Najem stanovanja v Avstriji: varščina, provizija in začetni stroški

Pri najemu stanovanja v Avstriji morate poleg mesečne najemnine računati tudi na enkratne stroške ob vselitvi. Nekateri so običajni in zakonsko dovoljeni, drugi pa so izrecno prepovedani. V nadaljevanju so zbrane najpomembnejše informacije za leto 2026.

Na koliko začetnih stroškov morate računati?

Preden začnete iskati stanovanje, je smiselno preveriti, kako boste financirali vselitev. Okvirno pravilo je, da stroški bivanja ne bi smeli presegati tretjine neto dohodka.

Redni stroški so odvisni od vrste stanovanja, na primer od tega, ali gre za običajno najemno stanovanje, študentski dom ali stanovanjsko skupnost. Pomembni so tudi opremljenost, telefon, kabelska televizija in internet. Poleg tega morate vnaprej predvideti začetne stroške, zlasti varščino.

Varščina (Kaution): višina in namen

Varščina je jamstvo najemodajalcu za primer, da najemnik ne plača najemnine ali povzroči škodo v stanovanju.

Višina varščine je načeloma stvar dogovora. Običajni in dovoljeni zneski so:

• tri bruto mesečne najemnine – to je običajni znesek;
• do šest bruto mesečnih najemnin – to je še dovoljeno;
• več kot šest mesečnih najemnin – samo ob posebnem zavarovalnem interesu.

Pri varščini bruto mesečna najemnina pomeni neto najemnino, obratovalne stroške (Betriebskosten) in 10-odstotni DDV skupaj. Višja varščina je lahko na primer upravičena zaradi višine najemnine, plačilne sposobnosti najemnika, opremljenosti stanovanja ali oddanega pohištva.

Kako se varščina izroči in kam se položi?

Varščino lahko izročite v obliki hranilne knjižice (Sparbuch) ali denarja. Če jo plačate v denarju, jo mora najemodajalec obrestovati in shraniti na hranilni knjižici ali na primerljiv način, ločeno od svojega premoženja. Tako je znesek zaščiten tudi v primeru njegove plačilne nesposobnosti.

Kdaj dobite varščino nazaj?

Stanovanje morate vrniti v stanju, v kakršnem ste ga prevzeli. Najemodajalec mora sprejeti običajno obrabo (gewöhnliche Abnutzung).

Če ni ugovorov, vam mora biti varščina po prenehanju pogodbe vrnjena skupaj z obrestmi. Če pride do spora, je treba vračilo zahtevati pri pristojnem okrajnem sodišču (Bezirksgericht), saj ta zadeva ne spada med pristojnosti stanovanjskih poravnalnih organov (Schlichtungsstelle).

Ob vselitvi in izselitvi je priporočljivo natančno dokumentirati stanje stanovanja, na primer s fotografijami ali zapisnikom o prevzemu (Übernahmeprotokoll).

Provizija nepremičninskega posrednika (Provision): kdo jo plača?

Po uspešnem posredovanju nepremičninskemu posredniku (Immobilienmakler) pripada enkratna provizija. Od 1. julija 2023 velja načelo naročnika (Bestellerprinzip): kot iskalec stanovanja plačate provizijo samo, če ste posrednika naročili sami. V praksi je naročnik večinoma najemodajalec, zato jo plača on.

Osnova za provizijo je bruto najemnina, vendar se ta izraz tu uporablja drugače: gre za vsoto neto najemnine in obratovalnih stroškov, brez DDV. Stroški ogrevanja se ne smejo nikoli vključiti v osnovo, strošek oddanega pohištva pa se lahko upošteva.

• Nedoločen čas ali določen čas, daljši od treh let: največ dve bruto najemnini.
• Določena pogodba za največ tri leta: največ ena bruto najemnina.
• Če se pogodba pozneje podaljša na več kot tri leta ali spremeni v pogodbo za nedoločen čas: dodatna ena bruto najemnina.

Na tako izračunan znesek se prišteje 20-odstotni DDV.

Odkupnina (Ablöse): kaj je dovoljeno in kaj prepovedano?

Odkupnina (Ablöse) je enkratno plačilo, povezano s prevzemom stanovanja, na primer za pohištvo ali izboljšave. Tipičen primer je, ko novi najemnik (Nachmieter) plača za vgradno kuhinjo ali novo ogrevanje.

Na območju popolne veljavnosti zakona o najemnih razmerjih (Mietrechtsgesetz, MRG) je plačilo prepovedano, če gre za:

• zgolj za predajo stanovanja;
• odpoved pravici do razlogov za odpoved pogodbe;
• pravice, ki najemniku pripadajo že na podlagi zakona.

Takšen dogovor je ničen, že plačani znesek pa je mogoče zahtevati nazaj v desetih letih.

Odkupnina je dovoljena, če zanjo obstaja konkretna protidajatev in je znesek sorazmeren. To velja na primer za pohištvo po njegovi trenutni vrednosti ali za izboljšave, ki bodo koristile tudi naslednjemu najemniku. Če ste v zadnjih 20 letih izvedli pomembne izboljšave, ki so še vedno uporabne, lahko pod določenimi pogoji zahtevate povračilo naložbe (Investitionsablöse).

Predplačilo najemnine in stroški priprave pogodbe

Predplačilo najemnine (Mietzinsvorauszahlung)

Najemodajalec lahko zahteva predplačilo najemnine, če je to dogovorjeno v pogodbi. Na območju popolne veljavnosti MRG mora biti znesek vezan na določeno obdobje. Predplačilo 3.600 evrov za dve leti pomeni, da je 24 mesecev mesečna najemnina nižja za 150 evrov, nato pa se začne plačevati celotni znesek. Predplačilo ni isto kot varščina in ni prepovedana odkupnina.

Stroški priprave pogodbe (Mietvertragserrichtungskosten oziroma Bearbeitungshonorar)

Te stroške včasih zahteva najemodajalec ali upravnik stavbe, vendar zanje ni zakonske podlage. Na območju popolne veljavnosti MRG so prepovedani in neveljavni, saj sodijo v redno upravljanje stavbe, ki ga že pokrivajo obratovalni stroški. Če ste jih plačali, lahko zahtevate vračilo.

Kam po pomoč v sporu?

Pri prepovedani odkupnini lahko pomoč poiščete pri Delavski zbornici (Arbeiterkammer, AK), združenju najemnikov Mietervereinigung, avstrijskem združenju najemnikov in lastnikov stanovanj (ÖMW) ali stanovanjskem svetovalnem mestu (Wohnberatungsstelle). Najemodajalci lahko za nasvet zaprosijo pri Gospodarski zbornici (WKO).

Pogosta vprašanja

Ali lahko najemodajalec zahteva varščino v višini šestih mesečnih najemnin?

Da. Do šest bruto mesečnih najemnin je dovoljeno. Višji znesek je mogoč samo ob posebnem zavarovalnem interesu.

Ali moram plačati nepremičninskemu posredniku, če sem se odzval na oglas?

Samo če ste posrednika naročili sami. Če je bil naročnik najemodajalec, provizijo plača on.

Kaj lahko storim, če mi varščine ne vrnejo?

V primeru spora morate vračilo zahtevati pri okrajnem sodišču (Bezirksgericht), saj poravnalni organ (Schlichtungsstelle) za to vprašanje ni pristojen.

Ali lahko zahtevam vračilo že plačanih stroškov priprave pogodbe?

Na območju popolne veljavnosti MRG da, saj je takšna zahteva prepovedana in neveljavna.

Praktični koraki pred vselitvijo

1. Pred podpisom pogodbe izračunajte mesečne in vse začetne stroške.
2. Preverite višino varščine in način njenega shranjevanja.
3. Ugotovite, kdo je naročil nepremičninskega posrednika (Immobilienmakler), in preverite izračun morebitne provizije.
4. Za vsako odkupnino (Ablöse) zahtevajte konkreten seznam predmetov ali izboljšav ter preverite, ali je znesek sorazmeren.
5. Ob prevzemu in vračilu stanovanja izdelajte fotografije in zapisnik (Übernahmeprotokoll).
6. Račune, pogodbo, dokazila o plačilih in vso komunikacijo shranite. Pri sporu se obrnite na Arbeiterkammer, Mietervereinigung, ÖMW ali Wohnberatungsstelle; glede vračila varščine pa na Bezirksgericht.

Opomba: Članek temelji na javno dostopnih virih in ne predstavlja pravnega svetovanja. Za strokovno presojo se obrnite na odvetnika ali drugega ustreznega strokovnjaka.

Vir: oesterreich.gv.at