Najam stana u Austriji: polog, provizija i početni troškovi

Ako unajmljujete stan u Austriji, uz mjesečnu najamninu trebate računati i na jednokratne troškove pri useljenju. Neki su dopušteni i regulirani, dok su drugi izričito zabranjeni.

Ukratko:

• Uobičajeni iznos pologa (Kaution) iznosi tri bruto mjesečne najamnine, a dopušteno je najviše šest.
• Od 1. srpnja 2023. proviziju agenciji (Provision) plaća naručitelj usluge. Ako je agenciju angažirao najmodavac, on je plaća.
• Najviša provizija ovisi o trajanju ugovora i iznosi jednu ili dvije bruto najamnine, uvećano za 20 % PDV-a.
• Naknada za samo predavanje stana, odnosno Ablöse bez stvarne protučinidbe, ništetna je kod pune primjene Zakona o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG) i može se potraživati natrag u roku od deset godina.
• Naknada za sastavljanje ugovora (Mietvertragserrichtungskosten) zabranjena je kod pune primjene MRG-a. Već plaćeni iznos može se tražiti natrag.

Koliko ukupno košta useljenje?

Prije početka potrage za stanom korisno je provjeriti kako ćete financirati početne troškove. Opće je pravilo da troškovi stanovanja ne bi trebali prelaziti jednu trećinu neto prihoda.

Redoviti troškovi ovise o vrsti stana, primjerice o tome radi li se o najmu, studentskom domu ili zajedničkom stanovanju, kao i o opremljenosti. Treba uzeti u obzir je li stan namješten te postoje li telefon, kabelska televizija i internet. Uz to dolaze početni troškovi, prije svega polog.

Polog (Kaution): koliko može iznositi?

Kaution je osiguranje za najmodavca u slučaju da najmoprimac ne plati najamninu ili prouzroči štetu u stanu. Iznos se u načelu dogovara između stranaka.

• Tri bruto mjesečne najamnine: uobičajeni iznos.
• Do šest bruto mjesečnih najamnina: još uvijek dopušten iznos.
• Više od šest mjesečnih najamnina: samo ako postoji poseban interes za osiguranje.

Bruto mjesečna najamnina ovdje znači zbroj neto najamnine, troškova poslovanja zgrade (Betriebskosten) i 10 % PDV-a. Viši polog može se, primjerice, opravdati visinom najamnine, platežnom sposobnošću najmoprimca, opremljenošću stana ili namještajem koji se iznajmljuje zajedno sa stanom.

Kako se polog predaje?

Polog se može predati u obliku štedne knjižice (Sparbuch) ili novca. Ako je predan u novcu, najmodavac ga mora položiti uz kamatu, na štednu knjižicu ili na drugi jednakovrijedan način, odvojeno od vlastite imovine. Tako je iznos zaštićen i u slučaju njegove nesposobnosti za plaćanje.

Kada se polog vraća?

Stan se pri iseljenju mora vratiti u stanju u kojem je preuzet. Najmodavac mora prihvatiti uobičajeno trošenje (gewöhnliche Abnutzung).

Ako nema spornih pitanja, polog se nakon prestanka ugovora vraća zajedno s kamatama. Ako nastane spor, povrat se mora tražiti pred nadležnim općinskim sudom (Bezirksgericht), jer za ovo pitanje nisu nadležna tijela za mirenje u stambenim sporovima (Schlichtungsstelle).

Pri useljenju i iseljenju preporučljivo je dokumentirati točno stanje stana, primjerice fotografijama ili zapisnikom o primopredaji (Übernahmeprotokoll).

Provizija agenciji (Provision): tko je plaća?

Nakon uspješnog posredovanja agenciji za nekretnine (Immobilienmakler) pripada jednokratna provizija. Od 1. srpnja 2023. vrijedi načelo naručitelja (Bestellerprinzip): osoba koja traži stan plaća proviziju samo ako je sama angažirala agenciju. U praksi je najčešće najmodavac naručitelj, pa on plaća proviziju.

Osnovica za proviziju je bruto najamnina, ali u ovom kontekstu to znači neto najamninu i Betriebskosten, bez PDV-a. Troškovi grijanja nikada se ne smiju uračunati, dok se naknada za namještaj koji se iznajmljuje zajedno sa stanom uračunava.

• Ugovor na neodređeno ili ugovor dulji od tri godine: najviše dvije bruto najamnine.
• Ugovor na određeno do najviše tri godine: najviše jedna bruto najamnina.
• Ako se ugovor kasnije produlji na više od tri godine ili pretvori u ugovor na neodređeno: moguća je dodatna jedna bruto najamnina.

Na tako izračunati iznos dodaje se 20 % PDV-a.

Ablöse: što je dopušteno, a što nije?

Ablöse je jednokratno plaćanje povezano s preuzimanjem stana, primjerice za namještaj ili preinake. Tipičan je primjer kada novi najmoprimac (Nachmieter) plaća ugrađenu kuhinju ili novo grijanje.

Kod pune primjene Mietrechtsgesetz (MRG) zabranjeno je tražiti Ablöse za:

• samo predavanje stana, bez konkretne protučinidbe;
• odricanje od razloga za otkaz;
• prava koja najmoprimcu ionako pripadaju na temelju zakona.

Takav je dogovor ništetan, a plaćeni iznos može se potraživati natrag u roku od deset godina.

Dopuštena je naknada ako iza nje stoji konkretna protučinidba i ako je iznos razmjeran. To može biti namještaj po njegovoj sadašnjoj vrijednosti ili poboljšanje koje je korisno i sljedećem najmoprimcu. Ako ste u posljednjih 20 godina financirali značajno poboljšanje koje je i dalje korisno, pod određenim uvjetima možete tražiti naknadu ulaganja (Investitionsablöse).

Predujam najamnine i naknada za sastavljanje ugovora

Predujam najamnine (Mietzinsvorauszahlung)

Najmodavac može tražiti predujam najamnine ako je to dogovoreno u ugovoru. Kod pune primjene MRG-a iznos mora biti vezan uz određeno razdoblje. Primjerice, predujam od 3.600 eura za dvije godine znači da se tijekom 24 mjeseca mjesečna najamnina smanjuje za 150 eura, a nakon toga se ponovno plaća puni iznos. Predujam nije isto što i polog niti je riječ o zabranjenoj Ablöse.

Naknada za obradu i sastavljanje ugovora

Naknadu za sastavljanje ugovora (Bearbeitungshonorar) ponekad traže najmodavac ili upravitelj zgrade, ali za to ne postoji zakonska osnova. Kod pune primjene MRG-a takva je naknada zabranjena i nevaljana, jer pripada redovitom upravljanju zgradom, koje je već pokriveno Betriebskostenima. Ako ste je platili, možete tražiti povrat.

Kome se obratiti u slučaju spora?

Ako vam je naplaćena zabranjena Ablöse, pomoć možete zatražiti kod Radničke komore (Arbeiterkammer, AK), udruge Mietervereinigung, austrijske udruge najmoprimaca i vlasnika stanova (ÖMW) ili savjetovališta za stanovanje (Wohnberatungsstelle). Najmodavci se za savjet mogu obratiti Gospodarskoj komori (WKO).

Praktični koraci prije i nakon useljenja

1. Izračunajte mjesečne troškove i jednokratni iznos za polog, proviziju i druge dopuštene troškove.
2. Provjerite tko je angažirao Immobilienmakler prije nego što prihvatite obvezu plaćanja Provisiona.
3. U ugovoru jasno provjerite iznos Kautiona, način čuvanja pologa i eventualni Mietzinsvorauszahlung.
4. Ne plaćajte naknadu za samo predavanje stana niti Bearbeitungshonorar kod pune primjene MRG-a bez prethodnog pravnog savjeta.
5. Pri preuzimanju i vraćanju stana sastavite Übernahmeprotokoll i napravite fotografije.
6. Sačuvajte ugovor, potvrde o plaćanju i svu komunikaciju. Ako polog nije vraćen ili je naplaćen nedopušteni iznos, obratite se AK-u, Mietervereinigung, ÖMW-u ili pravnom stručnjaku. Za spor oko povrata pologa nadležan je Bezirksgericht.

Napomena: Ovaj je članak sastavljen na temelju javno dostupnih izvora i ne predstavlja pravno savjetovanje. Za konkretan slučaj obratite se odvjetniku, pravnom stručnjaku, Arbeiterkammeru ili relevantnom savjetovalištu.

Izvor: oesterreich.gv.at