Оренда житла в Австрії: застава, комісія та початкові витрати

Якщо ви орендуєте житло в Австрії, крім щомісячної орендної плати потрібно підготуватися до одноразових витрат під час заселення. Частина з них є законною та регулюється правилами, а деякі платежі прямо заборонені. Нижче пояснюємо, що потрібно знати у 2026 році.

Коротко:

• Застава (Kaution) зазвичай становить три місячні брутто-плати; у виняткових випадках допускається до шести.
• З 1 липня 2023 року комісію агенту (Provision) сплачує замовник послуги. Якщо Immobilienmakler найняв орендодавець, платить він.
• Максимальна комісія залежить від строку договору: одна або дві місячні брутто-плати плюс 20% ПДВ.
• Плата лише за передачу житла (Ablöse) за повної дії Mietrechtsgesetz є недійсною, а сплачені кошти можна вимагати назад протягом десяти років.
• Плата за оформлення договору (Mietvertragserrichtungskosten або Bearbeitungshonorar) за повної дії Mietrechtsgesetz заборонена; сплачену суму можна повернути.

Скільки загалом коштує заселення?

Ще до початку пошуку житла варто оцінити фінансові можливості. Орієнтиром вважається правило, за яким витрати на житло не повинні перевищувати третину чистого доходу.

Регулярні витрати залежать від типу житла — орендована квартира, гуртожиток або спільне проживання — та його оснащення: мебльоване воно чи ні, чи є телефон, кабельне телебачення та інтернет. Окремо потрібно врахувати початкові витрати, зокрема заставу, яку зазвичай сплачують наперед.

Застава (Kaution): розмір і призначення

Kaution є гарантією для орендодавця на випадок, якщо орендар не сплатить оренду або завдасть шкоди житлу.

Розмір застави переважно визначається домовленістю сторін:

• три місячні брутто-плати — звичайний розмір;
• до шести місячних брутто-плат — ще допустимо;
• понад шість місячних плат — лише за наявності особливого страхового інтересу.

У цьому контексті місячна брутто-плата складається з чистої орендної плати, експлуатаційних витрат (Betriebskosten) і 10% ПДВ. Вищу заставу можуть обґрунтувати, наприклад, розмір орендної плати, платоспроможність орендаря, оснащення житла або меблі, що передаються в оренду.

Як передається застава?

Kaution можна передати у формі ощадної книжки (Sparbuch) або грошової суми. Якщо застава передана грошима, орендодавець повинен зберігати її з нарахуванням відсотків — на ощадній книжці або в іншій еквівалентній формі, окремо від власного майна. Це має захистити суму також у разі неплатоспроможності орендодавця.

Коли повертають Kaution?

Після завершення оренди житло потрібно повернути в тому стані, у якому його було прийнято. Звичайний знос (gewöhnliche Abnutzung) орендодавець повинен прийняти.

Якщо претензій немає, застава повертається після завершення договору разом із відсотками. Якщо виникла суперечка, вимогу про повернення потрібно подавати до компетентного районного суду (Bezirksgericht), оскільки це питання не належить до компетенції примирних органів у житлових справах (Schlichtungsstelle).

Під час заселення та виселення варто документувати точний стан житла: зробіть фотографії та складіть акт приймання-передачі (Übernahmeprotokoll).

Комісія агенту: хто платить і скільки?

Після успішного посередництва Immobilienmakler отримує одноразову комісію. З 1 липня 2023 року діє принцип замовника (Bestellerprinzip): особа, яка шукає житло, платить лише тоді, коли сама доручила агенту знайти квартиру. На практиці найчастіше замовником є орендодавець, тому комісію сплачує він.

Основою для розрахунку є брутто-плата, але тут вона має інше значення: сума чистої орендної плати та Betriebskosten без ПДВ. Витрати на опалення ніколи не включаються до розрахунку, а плата за меблі, що здаються разом із житлом, включається.

• Безстроковий договір або договір на строк понад три роки: максимум дві місячні брутто-плати.
• Строковий договір на період до трьох років: максимум одна місячна брутто-плата.
• Якщо договір згодом продовжують понад три роки або перетворюють на безстроковий: додатково може стягуватися ще одна місячна брутто-плата.

До розрахованої суми додається 20% ПДВ.

Ablöse: що дозволено, а що заборонено?

Ablöse — це одноразова оплата, пов’язана з прийняттям житла, наприклад за меблі або проведені зміни. Типовий приклад — коли новий орендар (Nachmieter) платить за вбудовану кухню або нову систему опалення.

За повної дії Mietrechtsgesetz плата є забороненою, якщо її вимагають:

• лише за передачу житла;
• за відмову від права посилатися на підстави для розірвання договору;
• за права, які й так передбачені законом.

Така домовленість є недійсною, а сплачену суму можна вимагати назад протягом десяти років.

Допустимою Ablöse є тоді, коли за нею стоїть конкретна зустрічна послуга, а сума є пропорційною. Наприклад, це можуть бути меблі за їхньою поточною вартістю або корисні для наступного орендаря покращення. Якщо протягом останніх 20 років ви здійснили значне покращення житла, яке досі залишається корисним, за певних умов можна вимагати компенсацію інвестицій (Investitionsablöse).

Аванс орендної плати та плата за оформлення договору

Аванс орендної плати (Mietzinsvorauszahlung)

Орендодавець може вимагати аванс, якщо сторони погодили це в договорі. За повної дії закону сума повинна стосуватися визначеного періоду. Наприклад, аванс у розмірі 3 600 євро за два роки означає, що протягом 24 місяців щомісячна орендна плата буде на 150 євро нижчою, а після цього сплачуватиметься повна сума. Аванс не є заставою і не є забороненою Ablöse.

Плата за оформлення договору (Mietvertragserrichtungskosten)

Іноді таку плату називає орендодавець або керуюча компанія. Однак законодавчої підстави для неї немає. За повної дії Mietrechtsgesetz вона заборонена та недійсна, адже належить до звичайного управління будинком, яке вже покривається Betriebskosten. Якщо ви сплатили таку суму, її можна вимагати назад.

Куди звертатися у разі спору?

У випадку забороненої Ablöse допомогу можна отримати в Arbeiterkammer (AK), Mietervereinigung, Австрійському об’єднанні орендарів і власників житла (ÖMW) або в консультаційному центрі з питань житла (Wohnberatungsstelle). Орендодавці можуть звернутися за консультацією до Wirtschaftskammer Österreich (WKO).

Поширені запитання

Чи може орендодавець вимагати заставу в розмірі шести місячних плат?

Так, до шести місячних брутто-плат загалом допускається. Більша сума можлива лише за наявності особливого страхового інтересу.

Чи потрібно платити агенту, якщо я відгукнувся на оголошення?

Лише якщо ви самі доручили Immobilienmakler знайти житло. Якщо замовником був орендодавець, платить він.

Що робити, якщо заставу не повертають?

У разі спору вимогу потрібно заявляти в Bezirksgericht. Schlichtungsstelle у цьому питанні не має компетенції.

Чи можна повернути вже сплачену плату за оформлення договору?

За повної дії Mietrechtsgesetz — так, оскільки така вимога є забороненою та недійсною.

Практичні кроки перед заселенням

1. Порахуйте не лише щомісячну оренду, а й Kaution та інші початкові витрати.
2. Перевірте в договорі розмір застави, порядок її зберігання та умови повернення.
3. З’ясуйте, хто замовив Immobilienmakler, і вимагайте зрозумілий розрахунок Provision.
4. Не сплачуйте Ablöse без конкретного предмета або послуги та перевірте, чи відповідає сума їхній поточній вартості.
5. Зафіксуйте стан житла на фото й в Übernahmeprotokoll під час заселення та виселення.
6. Зберігайте договори, квитанції та листування. У разі спору зверніться до AK, Mietervereinigung, ÖMW або Wohnberatungsstelle.

Ця інформація підготовлена на основі матеріалів з відкритих джерел і не є юридичною консультацією. За індивідуальною порадою зверніться до адвоката або іншого фахівця.

Джерело: oesterreich.gv.at