Affittare casa in Austria: cauzione, provvigione e costi iniziali

Quando si affitta una casa in Austria, oltre al canone mensile bisogna prevedere anche alcuni costi una tantum al momento dell’ingresso. Alcuni sono regolamentati, mentre altri sono espressamente vietati. Questa guida riassume le regole principali valide nel 2026.

Quanto costa complessivamente entrare in una casa in affitto?

Prima di iniziare la ricerca è utile valutare il finanziamento necessario. Come regola indicativa, il costo dell’abitazione non dovrebbe superare un terzo del reddito netto.

Le spese ricorrenti dipendono dal tipo di alloggio, ad esempio appartamento in affitto, dormitorio o abitazione condivisa, e dalle sue dotazioni. Bisogna inoltre considerare se l’immobile è arredato e i costi per telefono, televisione via cavo e internet. A queste spese si aggiungono i costi iniziali, soprattutto la cauzione.

Cauzione (Kaution): importo e funzione

La cauzione serve come garanzia per il proprietario (Hauptmieter o Vermieter) nel caso in cui l’inquilino non paghi l’affitto o provochi danni all’abitazione.

L’importo è stabilito principalmente dall’accordo tra le parti. In generale valgono questi limiti:

• 3 mensilità lorde: è l’importo consueto;
• fino a 6 mensilità lorde: è ancora consentito;
• oltre 6 mensilità: è possibile soltanto in presenza di uno speciale interesse di garanzia.

Per mensilità lorda si intendono il canone netto, le spese di gestione (Betriebskosten) e l’IVA del 10% insieme. Una cauzione più elevata può essere giustificata, ad esempio, dall’importo dell’affitto, dalla solvibilità dell’inquilino, dalle dotazioni dell’alloggio o dai mobili messi a disposizione.

Come viene versata e conservata?

La cauzione può essere consegnata sotto forma di libretto di risparmio (Sparbuch) oppure come somma di denaro. Se viene versata in denaro, il proprietario deve conservarla producendo interessi, su un libretto di risparmio o in una forma equivalente separata dal proprio patrimonio. In questo modo la somma resta tutelata anche in caso di insolvenza del proprietario.

Quando viene restituita la cauzione?

L’alloggio deve essere riconsegnato nello stato in cui è stato ricevuto. Il proprietario deve accettare il normale deterioramento dovuto all’uso (gewöhnliche Abnutzung).

Se non ci sono contestazioni, la cauzione deve essere restituita con gli interessi dopo la fine del contratto. In caso di controversia, la restituzione deve essere fatta valere davanti al tribunale distrettuale competente (Bezirksgericht), perché questa questione non rientra nella competenza degli uffici di conciliazione abitativa (Schlichtungsstelle).

È consigliabile documentare con precisione lo stato dell’abitazione sia all’ingresso sia all’uscita, usando fotografie e un verbale di consegna (Übernahmeprotokoll).

Provvigione dell’agenzia immobiliare (Provision)

Dopo una mediazione conclusa con successo, all’agente immobiliare (Immobilienmakler) spetta una provvigione una tantum. Dal 1° luglio 2023 si applica il principio del committente (Bestellerprinzip): chi cerca casa paga soltanto se ha incaricato personalmente l’agente. Nella pratica, spesso il committente è il proprietario, che quindi deve sostenere il costo.

La base di calcolo è la mensilità lorda, intesa in questo caso come canone netto più spese di gestione, senza IVA. Le spese di riscaldamento non possono mai essere incluse, mentre può essere incluso il costo dei mobili forniti con l’abitazione.

• Contratto a tempo indeterminato o superiore a 3 anni: massimo 2 mensilità lorde;
• Contratto a tempo determinato fino a 3 anni: massimo 1 mensilità lorda;
• Contratto successivamente prorogato oltre 3 anni o trasformato in tempo indeterminato: un’ulteriore mensilità lorda.

Sull’importo così calcolato si aggiunge l’IVA del 20%.

Pagamento per la cessione dell’alloggio (Ablöse): cosa è consentito?

L’Ablöse è un pagamento una tantum collegato alla presa in consegna dell’abitazione, ad esempio per mobili o lavori di ristrutturazione. Un caso tipico è il pagamento da parte del nuovo inquilino (Nachmieter) per una cucina installata o per un impianto di riscaldamento nuovo.

Quando si applica integralmente la legge sugli affitti (Mietrechtsgesetz, MRG), è vietato chiedere un importo:

• per la semplice cessione dell’abitazione;
• in cambio della rinuncia a motivi di disdetta;
• per diritti che esistono già in base alla legge.

Un accordo di questo tipo è nullo e l’importo pagato può essere richiesto indietro entro dieci anni.

L’Ablöse è invece consentita quando esiste una prestazione concreta e l’importo è proporzionato, per esempio per mobili valutati al loro valore attuale o per migliorie utili anche al nuovo inquilino. Se l’inquilino ha realizzato negli ultimi 20 anni una miglioria significativa ancora utile, in determinate condizioni può chiedere un rimborso dell’investimento (Investitionsablöse).

Anticipo dell’affitto e costi di redazione del contratto

Anticipo dell’affitto (Mietzinsvorauszahlung)

Il proprietario può chiedere un anticipo dell’affitto se le parti lo hanno previsto nel contratto. Quando si applica integralmente la MRG, l’importo deve riferirsi a un periodo determinato. Un anticipo di 3.600 euro per due anni significa pagare 150 euro in meno al mese per 24 mesi; successivamente deve essere corrisposto l’importo completo. L’anticipo non è una cauzione e non costituisce un’Ablöse vietata.

Costi di redazione del contratto (Mietvertragserrichtungskosten)

Talvolta il proprietario o l’amministratore dell’immobile richiedono un compenso per la preparazione del contratto, chiamato anche Bearbeitungshonorar. Non esiste però una base legale per questo costo. Quando si applica integralmente la MRG, è vietato e non valido, perché rientra nella gestione ordinaria dell’immobile, già coperta dalle spese di gestione. Se è stato pagato, l’importo può essere richiesto indietro.

A chi rivolgersi in caso di controversia?

Per una Ablöse vietata o altri problemi relativi all’affitto è possibile chiedere assistenza a:

• Camera del lavoro (Arbeiterkammer, AK);
• Mietervereinigung;
• associazione austriaca degli inquilini e dei proprietari (ÖMW);
• servizio di consulenza abitativa (Wohnberatungsstelle).

I proprietari possono rivolgersi alla Camera dell’economia (WKO) per ottenere consulenza.

Domande frequenti

Il proprietario può chiedere sei mensilità di cauzione?

Sì. Sono consentite fino a sei mensilità lorde. Un importo superiore è possibile soltanto in presenza di uno speciale interesse di garanzia.

Devo pagare l’agente se ho risposto a un annuncio?

Paghi la provvigione soltanto se hai incaricato tu l’agente immobiliare. Se l’incarico è stato dato dal proprietario, paga quest’ultimo.

Cosa posso fare se la cauzione non mi viene restituita?

In caso di controversia, la restituzione deve essere richiesta davanti al Bezirksgericht competente. La Schlichtungsstelle non è competente per questa questione.

Posso chiedere indietro i costi già pagati per la redazione del contratto?

Quando si applica integralmente la MRG, sì: questa richiesta è vietata e non valida.

Passaggi pratici prima di firmare e al termine del contratto

1. Calcola in anticipo il canone mensile e i costi iniziali, inclusa la cauzione.
2. Controlla nel contratto l’importo della cauzione, l’eventuale anticipo dell’affitto e chi ha incaricato l’agente immobiliare.
3. Chiedi una giustificazione concreta per ogni Ablöse e verifica che l’importo sia proporzionato.
4. Non accettare costi di redazione del contratto quando si applica integralmente la MRG.
5. Fotografa l’abitazione e compila un Übernahmeprotokoll sia all’ingresso sia all’uscita.
6. Conserva contratto, ricevute e comunicazioni relative ai pagamenti.
7. Se la cauzione non viene restituita o viene richiesto un importo vietato, rivolgiti all’AK, alla Mietervereinigung, all’ÖMW o a una Wohnberatungsstelle; per la cauzione contestata, considera il Bezirksgericht competente.

Nota: queste informazioni sono basate su fonti disponibili online e non costituiscono consulenza legale. Per un caso concreto è opportuno rivolgersi a un avvocato o a un professionista qualificato.

Fonte: oesterreich.gv.at