Tatimi mbi shitjen e pronës në Austri: ImmoESt në 2026

Nëse shisni një apartament, shtëpi ose parcelë në Austri, fitimi nga shitja zakonisht i nënshtrohet tatimit mbi fitimin nga pasuria e paluajtshme, të quajtur Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Në shumë raste, shitja mund të jetë e përjashtuar, veçanërisht kur prona ka qenë banesa juaj kryesore. Më poshtë gjeni normat, përjashtimet dhe shpenzimet që mund të ndikojnë në fitimin e tatueshëm.

Çfarë është ImmoESt dhe sa është norma?

ImmoESt zbatohet mbi fitimin nga shitja e pronave të paluajtshme (Grundstücke). Që nga viti 2016, norma e veçantë tatimore është 30%. Të ardhurat nga shitja nuk rrisin normën tatimore të të ardhurave tuaja të tjera, pra nuk ndikojnë në rritjen progresive të tatimit.

• 1 prill 2012 deri në fund të vitit 2015: 25%
• Që nga viti 2016: 30%
• Shoqëritë (Körperschaften): 23%, sipas normës së përgjithshme të tatimit mbi shoqëritë

Kur mund të kërkohet tarifa e zakonshme?

Me kërkesë, në vend të normës 30% mund të zbatohet tarifa normale progresive e tatimit mbi të ardhurat (Tarifsteuersatz). Kjo quhet Regelbesteuerungsoption.

Ky opsion mund të jetë më i favorshëm kur të ardhurat tuaja të tjera tatohen mesatarisht me më pak se 30%. Për shembull, nëse përveç fitimit nga shitja merrni edhe pagë dhe bini në nivelin tarifor 20%.

Opsioni duhet të kërkohet për të gjitha të ardhurat nga shitjet e pronave që normalisht i nënshtrohen normës 30%. Nuk mund të zgjidhet veçmas për shitje të caktuara.

Përjashtimi për banesën kryesore

Shitja e një shtëpie ose apartamenti, së bashku me parcelën përkatëse, mund të jetë pa tatim nëse prona ka qenë banesa juaj kryesore (Hauptwohnsitz), pra qendra e jetës suaj të përditshme. Ekzistojnë dy rregulla kryesore:

Rregulli i dy viteve

Duhet të keni jetuar aty vazhdimisht për të paktën dy vjet nga blerja deri në shitje. Hyrja në pronë mund të ketë ndodhur deri në një vit pas blerjes, ndërsa banesa kryesore duhet të lihet brenda një viti para ose pas shitjes.

Rregulli “5 nga 10”

Duhet të keni jetuar aty vazhdimisht për të paktën pesë vjet gjatë dhjetë viteve para shitjes. Banesa kryesore mund të jetë lënë deri në pesë vjet para shitjes, ndërsa pas shitjes ekziston një periudhë tolerance prej një viti.

Detaje të tjera të rëndësishme:

• Përjashtimi përfshin edhe parcelën deri në 1000 m².
• Sipas rregullit “5 nga 10”, prona mund të ketë qenë e dhënë me qira gjatë periudhës së mbetur, deri në pesë vjet.
• Duhet të hiqni dorë nga banesa kryesore. Nëse shisni shtëpinë, por vazhdoni të jetoni aty si qiramarrës për më shumë se një vit, përjashtimi nuk zbatohet.
• Nëse shtëpia ndahet në dy apartamente, shitet njëri dhe ju vazhdoni të jetoni në tjetrin, gjithashtu nuk zbatohet përjashtimi.

Nëse përveç banesës kryesore keni edhe një apartament të dhënë me qira, mund të zhvendoseni në atë apartament pas përfundimit të qirasë. Në këtë rast, shitja e banesës së mëparshme kryesore mund të jetë e përjashtuar.

Pronat e trashëguara ose të dhuruara

Rregulli i dy viteve nuk zbatohet në këtë rast, sepse ai kërkon një “blerje”, domethënë fitim të pronës kundrejt pagesës. Përjashtimi zakonisht nuk trashëgohet: shitja e pronës së trashëguar mund të jetë e tatueshme edhe nëse i ndjeri do t’i kishte plotësuar kushtet.

Për rregullin “5 nga 10”, mund të llogaritet edhe periudha kur keni jetuar aty si i afërm, pa qenë ende pronar, nëse më vonë e keni trashëguar ose e keni marrë pronën si dhuratë. Nëse jeni larguar nga banesa prindërore më shumë se pesë vjet më parë dhe më pas e trashëgoni e shisni, shitja nuk përjashtohet.

Përjashtimi për ndërtuesin dhe përjashtime të tjera

Fitimi nga shitja e një ndërtese të ndërtuar nga vetë ju në pasurinë private mund të jetë pa tatim (Herstellerbefreiung). Kushti është që ndërtesa të jetë ngritur e re nga themelet. Një rinovim ose përfundim i një ndërtese ekzistuese nuk mjafton. Ju duhet të keni mbajtur edhe rrezikun financiar të ndërtimit. Kjo mund të vlejë edhe kur ndërtimin e ka kryer një sipërmarrës, nëse ju keni mbajtur rrezikun e tejkalimit të kostove.

• Parcela mbetet e tatueshme sipas këtij përjashtimi.
• Nëse ndërtesa ka qenë pjesërisht e dhënë me qira gjatë dhjetë viteve të fundit, vetëm pjesa e papërdorur për qira mund të përjashtohet.
• Nëse plotësohen si përjashtimi për banesën kryesore, ashtu edhe Herstellerbefreiung, përparësi ka përjashtimi për banesën kryesore, sepse ai përfshin edhe parcelën.

Pa tatim mund të jetë edhe shitja për shkak të shpronësimit (Enteignung) dhe disa shkëmbime të caktuara, për shembull rregullimi i kufijve, nëse pagesa kompensuese nuk kalon 730 euro.

Çfarë e ul fitimin e tatueshëm?

Për të ashtuquajturat prona të reja (Neu-Grundstücke), kostot reale të blerjes (Anschaffungskosten) mund të përshtaten.

• Rrisin kostot: shpenzimet e ndërtimit (Herstellungsaufwand), si zgjerimi, shtimi i një kati ose instalimi fillestar i ngrohjes qendrore, si dhe shpenzimet e përmirësimit (Instandsetzungsaufwand), si zëvendësimi i dritareve, ndërrimi i ngrohjes ose izolimi termik i fasadës.
• Nuk llogariten: shpenzimet e mirëmbajtjes (Instandhaltung), për shembull lyerja ose lëmimi i parketit.
• Ulin kostot: amortizimi i mëparshëm i zbritur gjatë dhënies me qira (AfA) dhe subvencionet shtetërore pa tatim.

Asnjë shpenzim nuk mund të merret parasysh dy herë. Shpenzimet e zbritura më parë gjatë dhënies me qira nuk mund të rrisin përsëri kostot e blerjes.

Pyetje të shpeshta

Sa është tatimi mbi shitjen e pronës në Austri në vitin 2026?

Për personat fizikë, norma është 30% e fitimit. Me kërkesë mund të zgjidhet tarifa progresive, ndërsa për shoqëritë norma është 23%.

A paguhet ImmoESt kur shitet banesa ime?

Jo, nëse plotësohen kushtet e përjashtimit për banesën kryesore: të paktën dy vjet banim të vazhdueshëm që nga blerja, ose pesë vjet gjatë dhjetë viteve të fundit, dhe banesa lihet pas shitjes.

A përjashtohet edhe parcela?

Po, kur zbatohet përjashtimi për banesën kryesore, deri në 1000 m². Herstellerbefreiung vlen vetëm për ndërtesën.

A mund të zbriten shpenzimet e lyerjes?

Jo. Shpenzimet e mirëmbajtjes nuk rrisin kostot e blerjes; kjo vlen vetëm për shpenzimet e ndërtimit dhe të përmirësimit.

Hapat praktikë para shitjes

1. Kontrolloni nëse prona plotëson kushtet për përjashtimin e banesës kryesore ose për Herstellerbefreiung.
2. Dokumentoni periudhat e banimit, datën e blerjes, datën e hyrjes dhe datën e largimit nga prona.
3. Mblidhni kontratat, faturat e ndërtimit dhe të përmirësimeve, si dhe dokumentet për amortizimin AfA dhe subvencionet.
4. Llogaritni nëse norma 30% apo Regelbesteuerungsoption është më e favorshme për të gjitha të ardhurat përkatëse nga shitjet.
5. Përpara nënshkrimit ose përfundimit të shitjes, kërkoni këshillim nga një Steuerberater ose profesionist tjetër i kualifikuar.

Shënim: Ky informacion bazohet në burime publike dhe nuk zëvendëson këshillimin tatimor ose ligjor. Për një vlerësim të rastit tuaj, drejtohuni te një profesionist i kualifikuar. Burim: oesterreich.gv.at