ضريبة بيع العقارات في النمسا: ImmoESt في عام 2026

إذا بعت شقة أو منزلاً أو قطعة أرض في النمسا، فعليك عادةً دفع ضريبة على الربح الناتج عن البيع، وتسمى Immobilienertragsteuer (ImmoESt). ومع ذلك، قد يكون البيع معفياً، ولا سيما عندما يكون العقار هو مسكنك الرئيسي. في ما يلي أهم معدلات الضريبة والاستثناءات والتكاليف التي يمكن أن تخفض الربح الخاضع للضريبة.

ما هي ImmoESt وكم تبلغ الضريبة؟

تفرض ImmoESt على الأرباح الناتجة عن بيع العقارات (Grundstücke). ومنذ عام 2016 يبلغ معدل الضريبة الخاص 30%. ولا يؤدي هذا الدخل إلى رفع معدل الضريبة المطبق على الدخول الأخرى، أي إنه لا يزيد التصاعد الضريبي.

• من 1 أبريل 2012 حتى نهاية عام 2015: 25%.
• من عام 2016: 30% للأفراد.
• بالنسبة إلى الشركات والكيانات الاعتبارية (Körperschaften): 23%، وهو معدل ضريبة الشركات العام.

متى يمكن طلب التعرفة الضريبية العادية؟

يمكن، بناءً على طلب، تطبيق تعرفة ضريبة الدخل العادية والمتدرجة (Tarifsteuersatz) بدلاً من معدل 30%. ويُعرف ذلك باسم خيار الخضوع للتعرفة العادية (Regelbesteuerungsoption).

قد يكون هذا الخيار أفضل عندما يكون متوسط معدل الضريبة على دخولك الأخرى أقل من 30%. فمثلاً، قد يحصل الشخص على راتب إلى جانب ربح بيع العقار، ويقع بذلك في شريحة تعرفة تبلغ 20%.

مهم: لا يمكن طلب هذا الخيار لعملية بيع واحدة فقط، بل يجب أن يشمل جميع الدخول الناتجة عن مبيعات العقارات الخاضعة لمعدل 30%.

إعفاء السكن الرئيسي: متى لا تُدفع الضريبة؟

يمكن إعفاء بيع منزل عائلي أو شقة مملوكة مع قطعة الأرض التابعة لها إذا كان العقار هو مسكنك الرئيسي (Hauptwohnsitz)، أي مركز إقامتك وحياتك الفعلية. توجد قاعدتان أساسيتان:

قاعدة السنتين

• أن تكون قد أقمت في العقار بصورة متواصلة لمدة عامين على الأقل منذ شرائه وحتى بيعه.
• يمكن أن يكون الانتقال إلى العقار قد تم خلال مدة أقصاها سنة واحدة بعد الشراء.
• يجب التخلي عن المسكن الرئيسي قبل البيع أو خلال سنة واحدة بعده.

قاعدة «5 من أصل 10»

• أن تكون قد أقمت في العقار بصورة متواصلة لمدة خمس سنوات على الأقل خلال السنوات العشر السابقة للبيع.
• يمكن أن تكون قد تخليت عن المسكن الرئيسي قبل البيع بمدة أقصاها خمس سنوات.
• توجد مهلة سنة واحدة بعد البيع للتخلي عن المسكن الرئيسي.

وتنطبق أيضاً التفاصيل التالية:

• يشمل الإعفاء قطعة الأرض، ولكن بحد أقصى 1000 متر مربع.
• في حالة قاعدة «5 من أصل 10»، يمكن أن يكون العقار مؤجراً خلال الفترة المتبقية، وبحد أقصى خمس سنوات.
• يجب التخلي فعلياً عن المسكن الرئيسي. فإذا بعت المنزل ثم واصلت السكن فيه كمستأجر لأكثر من سنة، فلا ينطبق الإعفاء.
• إذا قسمت المنزل إلى شقتين وبعت إحداهما وبقيت في الأخرى، فلا يمكن تطبيق الإعفاء.

إذا كان لديك مسكن رئيسي وشقة أخرى مؤجرة، فيمكنك بعد انتهاء الإيجار الانتقال إلى الشقة الأخرى، وقد يكون بيع المسكن الرئيسي السابق معفياً.

العقار الموروث أو المتلقى كهدية

لا تنطبق قاعدة السنتين في هذه الحالة، لأنها تشترط «شراء» العقار مقابل عوض. كما أن الإعفاء لا ينتقل أساساً بالميراث: فإذا بيع العقار ضمن التركة، فقد يكون البيع خاضعاً للضريبة حتى لو كان المتوفى سيستوفي شروط الإعفاء.

أما في إطار قاعدة «5 من أصل 10»، فيمكن احتساب الفترة التي أقام فيها أحد الأقارب في العقار باعتباره مسكنه الرئيسي، حتى قبل أن يصبح مالكاً، إذا آلت إليه الملكية لاحقاً عن طريق الميراث أو الهدية. أما إذا كان قد غادر منزل الوالدين قبل أكثر من خمس سنوات ثم ورثه وباعه، فلا يكون البيع معفياً.

إعفاء البناء الذاتي واستثناءات أخرى

يمكن إعفاء الربح الناتج عن بيع مبنى شُيّد ذاتياً ضمن الملكية الخاصة (Herstellerbefreiung). ويشترط لذلك أن يكون المبنى قد أُنشئ حديثاً من الأساسات، إذ لا يكفي الترميم أو إكمال مبنى قائم، كما يجب أن تكون قد تحملت مخاطر البناء المالية.

يتحقق شرط تحمل مخاطر البناء حتى إذا تولى مقاول تنفيذ الأعمال، ما دمت أنت من تحملت مخاطر تجاوز التكاليف.

• تبقى قطعة الأرض خاضعة للضريبة في إطار Herstellerbefreiung.
• إذا كان المبنى مؤجراً جزئياً خلال السنوات العشر الأخيرة، فلا يُعفى إلا الجزء غير المؤجر.
• إذا انطبق إعفاء السكن الرئيسي وإعفاء البناء الذاتي معاً، تكون الأولوية لإعفاء السكن الرئيسي، لأنه يشمل قطعة الأرض أيضاً.
• يمكن أن يكون البيع الناتج عن نزع الملكية (Enteignung) معفياً.
• قد تكون بعض عمليات المبادلة معفاة، مثل تسوية الحدود، إذا لم يتجاوز المبلغ التعويضي 730 يورو.

ما الذي يخفض الربح الخاضع للضريبة؟

في ما يسمى العقارات الجديدة (Neu-Grundstücke)، يمكن تعديل تكاليف الشراء الفعلية (Anschaffungskosten) بالعناصر التالية:

• يزيد التكلفة: نفقات الإنشاء (Herstellungsaufwand)، مثل الإضافة إلى المبنى أو إنشاء طابق إضافي أو تركيب التدفئة المركزية لأول مرة.
• يزيد التكلفة: نفقات الإصلاح والتجديد (Instandsetzungsaufwand)، مثل استبدال النوافذ أو التدفئة أو عزل الواجهة حرارياً.
• لا يُحتسب: نفقات الصيانة (Instandhaltung)، مثل الطلاء أو صقل أرضية الباركيه.
• يخفض التكلفة: الاستهلاك الذي سبق احتسابه عند تأجير العقار (AfA)، وكذلك الإعانات الحكومية المعفاة من الضريبة.

لا يجوز احتساب المصروف نفسه مرتين. فما سبق خصمه ضمن تأجير العقار لا يمكن استخدامه مرة أخرى لزيادة تكاليف الشراء عند حساب ImmoESt.

أسئلة شائعة

كم تبلغ ضريبة بيع العقار في النمسا عام 2026؟

بالنسبة إلى الأفراد، تبلغ الضريبة 30% من الربح. ويمكن، بناءً على طلب، اختيار التعرفة الضريبية المتدرجة إذا كانت أكثر فائدة. أما الشركات، فينطبق عليها معدل 23%.

هل أدفع ImmoESt عند بيع شقتي الخاصة؟

ليس بالضرورة. قد يكون البيع معفياً إذا تحققت شروط إعفاء السكن الرئيسي: الإقامة المتواصلة عامين على الأقل منذ الشراء، أو خمس سنوات متواصلة خلال السنوات العشر الأخيرة، مع التخلي عن المسكن الرئيسي.

هل تُعفى قطعة الأرض أيضاً؟

نعم، في إطار إعفاء السكن الرئيسي وبحد أقصى 1000 متر مربع. أما Herstellerbefreiung، فلا يشمل إلا المبنى.

هل يمكن خصم تكاليف الطلاء؟

لا. فنفقات الصيانة لا تزيد تكاليف الشراء. أما نفقات الإنشاء والتجديد المحددة فيمكن أن تؤخذ في الاعتبار.

خطوات عملية قبل بيع العقار

1. حدد ما إذا كان العقار مسكناً رئيسياً، وراجع فترات الإقامة والتواريخ بدقة.
2. تحقق مما إذا كانت قاعدة السنتين أو قاعدة «5 من أصل 10» تنطبق عليك.
3. اجمع مستندات الشراء، وفواتير الإنشاء والتجديد، وإثباتات الإعانات والاستهلاك الذي سبق احتسابه.
4. افصل بين تكاليف الصيانة، مثل الطلاء، والتكاليف القابلة للإضافة إلى تكلفة الشراء.
5. احسب ما إذا كان خيار Regelbesteuerungsoption أفضل من معدل 30%، مع احتساب جميع مداخيل بيع العقارات ذات الصلة.
6. في حالات الميراث أو الهبة أو البناء الذاتي أو الإعفاءات الخاصة، استشر مستشاراً ضريبياً أو خبيراً قانونياً قبل إتمام البيع.

تنبيه: هذه المعلومات لا تُعد استشارة ضريبية أو قانونية. استخدمها على مسؤوليتك، واطلب المشورة المتخصصة عند الحاجة. المصدر: oesterreich.gv.at