奥地利租房：押金、中介费与入住初始成本

在奥地利租房时，除了每月租金，还要考虑入住时产生的一次性费用。其中有些费用合法且受到监管，也有些费用明确禁止。以下内容介绍2026年租房初始成本和相关规则。

入住总共需要多少钱？

开始找房前，最好先规划好资金。一个常用的经验规则是：住房支出不应超过净收入的三分之一。

经常性支出取决于住房类型，例如普通出租住房、宿舍或合租住房，也取决于房屋是否带家具，以及电话、有线电视和网络等配置。除此之外，还要提前准备押金等入住初始费用。

押金（Kaution）：金额和用途

押金是交给主租房东的担保，用于应对租客拖欠租金或损坏房屋等情况。

押金金额原则上由双方约定。通常及允许的金额如下：

• 3个月总租金（bruttó havi bér）：最常见的金额。
• 最多6个月总租金：通常仍属于允许范围。
• 超过6个月：只有在存在特殊担保利益时才可能允许。

这里的“总租金”包括不含增值税的净租金、运营费用（Betriebskosten）以及10%的增值税。房租金额、租客的支付能力、房屋的配置或出租家具等因素，可能构成要求较高押金的理由。

押金如何交付和保管？

押金可以通过储蓄存折（Sparbuch）或现金形式提供。如果以现金支付，主租房东必须将其存放在有利息的账户或储蓄存折中，或者以其他等同方式与自己的财产分开保管；即使房东无力偿债，也应确保这笔押金受到保护。

什么时候可以拿回押金？

退租时，租客应将房屋恢复到接收时的状态。不过，正常使用造成的磨损（gewöhnliche Abnutzung）必须由房东接受。

如果没有争议，租赁合同结束后，押金应连同利息返还。若双方发生争议，需要向有管辖权的地方法院（Bezirksgericht）主张返还，因为押金返还问题不属于住房调解机构（Schlichtungsstelle）的管辖范围。

入住和退租时，都建议记录房屋的详细状态，例如拍照并制作交接记录（Übernahmeprotokoll）。

房产中介费（Provision）：谁来支付？

房产中介（Immobilienmakler）成功促成租赁后，可以收取一次性中介费。自2023年7月1日起，奥地利适用委托方原则（Bestellerprinzip）：只有在租客亲自委托中介寻找住房时，租客才需要支付中介费。实际操作中，委托中介的通常是主租房东，因此一般由房东支付。

中介费的计算基础是这里所说的“总租金”：包括净租金和运营费用，但不含增值税。供暖费用不能计入计算基础；出租家具的费用则可以计入。

• 无固定期限，或固定期限超过3年：最高为2个月总租金。
• 固定期限最长3年：最高为1个月总租金。
• 之后延长至超过3年，或转为无固定期限：可再收取1个月总租金。

按照上述方式计算出的中介费，还要加收20%的增值税。

转让费（Ablöse）：哪些合法，哪些禁止？

转让费（Ablöse）是与接手住房有关的一次性付款，例如支付家具或改造项目的费用。典型例子是，新租客（Nachmieter）为内置厨房或新供暖设备支付费用。

在《租赁法》（Mietrechtsgesetz，MRG）完全适用的情况下，以下费用是禁止的：

• 仅仅因为接手住房而收取的费用；
• 要求租客放弃法定解约理由所收取的费用；
• 要求租客为法律本来已经赋予的权利付费。

这类协议无效，已经支付的金额可以在10年内要求返还。

如果费用对应明确的实际物品或服务，并且金额合理，则可能属于允许的转让费。例如，按当前价值转让家具，或为下一位租客仍然有用的房屋改造。如果你在过去20年内完成了重大改造，且该改造仍然有用，在满足一定条件时，可以要求投资补偿（Investitionsablöse）。

租金预付款和合同办理费

租金预付款（Mietzinsvorauszahlung）

如果双方在合同中约定，主租房东可以要求租金预付款。在《租赁法》（MRG）完全适用的情况下，这笔钱必须对应一个明确的期间。例如，两年支付3,600欧元预付款，意味着24个月内每月租金减少150欧元，之后恢复支付全额租金。

租金预付款不同于押金，也不属于被禁止的转让费。

合同办理费（Bearbeitungshonorar）

有时主租房东或房屋管理方会要求支付合同办理费，但法律没有为此提供依据。在《租赁法》（MRG）完全适用的情况下，这项费用是禁止且无效的，因为它属于房屋正常管理的一部分，而这部分已经由运营费用（Betriebskosten）覆盖。

如果你已经支付，可以要求返还。

发生争议时可以向谁求助？

如果遇到被禁止的转让费，可以向劳工协会（Arbeiterkammer，AK）、Mietervereinigung、奥地利租客和房屋所有者协会（ÖMW）或住房咨询机构（Wohnberatungsstelle）寻求帮助。房东可以向经济商会（WKO）咨询。

常见问题

房东可以要求6个月押金吗？

可以，最多6个月总租金通常仍被允许。超过6个月，只有在存在特殊担保利益时才可能允许。

我只是申请了房产中介的广告，也需要支付中介费吗？

只有在你亲自委托中介时才需要支付。如果委托方是房东，则由房东支付。

如果房东不退押金，怎么办？

发生争议时，应向地方法院（Bezirksgericht）提出返还请求。住房调解机构（Schlichtungsstelle）不负责处理这一问题。

已经支付的合同办理费可以要回吗？

在《租赁法》（MRG）完全适用的情况下可以，因为这类要求属于禁止且无效的收费。

入住前的实用步骤

1. 根据净收入评估每月住房预算，并额外准备押金等一次性费用。
2. 仔细查看租赁合同，确认押金、运营费用、租金预付款和其他收费项目。
3. 确认房产中介的委托方是谁；如果是房东，通常不应由租客支付中介费。
4. 对家具、厨房、供暖设备或改造项目要求提供具体说明，并核对转让费是否与实际价值相符。
5. 入住时拍照并填写交接记录（Übernahmeprotokoll），退租时再次记录房屋状态。
6. 保留合同、付款凭证、照片和往来通信。出现争议时，可向Arbeiterkammer（AK）、Mietervereinigung、ÖMW或Wohnberatungsstelle咨询；押金返还争议则向Bezirksgericht主张。

提示：本文根据网络资料整理，不构成法律咨询。需要专业意见时，应咨询律师、法律专业人士或相关住房咨询机构。

来源：oesterreich.gv.at