Наем в Австрия: депозит, комисиона и първоначални разходи

При наемане на жилище в Австрия освен месечния наем трябва да предвидите и еднократни разходи при нанасяне. Някои от тях са законни и регулирани, а други са изрично забранени. Следващата информация обобщава основните правила през 2026 г.

Накратко:

• Депозитът (Kaution) обичайно е три брутни месечни наема, но до шест брутни месечни наема обикновено е допустимо.
• От 1 юли 2023 г. комисионата на агенцията (Provision) се плаща от този, който е възложил посредничеството. Ако това е наемодателят, той плаща.
• Максималната комисиона зависи от срока на договора: един или два брутни наема плюс 20% ДДС.
• Плащане само за предаването на жилището (Ablöse) е недействително при пълното приложение на Mietrechtsgesetz и може да бъде поискано обратно в срок до десет години.
• Таксата за изготвяне на договора (Mietvertragserrichtungskosten или Bearbeitungshonorar) е забранена при пълното приложение на закона и платената сума може да бъде върната.

Колко струва нанасянето общо?

Още преди да започнете търсенето е добре да планирате финансирането. Практическото правило е разходите за жилище да не надхвърлят една трета от нетния ви доход.

Редовните разходи зависят от вида на жилището — например апартамент под наем, общежитие или жилище в общност — както и от обзавеждането и услугите като телефон, кабелна телевизия и интернет. Към тях се добавят първоначални плащания като депозита.

Депозит (Kaution): размер и предназначение

Kaution служи като обезпечение за наемодателя, ако наемателят не плаща наема или причини вреди в жилището.

Размерът по принцип се договаря между страните. Обичайните и допустими граници са:

• 3 брутни месечни наема — това е обичайният размер;
• до 6 брутни месечни наема — все още обикновено е допустимо;
• над 6 месечни наема — само при особен интерес от гледна точка на обезпечението.

В този контекст брутният месечен наем включва нетния наем, експлоатационните разходи (Betriebskosten) и 10% ДДС. По-висок депозит може да бъде обоснован например от размера на наема, платежоспособността на наемателя, оборудването на жилището или предоставените мебели.

Как се предоставя депозитът?

Kaution може да бъде предоставен като спестовна книжка (Sparbuch) или като парична сума. Ако е предоставен в пари, наемодателят трябва да ги вложи с лихва — в Sparbuch или в равностойна форма, отделена от собственото му имущество, така че сумата да бъде защитена и при негова неплатежоспособност.

Кога се връща Kaution?

Жилището трябва да бъде върнато в състоянието, в което е било прието. Наемодателят трябва да приеме обичайното износване (gewöhnliche Abnutzung).

Ако няма основателни възражения, след прекратяване на договора депозитът се връща заедно с натрупаната лихва. При спор сумата трябва да бъде потърсена чрез компетентния районен съд (Bezirksgericht), тъй като този въпрос не е в компетентността на помирителните служби по жилищни спорове (Schlichtungsstelle).

При нанасяне и освобождаване на жилището е препоръчително да документирате състоянието му със снимки и приемо-предавателен протокол (Übernahmeprotokoll).

Комисиона на агенцията: кой плаща и колко?

При успешно посредничество на брокера на недвижими имоти (Immobilienmakler) се дължи еднократна комисиона. От 1 юли 2023 г. важи принципът на възложителя (Bestellerprinzip): като търсещ жилище плащате само ако лично сте възложили услугата на агенцията. В повечето случаи възложител е наемодателят и той плаща.

Основата за комисионата е брутният наем, но тук терминът има различно значение: нетният наем плюс експлоатационните разходи, без ДДС. Разходите за отопление никога не се включват, докато наемът за предоставени мебели се включва.

• Безсрочен договор или договор за повече от 3 години: максимум 2 брутни наема;
• Срочен договор за най-много 3 години: максимум 1 брутен наем;
• Ако договорът по-късно бъде удължен за повече от 3 години или стане безсрочен: допълнително 1 брутен наем.

Върху изчислената комисиона се начисляват 20% ДДС.

Ablöse: кога е разрешено и кога е забранено?

Ablöse е еднократно плащане, свързано с поемането на жилището — например за мебели или извършени подобрения. Типичен пример е новият наемател (Nachmieter) да плати за вградена кухня или нова отоплителна система.

При пълното приложение на Mietrechtsgesetz (MRG) е забранено да се иска плащане:

• само за предаването на жилището;
• за отказ от основания за прекратяване на договора;
• за права, които така или иначе съществуват по закон.

Подобно споразумение е недействително, а платената сума може да бъде поискана обратно в срок до десет години.

Допустимо е плащането, когато срещу него има конкретна насрещна престация и сумата е пропорционална — например мебели по текущата им стойност или подобрения, които са полезни и за следващия наемател. Ако сте извършили значителни подобрения през последните 20 години, които все още са полезни, при определени условия можете да поискате възстановяване на инвестицията (Investitionsablöse).

Предплата за наем и такса за изготвяне на договора

Предплата за наем (Mietzinsvorauszahlung)

Наемодателят може да поиска предплата, ако това е договорено в договора. При пълното приложение на закона сумата трябва да се отнася за определен период. Например предплата от 3 600 евро за две години означава, че в продължение на 24 месеца месечният наем е с 150 евро по-нисък, а след това се дължи пълният размер. Предплатата не е депозит и не представлява забранена Ablöse.

Такса за изготвяне на договора

Понякога наемодателят или домоуправителят иска такса за обработка или изготвяне на договора (Bearbeitungshonorar, Mietvertragserrichtungskosten). За това няма законово основание. При пълното приложение на MRG таксата е забранена и недействителна, тъй като това е част от обичайното управление на сградата, което вече се покрива от експлоатационните разходи. Ако сте я платили, можете да поискате сумата обратно.

Къде да потърсите помощ при спор?

При забранена Ablöse можете да потърсите помощ от Камарата на труда (Arbeiterkammer, AK), Mietervereinigung, Австрийската асоциация на наемателите и собствениците (ÖMW) или консултантска служба за жилищни въпроси (Wohnberatungsstelle). Наемодателите могат да се консултират със Стопанската камара (WKO).

Практически стъпки преди и след наемането

1. Изчислете месечните и еднократните разходи, включително Kaution и евентуалната Provision.
2. Проверете кой е възложил услугата на Immobilienmakler и дали изобщо дължите комисиона.
3. Прочетете внимателно договора и проверете за Ablöse, Mietzinsvorauszahlung или такси за изготвяне на договора.
4. Заснемете жилището при нанасяне и попълнете Übernahmeprotokoll.
5. При освобождаване документирайте състоянието отново и поискайте писмено връщане на Kaution.
6. При спор потърсете консултация от подходяща организация, а за невърнат депозит имайте предвид компетентността на Bezirksgericht.

Важно: Тази информация е изготвена въз основа на публични източници и не представлява правен съвет. Използването ѝ е на собствена отговорност. При нужда от специализирана помощ се обърнете към адвокат, правен специалист или съответната консултантска организация.

Източник: oesterreich.gv.at