Mietwohnung in Österreich: Kaution, Provision und anfängliche Kosten

Wer in Österreich eine Wohnung mietet, muss neben der monatlichen Miete auch mit einmaligen Kosten beim Einzug rechnen. Manche Zahlungen sind zulässig und geregelt, andere ausdrücklich verboten. Dieser Überblick zeigt, worauf Sie 2026 achten sollten.

Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Die Kaution (Kaution) beträgt üblicherweise drei Bruttomonatsmieten; bis zu sechs Bruttomonatsmieten sind grundsätzlich zulässig.
• Seit dem 1. Juli 2023 gilt bei der Maklerprovision (Provision) das Bestellerprinzip: Wer den Immobilienmakler beauftragt, bezahlt ihn.
• Die zulässige Provision beträgt je nach Vertragsdauer eine oder zwei Bruttomieten zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
• Eine Ablöse allein für die Übergabe der Wohnung ist bei voller Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (Mietrechtsgesetz, MRG) unwirksam und kann innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden.
• Eine Gebühr für die Erstellung des Mietvertrags (Mietvertragserrichtungskosten) ist bei voller Anwendbarkeit des MRG verboten. Bereits bezahlte Beträge können zurückverlangt werden.

Wie hoch sind die anfänglichen Kosten?

Vor der Wohnungssuche sollten Sie die Finanzierung der ersten Zahlungen planen. Als Faustregel gilt, dass die Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollten.

Die laufenden Kosten hängen unter anderem von der Wohnform und der Ausstattung ab. Eine möblierte Wohnung, Telefon, Kabelanschluss oder Internet können zusätzliche Kosten verursachen. Dazu kommen beim Einzug insbesondere die Kaution und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Kaution: Höhe und Zweck

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter die Miete nicht bezahlt oder Schäden an der Wohnung verursacht.

Die konkrete Höhe wird grundsätzlich vertraglich vereinbart. Üblich und zulässig sind:

• Drei Bruttomonatsmieten: Das ist der übliche Betrag.
• Bis zu sechs Bruttomonatsmieten: Dieser Betrag ist grundsätzlich noch zulässig.
• Mehr als sechs Bruttomonatsmieten: Das kommt nur bei einem besonderen Sicherungsinteresse in Betracht.

Mit Bruttomonatsmiete sind hier die Nettomiete, die Betriebskosten und die 10%ige Umsatzsteuer gemeint. Eine höhere Kaution kann beispielsweise durch die Höhe der Miete, die Zahlungsfähigkeit des Mieters, die Ausstattung der Wohnung oder mitvermietete Möbel gerechtfertigt sein.

Wie wird die Kaution übergeben?

Die Kaution kann als Sparbuch (Sparbuch) oder als Geldbetrag übergeben werden. Wird sie in Geld geleistet, muss der Vermieter sie verzinslich anlegen – etwa auf einem Sparbuch oder in einer gleichwertigen, vom eigenen Vermögen getrennten Form. Dadurch soll der Betrag auch im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters geschützt sein.

Wann wird die Kaution zurückgezahlt?

Bei der Rückgabe muss sich die Wohnung grundsätzlich in dem Zustand befinden, in dem sie übernommen wurde. Die gewöhnliche Abnutzung muss der Vermieter akzeptieren.

Wenn keine offenen Forderungen bestehen, ist die Kaution nach Ende des Mietvertrags einschließlich Zinsen zurückzuzahlen. Gibt es Streit über die Rückzahlung, muss der Anspruch beim zuständigen Bezirksgericht geltend gemacht werden. Die Schlichtungsstelle ist für diese Frage nicht zuständig.

Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung sowohl beim Einzug als auch beim Auszug – am besten mit Fotos und einem Übernahmeprotokoll (Übernahmeprotokoll).

Maklerprovision: Wer bezahlt und wie viel?

Bei einer erfolgreichen Vermittlung erhält der Immobilienmakler eine einmalige Provision. Seit dem 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip: Als Wohnungssuchender müssen Sie nur dann eine Provision bezahlen, wenn Sie den Makler selbst beauftragt haben. In der Praxis ist meist der Vermieter der Auftraggeber und bezahlt die Provision.

Die Berechnung erfolgt auf Grundlage der Bruttomiete, wobei dieser Begriff hier anders verwendet wird: Maßgeblich sind die Nettomiete und die Betriebskosten, jeweils ohne Umsatzsteuer. Heizkosten dürfen niemals eingerechnet werden. Die Kosten für mitvermietete Möbel zählen dagegen zur Berechnungsgrundlage.

• Unbefristeter Vertrag oder Befristung von mehr als drei Jahren: höchstens zwei Bruttomieten.
• Befristeter Vertrag mit einer Dauer von höchstens drei Jahren: höchstens eine Bruttomiete.
• Spätere Verlängerung auf mehr als drei Jahre oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag: zusätzlich eine Bruttomiete.

Auf den so errechneten Betrag kommen 20 % Umsatzsteuer.

Ablöse: Was ist erlaubt?

Eine Ablöse (Ablöse) ist eine einmalige Zahlung im Zusammenhang mit der Übernahme der Wohnung, etwa für Möbel oder Verbesserungen. Ein typisches Beispiel ist die Übernahme einer Einbauküche oder einer neuen Heizung durch den Nachmieter (Nachmieter).

Bei voller Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (Mietrechtsgesetz, MRG) ist eine Zahlung ausdrücklich verboten, wenn sie verlangt wird für:

• die bloße Übergabe der Wohnung,
• den Verzicht auf Kündigungsgründe,
• Rechte, die ohnehin bereits gesetzlich bestehen.

Eine solche Vereinbarung ist unwirksam. Bereits bezahlte Beträge können innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden.

Zulässig ist eine Ablöse, wenn ihr eine konkrete Gegenleistung gegenübersteht und der Betrag angemessen ist. Das kann etwa bei Möbeln zum aktuellen Wert oder bei Verbesserungen gelten, die auch für den nächsten Mieter nützlich sind. Wer in den vergangenen 20 Jahren erhebliche und weiterhin nützliche Verbesserungen vorgenommen hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Investitionsablöse verlangen.

Mietzinsvorauszahlung und Vertragskosten

Mietzinsvorauszahlung

Eine Mietzinsvorauszahlung (Mietzinsvorauszahlung) darf der Vermieter verlangen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei voller Anwendbarkeit des MRG muss sich der Betrag auf einen bestimmten Zeitraum beziehen. Beispiel: Eine Vorauszahlung von 3.600 Euro für zwei Jahre bedeutet, dass die monatliche Miete 24 Monate lang um 150 Euro niedriger ist. Danach ist wieder die volle Miete zu bezahlen.

Die Mietzinsvorauszahlung ist nicht mit der Kaution oder einer unzulässigen Ablöse gleichzusetzen.

Mietvertragserrichtungskosten und Bearbeitungshonorar

Manchmal verlangt der Vermieter oder die Hausverwaltung ein Bearbeitungshonorar (Bearbeitungshonorar) beziehungsweise Mietvertragserrichtungskosten (Mietvertragserrichtungskosten). Dafür gibt es keine gesetzliche Grundlage.

Bei voller Anwendbarkeit des MRG sind diese Kosten verboten und unwirksam. Die ordentliche Verwaltung des Hauses ist bereits durch die Betriebskosten abgedeckt. Bereits bezahlte Beträge können zurückgefordert werden.

Wo erhalten Sie Unterstützung?

Bei einer unzulässigen Ablöse oder anderen Streitigkeiten können sich Mieter an die Arbeiterkammer (Arbeiterkammer, AK), die Mietervereinigung, den österreichischen Mieter- und Wohnungseigentümerbund (ÖMW) oder eine Wohnberatungsstelle (Wohnberatungsstelle) wenden. Vermieter können sich bei der Wirtschaftskammer (WKO) beraten lassen.

Praktische Schritte vor und nach dem Einzug

1. Prüfen Sie im Mietvertrag, welche Kosten als Kaution, Provision, Ablöse oder Vorauszahlung bezeichnet werden.
2. Berechnen Sie die Kaution anhand der Bruttomonatsmiete und kontrollieren Sie, ob eine Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip überhaupt von Ihnen verlangt werden darf.
3. Lassen Sie sich für jede Zahlung eine schriftliche Vereinbarung und eine Zahlungsbestätigung geben.
4. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos und einem Übernahmeprotokoll.
5. Bewahren Sie Mietvertrag, Inserat, Schriftverkehr und Belege auf.
6. Fordern Sie unzulässige Kosten schriftlich zurück und wenden Sie sich bei Bedarf an eine Beratungsstelle oder an das Bezirksgericht.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit sollten Sie fachkundige Beratung einholen.

Quelle: oesterreich.gv.at