Prenájom v Rakúsku: kaucia, provízia a počiatočné náklady

Pri prenájme bytu v Rakúsku treba okrem mesačného nájomného počítať aj s jednorazovými nákladmi pri nasťahovaní. Niektoré sú bežné a zákonné, iné sú pri úplnej pôsobnosti Mietrechtsgesetz (MRG) výslovne zakázané.

Stručne: s čím treba počítať

• Kaucia (Kaution) zvyčajne predstavuje tri hrubé mesačné nájmy, pričom najviac šesť je spravidla ešte prípustných.
• Od 1. júla 2023 platí princíp objednávateľa (Bestellerprinzip): províziu (Provision) platí ten, kto si realitného makléra objednal.
• Horný limit provízie je podľa dĺžky zmluvy jeden alebo dva hrubé nájmy plus 20 % DPH.
• Poplatok Ablöse iba za odovzdanie bytu je pri úplnej pôsobnosti MRG neplatný a možno ho žiadať späť do desiatich rokov.
• Poplatok za vyhotovenie nájomnej zmluvy (Mietvertragserrichtungskosten) je pri úplnej pôsobnosti MRG zakázaný a zaplatenú sumu možno požadovať späť.

Koľko stojí nasťahovanie?

Ešte pred hľadaním bývania je vhodné premyslieť si financovanie. Orientačné pravidlo hovorí, že náklady na bývanie by nemali presiahnuť jednu tretinu čistého príjmu.

Pravidelné náklady závisia od typu bývania, napríklad od toho, či ide o nájomný byt, internát alebo byt v spolubývaní, ako aj od vybavenia. Rozdiel predstavuje aj zariadený alebo nezariadený byt, telefón, kábel či internet. K tomu sa pridávajú počiatočné výdavky, najmä kaucia.

Kaucia (Kaution): výška a účel

Kaucia slúži prenajímateľovi ako zábezpeka pre prípad, že nájomca nezaplatí nájomné alebo spôsobí škodu na byte.

Jej výška je v zásade vecou dohody. Bežné a prípustné sumy sú:

• tri hrubé mesačné nájmy – obvyklá výška,
• najviac šesť hrubých mesačných nájmov – spravidla ešte prípustná suma,
• viac ako šesť mesačných nájmov – iba pri osobitnom záujme na zabezpečení.

Hrubý mesačný nájom v tomto prípade znamená čisté nájomné, prevádzkové náklady (Betriebskosten) a 10 % DPH spolu. Vyššia kaucia môže byť odôvodnená napríklad výškou nájmu, platobnou schopnosťou nájomcu, vybavením bytu alebo prenajímaným nábytkom.

Ako sa kaucia odovzdáva?

Kauciu možno odovzdať vo forme vkladnej knižky (Sparbuch) alebo peňažnej sumy. Ak ju nájomca zaplatí v peniazoch, prenajímateľ ju musí uložiť s úrokom – na vkladnej knižke alebo rovnocenným spôsobom oddelene od svojho majetku. Takto má byť suma chránená aj v prípade jeho platobnej neschopnosti.

Kedy sa kaucia vracia?

Po skončení nájmu treba byt odovzdať v stave, v akom bol prevzatý. Bežné opotrebenie (gewöhnliche Abnutzung) musí prenajímateľ akceptovať.

Ak prenajímateľ nemá voči nájomcovi oprávnené výhrady, kaucia sa po skončení zmluvy vracia aj s úrokmi. Ak vznikne spor, vrátenie kaucie treba uplatniť na príslušnom okresnom súde (Bezirksgericht), pretože táto otázka nepatrí do pôsobnosti zmierovacích orgánov pre bytové spory (Schlichtungsstelle).

Pri nasťahovaní aj odchode je vhodné zdokumentovať presný stav bytu fotografiami alebo odovzdávacím protokolom (Übernahmeprotokoll).

Provízia realitnej kancelárie (Provision)

Po úspešnom sprostredkovaní patrí realitnému maklérovi (Immobilienmakler) jednorazová provízia. Od 1. júla 2023 platí princíp objednávateľa (Bestellerprinzip). Ako záujemca o byt platíte iba vtedy, ak ste si makléra objednali sami. V praxi býva objednávateľom najčastejšie prenajímateľ, ktorý potom províziu aj hradí.

Základom provízie je hrubý nájom, tentoraz však v inom význame: čisté nájomné a prevádzkové náklady spolu, bez DPH. Náklady na vykurovanie sa do základu nikdy nezapočítavajú. Poplatok za prenajímaný nábytok sa však započítať môže.

• Neurčitá zmluva alebo zmluva na viac ako tri roky: najviac dva hrubé nájmy.
• Zmluva na dobu určitú najviac na tri roky: najviac jeden hrubý nájom.
• Predĺženie zmluvy nad tri roky alebo zmena na zmluvu na dobu neurčitú: ďalší jeden hrubý nájom.

Na vypočítanú províziu sa pripočítava 20 % DPH.

Ablöse: čo je dovolené a čo nie?

Ablöse je jednorazová platba súvisiaca s prevzatím bytu, napríklad za nábytok alebo úpravy. Typickým príkladom je platba nového nájomcu (Nachmieter) za vstavanú kuchyňu alebo nové vykurovanie.

Pri úplnej pôsobnosti Mietrechtsgesetz (MRG) je zakázaná platba:

• iba za samotné odovzdanie bytu,
• za vzdanie sa dôvodov na výpoveď,
• za práva, ktoré nájomcovi vyplývajú zo zákona aj bez takejto dohody.

Takáto dohoda je neplatná a zaplatenú sumu možno požadovať späť do desiatich rokov.

Dovolená je platba, ak za ňou stojí konkrétne protiplnenie a suma je primeraná. Môže ísť napríklad o nábytok v jeho aktuálnej hodnote alebo o úpravy, ktoré sú užitočné aj pre ďalšieho nájomcu. Ak nájomca v posledných 20 rokoch vykonal významné a naďalej užitočné úpravy, za určitých podmienok môže požadovať náhradu investície (Investitionsablöse).

Preddavok na nájomné a poplatok za zmluvu

Preddavok na nájomné (Mietzinsvorauszahlung)

Prenajímateľ môže požadovať preddavok na nájomné, ak sa na tom strany dohodli v zmluve. Pri úplnej pôsobnosti MRG musí byť suma určená na konkrétne obdobie. Ak sa napríklad zaplatí 3 600 eur na dva roky, znamená to, že počas 24 mesiacov bude mesačné nájomné o 150 eur nižšie. Potom sa platí celá suma. Preddavok nie je kaucia ani zakázaná Ablöse.

Poplatok za vyhotovenie zmluvy

Poplatok za spracovanie alebo vyhotovenie nájomnej zmluvy (Bearbeitungshonorar, Mietvertragserrichtungskosten) môže niekedy požadovať prenajímateľ alebo správca domu. Pri úplnej pôsobnosti MRG však naň neexistuje právny základ a je zakázaný a neplatný. Bežná správa domu je už pokrytá prevádzkovými nákladmi (Betriebskosten). Ak ste takýto poplatok zaplatili, možno ho požadovať späť.

Kam sa obrátiť pri spore?

Pri zakázanej Ablöse alebo inom probléme s nájmom môžete požiadať o pomoc:

• komoru práce (Arbeiterkammer, AK),
• Mietervereinigung,
• rakúsky zväz nájomcov a vlastníkov bytov (ÖMW),
• poradňu pre bývanie (Wohnberatungsstelle).

Prenajímatelia môžu požiadať o poradenstvo Hospodársku komoru (WKO).

Praktické kroky pred podpisom a po skončení nájmu

1. Vopred si spočítajte mesačné náklady aj jednorazové platby, najmä kauciu.
2. Skontrolujte, či zmluva uvádza výšku kaucie, nájomného, prevádzkových nákladov a prípadnú províziu.
3. Zistite, kto si objednal realitného makléra. Províziu platí objednávateľ.
4. Pri platbe Ablöse si vyžiadajte presný zoznam predmetov alebo úprav, ich hodnotu a doklad o platbe.
5. Nepodpisujte samostatný poplatok iba za odovzdanie bytu alebo za vyhotovenie zmluvy bez overenia jeho zákonnosti.
6. Pri prevzatí a odovzdaní bytu vyhotovte Übernahmeprotokoll a urobte fotografie.
7. Ak sa kaucia nevráti alebo vznikne spor, obráťte sa na Arbeiterkammer, Mietervereinigung alebo príslušný Bezirksgericht.

Tento článok vychádza z informácií dostupných na oesterreich.gv.at a nenahrádza právne poradenstvo. Pri konkrétnom prípade sa obráťte na právnika alebo príslušnú poradenskú organizáciu.