Albérlet Ausztriában: kaució, jutalék és kezdő költségek

Ausztriában a lakásbérlés kezdetén a havi bérleti díjon felül több egyszeri kiadás is felmerülhet. A kaució és az ingatlanos jutaléka szabályozott, bizonyos díjak viszont tilosak lehetnek.

Beköltözési költségek: mivel számolj?

A lakáskeresés előtt érdemes megtervezni a finanszírozást. Ökölszabályként a lakhatás költsége nem haladja meg a nettó jövedelem egyharmadát.

A rendszeres kiadások a lakás típusától és felszereltségétől függnek. Más lehet a költség egy bérlakás, kollégiumi szoba vagy lakóközösség esetén, illetve bútorozott lakásnál, telefonnal, kábellel vagy internettel. Ehhez jönnek a beköltözéskor fizetendő összegek, például a kaució.

Kaució (Kaution): mennyi lehet?

A kaució a főbérlő biztosítéka arra az esetre, ha a bérlő nem fizeti meg a bérleti díjat, vagy kárt okoz a lakásban.

• 3 bruttó havi bér: ez a szokásos összeg.
• Legfeljebb 6 bruttó havi bér: ez általában még megengedett.
• 6 havinál több: csak különleges biztosítási érdek esetén indokolható.

A „bruttó havi bér” ebben az összefüggésben a nettó bérleti díjból, az üzemeltetési költségekből (Betriebskosten) és a 10% áfából áll. Magasabb kauciót indokolhat például a magasabb bérleti díj, a bérlő fizetőképessége, a lakás felszereltsége vagy a bútorok bérbeadása.

Hogyan kell elhelyezni a kauciót?

A kaució átadható takarékbetétkönyvben (Sparbuch) vagy pénzösszegként. Pénzbeli kaució esetén a főbérlőnek azt kamatozóan kell elhelyeznie: takarékbetétkönyvben vagy azzal egyenértékű, a saját vagyonától elkülönített formában. Ennek az a célja, hogy a pénz a főbérlő fizetésképtelensége esetén is védve legyen.

A kaució visszafizetése

A lakást a beköltözéskori állapotának megfelelően kell visszaadni, a szokásos elhasználódást (gewöhnliche Abnutzung) azonban a főbérlőnek el kell fogadnia.

Ha nincs kifogás, a kaució a szerződés megszűnése után kamatostul visszajár. Vita esetén a visszafizetést az illetékes járásbíróságon (Bezirksgericht) lehet követelni; ez a kérdés nem tartozik a lakásügyi békéltető hivatalok (Schlichtungsstelle) hatáskörébe.

Érdemes beköltözéskor és kiköltözéskor is rögzíteni a lakás állapotát fotókkal és átadás-átvételi jegyzőkönyvvel (Übernahmeprotokoll).

Ingatlanos jutaléka (Provision): ki fizet?

Sikeres közvetítés esetén az ingatlanközvetítőnek (Immobilienmakler) egyszeri jutalék jár. 2023. július 1. óta az úgynevezett megrendelő elve (Bestellerprinzip) érvényesül. Lakáskeresőként csak akkor kell jutalékot fizetned, ha te magad bíztad meg az ingatlanost. Ha a főbérlő adta a megbízást, ő fizet.

A jutalék számításának alapja a jutaléknál alkalmazott értelemben vett bruttó bér: a nettó bérleti díj és az üzemeltetési költségek összege, áfa nélkül. A fűtési költség nem számítható bele, a bérbe adott bútorok díja viszont igen.

• Határozatlan időre vagy 3 évnél hosszabb időre szóló szerződés: legfeljebb 2 bruttó bér.
• Legfeljebb 3 évre szóló határozott szerződés: legfeljebb 1 bruttó bér.
• Ha a szerződést később 3 éven túlra hosszabbítják vagy határozatlanná alakítják: további 1 bruttó bér.

Az így kiszámított jutalékra 20% áfa jön.

Lelépési díj (Ablöse): mi megengedett?

A lelépési díj a lakás átvételéhez kapcsolódó egyszeri fizetés, például bútorokért vagy átalakításokért. Ilyen lehet, ha az új bérlő (Nachmieter) a beépített konyháért vagy egy új fűtésért fizet.

A bérleti törvény (Mietrechtsgesetz, MRG) teljes hatálya alatt tilos lelépési díjat kérni:

• pusztán a lakás átadásáért;
• felmondási okokról való lemondásért;
• olyan jogokért, amelyek a törvény alapján egyébként is fennállnak.

Az ilyen megállapodás semmis, a kifizetett összeg pedig tíz éven belül visszakövetelhető.

Megengedett lehet a díj, ha konkrét ellenszolgáltatás áll mögötte, és az összeg arányos. Például bútorokat a jelenlegi értékükön, illetve a következő bérlő számára is hasznos fejlesztéseket lehet így átadni. Ha a korábbi bérlő az elmúlt 20 évben jelentős, továbbra is hasznos fejlesztést végzett, bizonyos feltételekkel beruházási megtérítést (Investitionsablöse) kérhet.

Bérleti előleg és szerződéskészítési díj

Bérleti előleg (Mietzinsvorauszahlung)

A főbérlő akkor kérhet bérleti előleget, ha erről a szerződésben megállapodtak. A bérleti törvény teljes hatálya alatt az előlegnek meghatározott időszakra kell szólnia. Például a két évre fizetett 3.600 euró azt jelenti, hogy 24 hónapig havonta 150 euróval kevesebb bérleti díjat kell fizetni, ezután viszont ismét a teljes összeg esedékes.

A bérleti előleg nem azonos a kaucióval, és nem minősül tiltott lelépési díjnak.

Szerződéskészítési díj (Mietvertragserrichtungskosten)

A főbérlő vagy a házkezelő időnként szerződéskészítési díjat, illetve Bearbeitungshonorar-t kérhet. A törvény teljes hatálya alatt ennek nincs törvényi alapja, ezért tilos és érvénytelen. A szerződéskészítés a ház rendes kezeléséhez tartozik, amelyet az üzemeltetési költség már fedez. A kifizetett összeg visszakövetelhető.

Hova fordulhatsz vitás esetben?

Tiltott lelépési díj vagy más vitás költség esetén segítséget kérhetsz az alábbi szervezetektől:

• Arbeiterkammer (AK);
• Mietervereinigung;
• osztrák bérlő- és lakástulajdonosi szövetség (ÖMW);
• lakástanácsadó hely (Wohnberatungsstelle).

A főbérlők a gazdasági kamaránál (WKO) kérhetnek tanácsot.

Gyakori kérdések

Kérhet a főbérlő hat havi kauciót?

Igen, legfeljebb hat bruttó havi bér általában megengedett. Ennél magasabb összeghez különleges biztosítási érdek szükséges.

Kell fizetni az ingatlanosnak, ha csak jelentkeztem egy hirdetésre?

Csak akkor, ha te bíztad meg az ingatlanost. Ha a főbérlő a megbízó, a jutalékot ő fizeti.

Mit tehetsz, ha nem kapod vissza a kauciót?

Vita esetén a járásbíróságon (Bezirksgericht) lehet követelni a visszafizetést. Ebben a kérdésben a Schlichtungsstelle nem illetékes.

Visszakérhető a már kifizetett szerződéskészítési díj?

A bérleti törvény teljes hatálya alatt igen, mert a követelés tilos és érvénytelen.

Gyakorlati lépések a beköltözés előtt

1. Számold ki előre a havi költségeket és az egyszeri kiadásokat.
2. Ellenőrizd a kaució összegét, valamint azt, hogyan helyezik el.
3. Nézd meg, hogy az ingatlanos megbízója ki volt, és csak ennek megfelelően számolj Provisionnel.
4. Kérj tételes magyarázatot minden Ablöse, előleg vagy egyéb díj mögötti ellenszolgáltatásról.
5. Ne fogadj el tiltott szerződéskészítési díjat vagy pusztán a lakásátadásért kért lelépési díjat.
6. Készíts fotókat és Übernahmeprotokoll-t a lakás állapotáról beköltözéskor és kiköltözéskor.
7. Vita esetén fordulj az Arbeiterkammerhez, a Mietervereinigunghoz, az ÖMW-höz vagy egy Wohnberatungsstelle-hez; a kaució visszakövetelésénél szükség esetén a Bezirksgericht az illetékes.

Az információk az interneten elérhető források, köztük az oesterreich.gv.at alapján készültek, és nem helyettesítik a jogi tanácsadást.