka sa môže týkať aj niektorých zámen, napríklad úpravy hraníc, ak vyrovnávacia suma nepresiahne 730 eur.

Čo znižuje zdaniteľný zisk?

Pri takzvaných nových nehnuteľnostiach (Neu-Grundstücke) možno skutočné obstarávacie náklady (Anschaffungskosten) upraviť o určité výdavky.

• Zvyšuje náklady: náklady na zhotovenie (Herstellungsaufwand), napríklad prístavba, nadstavba alebo prvá inštalácia ústredného kúrenia.
• Zvyšuje náklady: náklady na opravy a modernizáciu (Instandsetzungsaufwand), napríklad výmena okien, výmena kúrenia alebo zateplenie fasády.
• Nezapočítava sa: bežná údržba (Instandhaltung), napríklad maľovanie alebo brúsenie parkiet.
• Znižuje náklady: odpisy (AfA), ktoré už boli uplatnené pri predchádzajúcom prenajímaní, a štátne daňovo oslobodené podpory.

Jeden výdavok nemožno zohľadniť dvakrát. Náklady, ktoré už boli odpočítané pri prenájme, nemôžu opätovne zvýšiť obstarávaciu cenu pri výpočte zisku z predaja.

Časté otázky

Aká je daň z predaja nehnuteľnosti v Rakúsku v roku 2026?

Pri fyzických osobách je sadzba 30 % zo zisku. Na žiadosť možno použiť aj progresívnu daňovú tarifu. Pri spoločnostiach (Körperschaften) je sadzba 23 %.

Platí sa ImmoESt pri predaji vlastného bytu?

Nie, ak sú splnené podmienky oslobodenia hlavného bydliska: najmenej 2 roky nepretržitého bývania od kúpy alebo najmenej 5 rokov nepretržitého bývania počas posledných 10 rokov a následné opustenie hlavného bydliska.

Je oslobodený aj pozemok?

Pri oslobodení hlavného bydliska áno, najviac do výmery 1 000 m². Herstellerbefreiung sa vzťahuje iba na budovu.

Môžem si odpočítať náklady na maľovanie?

Nie. Bežné náklady na údržbu nezvyšujú obstarávaciu cenu. Zohľadniť možno iba náklady na zhotovenie a opravy či modernizáciu.

Praktický postup pred predajom

1. Overte si, či nehnuteľnosť spĺňa podmienky oslobodenia hlavného bydliska alebo Herstellerbefreiung.
2. Zhromaždite doklady o kúpe, výstavbe, rekonštrukciách, prenájme, odpisoch (AfA) a prijatých podporách.
3. Vypočítajte zisk z predaja a oddeľte hodnotu budovy od hodnoty pozemku, ak sa uplatňuje Herstellerbefreiung.
4. Porovnajte 30-percentnú sadzbu s možnosťou Regelbesteuerungsoption. Pamätajte, že táto voľba sa týka všetkých príslušných príjmov z predaja.
5. Pri zložitejšom prípade si vyžiadajte odborné daňové alebo právne poradenstvo.

Tento článok vychádza z verejne dostupných informácií a nepredstavuje daňové ani právne poradenstvo. Za správnosť a použitie informácií zodpovedá čitateľ. Zdroj: oesterreich.gv.at.