Najam stana u Austriji: kaucija, provizija i početni troškovi

Prilikom najma stana u Austriji, osim mjesečne najamnine, treba računati i na jednokratne troškove useljenja. Neki od njih su dozvoljeni i zakonski uređeni, dok su drugi izričito zabranjeni. U nastavku su najvažnije informacije za 2026. godinu.

Koliko ukupno košta useljenje?

Prije nego što počnete tražiti stan, korisno je napraviti plan finansiranja. Praktično pravilo je da troškovi stanovanja ne bi trebali prelaziti jednu trećinu neto prihoda.

Redovni troškovi zavise od vrste stana, na primjer da li je riječ o najmu, domu ili zajedničkom stanovanju, kao i od opremljenosti. Razlike postoje između namještenih i nenamještenih stanova, a dodatno mogu nastati troškovi telefona, kablovske televizije i interneta. Tome treba dodati početne izdatke, posebno kauciju.

Kaucija (Kaution): koliko može iznositi?

Kaucija služi kao osiguranje za glavnog najmodavca (Hauptmieter odnosno Vermieter) ako najmoprimac ne plati najamninu ili prouzrokuje štetu u stanu.

Visina kaucije se u osnovi dogovara između stranaka. Uobičajeni i dozvoljeni iznosi su:

• 3 bruto mjesečne najamnine – uobičajeni iznos;
• do 6 bruto mjesečnih najamnina – još uvijek dozvoljeno;
• više od 6 mjesečnih najamnina – samo ako postoji poseban interes za osiguranje.

Bruto mjesečna najamnina ovdje obuhvata neto najamninu, operativne troškove (Betriebskosten) i 10% poreza na dodatu vrijednost. Viša kaucija može biti opravdana, na primjer, zbog visine najamnine, platežne sposobnosti najmoprimca, opremljenosti stana ili namještaja koji se iznajmljuje.

Kako se kaucija predaje i gdje se čuva?

Kaucija se može predati u obliku štedne knjižice (Sparbuch) ili kao novčani iznos. Ako se predaje novac, glavni najmodavac ga mora uložiti uz kamatu, u štednu knjižicu ili na drugi ekvivalentan način odvojeno od vlastite imovine. Tako novac treba biti zaštićen i u slučaju njegove nesposobnosti plaćanja.

Kada se kaucija vraća?

Stan se mora vratiti u stanju u kojem je preuzet. Uobičajeno trošenje (gewöhnliche Abnutzung) najmodavac mora prihvatiti.

Ako nema prigovora, kaucija se nakon prestanka ugovora vraća zajedno s kamatama. Ako dođe do spora, povrat se mora potraživati pred nadležnim općinskim sudom (Bezirksgericht), jer ovo pitanje nije u nadležnosti službi za mirenje u stambenim sporovima (Schlichtungsstelle).

Prilikom useljenja i iseljenja preporučuje se dokumentovati tačno stanje stana, na primjer fotografijama ili zapisnikom o primopredaji (Übernahmeprotokoll).

Provizija agenciji: ko plaća i koliko?

Nakon uspješnog posredovanja, posrednik za nekretnine (Immobilienmakler) ima pravo na jednokratnu proviziju. Od 1. jula 2023. primjenjuje se princip naručioca (Bestellerprinzip): osoba koja traži stan plaća proviziju samo ako je sama angažovala agenta. U praksi je najčešće glavni najmodavac naručilac, pa on i plaća proviziju.

Osnovica za proviziju je bruto najamnina, ali u ovom slučaju taj pojam ima drugo značenje: zbir neto najamnine i operativnih troškova, bez PDV-a. Troškovi grijanja se nikada ne smiju uračunati, dok se naknada za iznajmljeni namještaj uračunava.

• ugovor na neodređeno vrijeme ili ugovor duži od 3 godine: najviše 2 bruto najamnine;
• ugovor na određeno vrijeme do 3 godine: najviše 1 bruto najamnina;
• ako se ugovor kasnije produži na više od 3 godine ili pretvori u ugovor na neodređeno: dodatna 1 bruto najamnina.

Na tako izračunati iznos dodaje se 20% PDV-a.

Ablöse: šta je dozvoljeno, a šta zabranjeno?

Naknada za preuzimanje stana (Ablöse) je jednokratno plaćanje povezano s preuzimanjem stana, na primjer za namještaj ili izvedene prepravke. Tipičan primjer je da novi najmoprimac (Nachmieter) plati ugradnu kuhinju ili novo grijanje.

U slučajevima na koje se u potpunosti primjenjuje Zakon o najmu (Mietrechtsgesetz, MRG), zabranjena je naknada za:

• samo ustupanje stana;
• odricanje od razloga za otkaz ugovora;
• prava koja najmoprimcu već pripadaju na osnovu zakona.

Takav dogovor je ništavan, a već plaćeni iznos može se potraživati nazad u roku od deset godina.

Naknada je dozvoljena ako za nju postoji konkretna protivusluga i ako je iznos razmjeran. To može biti namještaj po njegovoj trenutnoj vrijednosti ili poboljšanja koja su korisna i narednom najmoprimcu. Ako ste u posljednjih 20 godina izvršili značajna poboljšanja koja su i dalje korisna, pod određenim uslovima možete tražiti naknadu ulaganja (Investitionsablöse).

Avans najamnine i troškovi sastavljanja ugovora

Avans najamnine (Mietzinsvorauszahlung)

Glavni najmodavac može tražiti avans najamnine ako je to dogovoreno u ugovoru. U slučajevima potpune primjene MRG-a, iznos mora biti vezan za određeni period. Avans od 3.600 eura za dvije godine znači da se tokom 24 mjeseca mjesečna najamnina umanjuje za 150 eura, a nakon toga se plaća puni iznos. Avans nije isto što i kaucija niti predstavlja zabranjenu naknadu za preuzimanje stana.

Troškovi sastavljanja ugovora (Mietvertragserrichtungskosten)

Ponekad ove troškove traže glavni najmodavac ili upravitelj zgrade, ali za to ne postoji zakonska osnova. U slučajevima potpune primjene MRG-a takvi troškovi su zabranjeni i nevažeći, jer spadaju u redovno upravljanje zgradom, koje je već pokriveno operativnim troškovima. Ako ste ih platili, možete tražiti povrat.

Kome se obratiti u slučaju spora?

Ako je tražena zabranjena naknada za preuzimanje stana, pomoć možete potražiti kod Radničke komore (Arbeiterkammer, AK), udruženja Mietervereinigung, Austrijskog udruženja najmoprimaca i vlasnika stanova (ÖMW) ili savjetovališta za stanovanje (Wohnberatungsstelle). Glavni najmodavci mogu dobiti savjet u Privrednoj komori (WKO).

Praktični koraci prije i nakon useljenja

1. Izračunajte da li možete pokriti mjesečnu najamninu i početne troškove, posebno kauciju.
2. Provjerite u ugovoru visinu kaucije, trajanje najma i eventualnu proviziju.
3. Utvrditi ko je angažovao Immobilienmakler; proviziju plaća naručilac.
4. Ne plaćajte Ablöse bez konkretne protivusluge i provjere da li je iznos razmjeran.
5. Ne prihvatajte Mietvertragserrichtungskosten ako se na najam u potpunosti primjenjuje MRG.
6. Prilikom preuzimanja i vraćanja stana napravite fotografije i sačuvajte Übernahmeprotokoll.
7. Ako se kaucija ne vrati ili se pojavi spor, obratite se Bezirksgerichtu, Arbeiterkammer ili savjetovalištu za najmoprimce.

Napomena: Ovaj tekst je informativan i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretnu situaciju obratite se advokatu ili nadležnom stručnom savjetovalištu.