Avusturya’da kiralık ev: depozito, komisyon ve başlangıç masrafları

Avusturya’da ev kiralarken aylık kira bedelinin yanı sıra taşınma sırasında ödenen tek seferlik masrafları da hesaba katmalısınız. Bu masrafların bazıları yasal ve düzenlenmişken, bazıları özellikle yasaktır. Aşağıda 2026 yılında dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları bulabilirsiniz.

Kısaca bilmeniz gerekenler

• Depozitonun (Kaution) olağan miktarı üç brüt aylık kira bedelidir; özel durumlarda en fazla altı brüt aylık kira bedeline çıkabilir.
• 1 Temmuz 2023’ten bu yana emlak komisyonunu (Provision) emlakçıya işi veren taraf öder. Emlakçı ev sahibi tarafından görevlendirildiyse komisyonu ev sahibi öder.
• Komisyonun üst sınırı sözleşmenin süresine bağlıdır: bir veya iki brüt kira bedeli artı yüzde 20 KDV.
• Sadece konutun teslim edilmesi karşılığında istenen devir ücreti (Ablöse), Mietrechtsgesetz’in (MRG) tam olarak uygulandığı durumlarda geçersizdir ve on yıl içinde geri talep edilebilir.
• Sözleşme hazırlama ücreti (Mietvertragserrichtungskosten) MRG’nin tam olarak uygulandığı durumlarda yasaktır; ödenmişse geri istenebilir.

Taşınma başlangıcında toplam ne kadar gerekir?

Ev aramaya başlamadan önce finansmanınızı planlamanız faydalı olur. Genel kural olarak konut masraflarının net gelirinizin üçte birini aşmaması önerilir.

Düzenli masraflar; konutun türüne, mobilyalı olup olmamasına ve telefon, kablo veya internet gibi hizmetlere göre değişir. Bunlara ek olarak Kaution gibi başlangıç masrafları da önceden hesaplanmalıdır.

Depozito (Kaution) ne kadar olabilir?

Kaution, kiracının kira bedelini ödememesi veya konuta zarar vermesi ihtimaline karşı ev sahibine verilen güvencedir.

Miktar esas olarak tarafların anlaşmasına bağlıdır. Yaygın ve izin verilen miktarlar şöyledir:

• Üç brüt aylık kira bedeli: Olağan miktar.
• En fazla altı brüt aylık kira bedeli: Genel olarak hâlâ izin verilen üst sınır.
• Altı aydan fazla: Ancak özel bir güvence ihtiyacı varsa mümkün olabilir.

Buradaki brüt aylık kira; net kira bedeli, işletme giderleri (Betriebskosten) ve yüzde 10 KDV’nin toplamıdır. Daha yüksek bir Kaution; kira bedelinin yüksekliği, kiracının ödeme gücü, konutun donanımı veya kiralık mobilyalar gibi nedenlerle gerekçelendirilebilir.

Depozito nasıl teslim edilir?

Kaution, tasarruf hesabı cüzdanı (Sparbuch) veya para olarak verilebilir. Para olarak teslim edilirse ev sahibi bu parayı faiz getirecek şekilde, kendi malvarlığından ayrı ve iflas durumunda da korunacak bir hesapta ya da eşdeğer bir biçimde tutmalıdır.

Depozito ne zaman geri ödenir?

Kiracı, konutu teslim aldığı duruma uygun şekilde geri vermelidir. Ancak olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmayı (gewöhnliche Abnutzung) ev sahibi kabul etmek zorundadır.

Herhangi bir itiraz yoksa Kaution, kira sözleşmesi sona erdikten sonra faiziyle birlikte geri ödenmelidir. Uyuşmazlık halinde depozitonun iadesi için yetkili bölge mahkemesine (Bezirksgericht) başvurulması gerekir; bu konu konut uyuşmazlıkları için uzlaştırma mercilerinin (Schlichtungsstelle) yetki alanına girmez.

Konutun teslim alınması ve geri verilmesi sırasında durumunu fotoğraflarla veya teslim tutanağıyla (Übernahmeprotokoll) belgelemek yararlı olur.

Emlak komisyonunu (Provision) kim öder?

Başarılı bir aracılık sonucunda emlakçıya (Immobilienmakler) tek seferlik komisyon ödenir. 1 Temmuz 2023’ten bu yana sipariş veren öder ilkesi (Bestellerprinzip) geçerlidir. Kiracı olarak yalnızca emlakçıyı kendiniz görevlendirdiyseniz ödeme yaparsınız. Uygulamada emlakçıyı çoğunlukla ev sahibi görevlendirdiği için komisyonu da ev sahibi öder.

Komisyonun hesaplanmasındaki brüt kira, net kira ile işletme giderlerinin toplamıdır ve KDV hariç hesaplanır. Isınma giderleri hiçbir zaman bu hesaba dahil edilemez; kiraya verilen mobilyaların bedeli ise dahil edilebilir.

• Süresiz veya üç yıldan uzun sözleşme: En fazla iki brüt kira bedeli.
• En fazla üç yıllık belirli süreli sözleşme: En fazla bir brüt kira bedeli.
• Sözleşme daha sonra üç yıldan uzun süreye uzatılır veya süresiz hale getirilirse: Ek olarak bir brüt kira bedeli.

Bu tutarlara yüzde 20 KDV eklenir.

Devir ücreti (Ablöse): Ne yasal, ne yasak?

Ablöse, konutun devralınmasıyla bağlantılı olarak tek seferde ödenen bedeldir. Örneğin yeni kiracı (Nachmieter), mevcut ankastre mutfak veya yeni bir ısıtma sistemi için ödeme yapabilir.

Mietrechtsgesetz’in (MRG) tam olarak uygulandığı durumlarda aşağıdaki talepler yasaktır:

• Yalnızca konutun teslim edilmesi karşılığında ücret istemek.
• Fesih nedenlerinden vazgeçme karşılığında ücret istemek.
• Kanunen zaten mevcut olan haklar karşılığında ücret istemek.

Bu tür bir anlaşma geçersizdir ve ödenen bedel on yıl içinde geri talep edilebilir.

Buna karşılık somut bir karşılığı olan ve miktarı makul olan ödemeler yasal olabilir. Örneğin mobilyaların mevcut değeri veya sonraki kiracının da yararlanacağı iyileştirmeler için bedel istenebilir. Son 20 yıl içinde yaptığınız ve hâlâ kullanılabilir olan önemli iyileştirmeler için, belirli şartlarda yatırım karşılığı (Investitionsablöse) talep edebilirsiniz.

Kira avansı ve sözleşme hazırlama ücreti

Kira avansı (Mietzinsvorauszahlung)

Ev sahibi kira avansını ancak sözleşmede bu konuda anlaşılmışsa isteyebilir. MRG’nin tam olarak uygulandığı durumlarda avans belirli bir döneme ilişkin olmalıdır. Örneğin iki yıl için 3.600 avro avans, 24 ay boyunca aylık kiranın 150 avro daha düşük ödenmesi ve sonrasında tam kira bedeline geçilmesi anlamına gelir.

Kira avansı Kaution ile aynı değildir ve yasak bir Ablöse sayılmaz.

Sözleşme hazırlama ücreti (Bearbeitungshonorar)

Bazen ev sahibi veya bina yönetimi bu ücreti talep edebilir. Ancak bunun yasal bir dayanağı yoktur. MRG’nin tam olarak uygulandığı durumlarda bu ücret yasak ve geçersizdir; çünkü normal bina yönetimi masrafları zaten Betriebskosten kapsamında karşılanır. Ödeme yaptıysanız geri talep edebilirsiniz.

Uyuşmazlık halinde nereye başvurabilirsiniz?

Yasak bir Ablöse talebiyle karşılaşırsanız Arbeiterkammer (AK), Mietervereinigung, Avusturya kiracı ve konut sahipleri birliği (ÖMW) veya bir konut danışma merkezinden (Wohnberatungsstelle) yardım isteyebilirsiniz. Ev sahipleri ise Wirtschaftskammer Österreich’e (WKO) danışabilir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi altı aylık Kaution isteyebilir mi?

Evet, en fazla altı brüt aylık kira bedeli genel olarak mümkündür. Daha yüksek bir tutar ancak özel bir güvence ihtiyacı varsa talep edilebilir.

İlana başvurduysam emlakçıya komisyon ödemem gerekir mi?

Hayır. Yalnızca emlakçıyı siz görevlendirdiyseniz komisyon ödersiniz. Emlakçının müşterisi ev sahibiyse ödeme ev sahibine aittir.

Depozitom geri ödenmezse ne yapmalıyım?

Uyuşmazlık halinde talebinizi Bezirksgericht’te ileri sürmeniz gerekir. Schlichtungsstelle bu konuda yetkili değildir.

Ödediğim sözleşme hazırlama ücretini geri isteyebilir miyim?

MRG’nin tam olarak uygulandığı durumlarda evet. Bu tür bir ücret yasak ve geçersiz olduğundan geri talep edilebilir.

Pratik olarak ne yapmalısınız?

1. Net gelirinizin üçte birini aşmayacak şekilde aylık konut bütçenizi ve başlangıç masraflarınızı hesaplayın.
2. Kira sözleşmesinde Kaution’un miktarını, saklanma biçimini ve iade koşullarını kontrol edin.
3. Konutun mevcut durumunu taşınırken ve çıkarken fotoğraflayın; mümkünse Übernahmeprotokoll imzalayın.
4. Emlak komisyonunu kimin ödemekle yükümlü olduğunu ve hesabın nasıl yapıldığını yazılı olarak kontrol edin.
5. Ablöse, Bearbeitungshonorar veya Mietvertragserrichtungskosten gibi ek ücretlerin hukuki dayanağını sorgulayın.
6. Uyuşmazlık halinde Arbeiterkammer, Mietervereinigung, ÖMW veya Wohnberatungsstelle’den destek alın; depozito anlaşmazlıklarında Bezirksgericht’e başvurun.

Not: Bu bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir durumda avukata veya yetkili bir danışmana başvurun.

Kaynak: oesterreich.gv.at