Qiraja në Austri: garancia, komisioni dhe kostot fillestare

Kur merrni një banesë me qira në Austri, përveç pagesës mujore duhet të llogarisni edhe kostot njëherëshe në momentin e hyrjes. Disa prej tyre janë të ligjshme dhe të rregulluara, ndërsa të tjerat janë shprehimisht të ndaluara. Më poshtë gjeni rregullat kryesore për vitin 2026.

Shkurtimisht:

• Garancia (Kaution) zakonisht është sa tre qira mujore bruto; në përgjithësi lejohen deri në gjashtë.
• Që nga 1 korriku 2023 zbatohet parimi i porositësit (Bestellerprinzip): komisionin e agjentit (Provision) e paguan ai që e ka porositur shërbimin.
• Kur pronari e ka angazhuar agjentin, zakonisht pronari e paguan komisionin.
• Komisioni maksimal është një ose dy qira mujore bruto, në varësi të kohëzgjatjes së kontratës, plus 20% TVSH.
• Pagesa vetëm për dorëzimin e banesës (Ablöse) është e pavlefshme kur zbatohet plotësisht ligji i qirave; shuma mund të kërkohet mbrapsht brenda dhjetë vjetëve.
• Tarifa për përgatitjen e kontratës (Mietvertragserrichtungskosten) është e ndaluar kur zbatohet plotësisht ligji i qirave dhe pagesa mund të kërkohet mbrapsht.

Sa kushton gjithsej hyrja në banesë?

Para se të filloni kërkimin, është e dobishme të mendoni për financimin. Rregulli orientues është që kostot e banimit të mos kalojnë një të tretën e të ardhurave neto.

Kostot e rregullta varen nga lloji i banesës, për shembull banesë me qira, konvikt ose bashkëjetesë, si dhe nga pajisjet: mobilimi, telefoni, kabllori dhe interneti. Përveç tyre duhet të llogarisni edhe kostot fillestare, veçanërisht garancinë.

Garancia (Kaution): sa mund të jetë dhe për çfarë shërben?

Garancia i shërben qiradhënësit si siguri në rast se qiramarrësi nuk paguan qiranë ose shkakton dëme në banesë.

Shuma përcaktohet kryesisht me marrëveshje. Shumat e zakonshme dhe të lejuara janë:

• 3 qira mujore bruto: shuma e zakonshme;
• deri në 6 qira mujore bruto: ende e lejuar;
• më shumë se 6 qira mujore: vetëm nëse ekziston një interes i veçantë sigurie.

Qiraja mujore bruto këtu përfshin qiranë neto, shpenzimet e funksionimit (Betriebskosten) dhe 10% TVSH. Një garanci më e lartë mund të justifikohet, për shembull, nga niveli i qirasë, aftësia paguese e qiramarrësit, pajisjet e banesës ose mobiliet e dhëna me qira.

Si dorëzohet dhe çfarë ndodh me të?

Garancia mund të jepet në formën e një libreze kursimi (Sparbuch) ose si shumë parash. Nëse jepet në para, qiradhënësi duhet ta vendosë me interes, në një librezë kursimi ose në një formë të barasvlershme dhe të ndarë nga pasuria e tij. Kjo duhet ta mbrojë shumën edhe në rast të paaftësisë së tij paguese.

Kur kthehet garancia?

Banesën duhet ta ktheni në gjendjen në të cilën e keni marrë. Qiradhënësi duhet të pranojë konsumimin normal (gewöhnliche Abnutzung).

Nëse nuk ka kundërshtime, pas përfundimit të kontratës garancia duhet të kthehet bashkë me interesat. Në rast mosmarrëveshjeje, kthimi i saj duhet të kërkohet në gjykatën kompetente të rrethit (Bezirksgericht), sepse kjo çështje nuk i përket zyrave të pajtimit për çështjet e banesave (Schlichtungsstelle).

Gjatë hyrjes dhe daljes është e këshillueshme të dokumentoni gjendjen e saktë të banesës, për shembull me fotografi ose me një procesverbal dorëzimi (Übernahmeprotokoll).

Komisioni i agjentit: kush e paguan dhe sa?

Pas një ndërmjetësimi të suksesshëm, agjenti imobiliar (Immobilienmakler) ka të drejtë për një komision njëherësh. Që nga 1 korriku 2023 zbatohet parimi i porositësit (Bestellerprinzip): si person që kërkon banesë, paguani vetëm nëse e keni angazhuar vetë agjentin. Në praktikë, zakonisht agjentin e ka porositur qiradhënësi dhe ai e paguan.

Baza e komisionit është qiraja bruto, por në këtë rast termi ka një kuptim tjetër: qiraja neto plus shpenzimet e funksionimit, pa TVSH. Shpenzimet e ngrohjes nuk mund të përfshihen kurrë, ndërsa pagesa për mobiliet e dhëna me qira mund të përfshihet.

• Kontratë pa afat ose më shumë se 3 vjet: maksimumi 2 qira mujore bruto;
• Kontratë me afat deri në 3 vjet: maksimumi 1 qira mujore bruto;
• Kontratë që më vonë zgjatet mbi 3 vjet ose bëhet pa afat: edhe 1 qira mujore bruto shtesë.

Mbi shumën e llogaritur shtohet 20% TVSH.

Pagesa e largimit (Ablöse): çfarë lejohet dhe çfarë ndalohet?

Pagesa e largimit (Ablöse) është një pagesë njëherëshe që lidhet me marrjen e banesës, për shembull për mobilie ose për përmirësime të kryera në banesë. Një rast tipik është kur qiramarrësi i ri (Nachmieter) paguan për një kuzhinë të integruar ose për një sistem të ri ngrohjeje.

Kur zbatohet plotësisht Ligji i Qirave (Mietrechtsgesetz, MRG), ndalohet pagesa:

• vetëm për dorëzimin e banesës;
• për heqjen dorë nga arsyet e zgjidhjes së kontratës;
• për të drejta që ekzistojnë tashmë sipas ligjit.

Marrëveshje të tilla janë të pavlefshme dhe shuma e paguar mund të kërkohet mbrapsht brenda dhjetë vjetëve.

Pagesa lejohet kur ka një kundërshërbim konkret dhe shuma është proporcionale, për shembull për mobilie sipas vlerës së tyre aktuale ose për përmirësime që janë të dobishme edhe për qiramarrësin e ardhshëm. Nëse keni kryer një përmirësim të rëndësishëm gjatë 20 viteve të fundit dhe ai vazhdon të jetë i dobishëm, në kushte të caktuara mund të kërkoni rimbursim të investimit (Investitionsablöse).

Parapagimi i qirasë dhe tarifa e përgatitjes së kontratës

Parapagimi i qirasë (Mietzinsvorauszahlung): qiradhënësi mund ta kërkojë vetëm nëse palët janë marrë vesh për këtë në kontratë. Kur zbatohet plotësisht ligji, shuma duhet t'i referohet një periudhe të caktuar. Për shembull, një parapagim prej 3.600 eurosh për dy vjet do të thotë se për 24 muaj qiraja mujore është 150 euro më e ulët; më pas paguhet shuma e plotë. Parapagimi nuk është e njëjta gjë me garancinë dhe nuk është pagesë e ndaluar largimi.

Tarifa për përgatitjen e kontratës (Bearbeitungshonorar): ndonjëherë kërkohet nga qiradhënësi ose administratori i ndërtesës, por nuk ka bazë ligjore. Kur zbatohet plotësisht MRG, kjo tarifë është e ndaluar dhe e pavlefshme, sepse përgatitja e kontratës i përket administrimit të zakonshëm të ndërtesës, i cili mbulohet tashmë nga shpenzimet e funksionimit. Nëse e keni paguar, mund ta kërkoni mbrapsht.

Ku të drejtoheni në rast mosmarrëveshjeje?

Në rast të një pagese të ndaluar largimi, mund të kërkoni ndihmë te Dhoma e Punës (Arbeiterkammer, AK), te Mietervereinigung, te shoqata austriake e qiramarrësve dhe pronarëve të banesave (ÖMW) ose te një qendër këshillimi për banesat (Wohnberatungsstelle). Qiradhënësit mund të kërkojnë këshillim te Dhoma Ekonomike (WKO).

Hapat praktikë para dhe pas nënshkrimit

1. Llogaritni paraprakisht qiranë mujore, Betriebskosten, garancinë dhe çdo kosto tjetër fillestare.
2. Kontrolloni në kontratë shumën e Kaution, mënyrën e ruajtjes së saj dhe kushtet e kthimit.
3. Pyetni kush e ka angazhuar Immobilienmakler dhe kërkoni llogaritjen e saktë të Provision.
4. Mos paguani Ablöse pa një kundërshërbim konkret dhe pa kontrolluar nëse shuma është proporcionale.
5. Ruani kontratën, dëshmitë e pagesave, fotografitë dhe Übernahmeprotokoll.
6. Nëse garancia nuk kthehet ose kërkohet një tarifë e ndaluar, kërkoni këshillim te AK, Mietervereinigung ose një Wohnberatungsstelle; për kthimin e garancisë në rast mosmarrëveshjeje drejtohuni te Bezirksgericht.

Shënim: Ky artikull bazohet në burime të publikuara në internet dhe nuk përbën këshillim juridik. Përdorimi i tij bëhet me përgjegjësi personale. Për këshillim profesional, drejtojuni një avokati ose një eksperti juridik.

Burimi: oesterreich.gv.at